以房养老可能在北京等地试点 倒按揭将正式运作

　　以房养老或在京沪粤试点

　　近日，有媒体报道，由中房集团原总裁孟晓苏筹备，中房、山西大同煤业以及信达资产管理公司控股的相关人寿保险股份有限公司已于近日获得监管部门的所有批文，称“最晚将在10月挂牌上市”。

　　事件关键词

　　“倒按揭”

　　通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“以房养老”，这种模式专门针对有产权房的62岁以上的老年人，老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。

　　孟晓苏

　　中国房地产开发集团前总裁，“以房养老”（即“反向抵押贷款”）概念的倡导者。10年前，在他的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务；4年半前，他大胆提出以“倒按揭”做法给老人晚年以最有力的经济保障。

　　本报北京讯 （记者赵琳琳）昨日，孟晓苏接受了本报记者的专访，对“倒按揭”推出的可行性、操作等方面的问题进行了介绍。

　　“以房养老”如何操作？

　　孟晓苏介绍说，一种相对来说比较标准的运作模式是，老人领取养老金直到身故，机构收回房屋进行销售、出租或拍卖，老人既能在有生之年居有其屋，又能够将房产提前变现用于养老，从而真正实现以房养老。

　　不过，他也表示，除了这种“标准的”领取养老金的做法外，实际上还有很多衍生方法，“就有人曾经统计过国外的做法，总共有30多种，比如，有些是老人先领取一部分钱，其余的部分再按年月逐步领取；还有的本身就有养老金或退休金的老人，会选择领取固定年限的养老金；还有的老人一边进行‘倒按揭’，一边还给自己投保了其他的保险品种等。”

　　此外，还有一些非标准的做法，比如，有些老人愿意住在养老院，而不是身故后才交出房屋，这样专业机构就可以提前收回房屋，养老金定期支付老人居住在养老院的钱等等。

　　“以房养老”还有哪些障碍？

　　2003年3月，孟晓苏在国内最早开始推动“以房养老”，近4年半过去了，推行“以房养老”的条件是否已经成熟？

　　“2003年我最早推动这个事情的时候，当时国家高层部门是很看重的，但是由于几个方面的问题，使得这一想法没有能够真正推开。”孟晓苏对本报记者说。

　　2003年3月，我国香港的楼市价格几乎跌到了近谷底，人们害怕推出这样的产品会不会使一些专业机构血本无归，“这样的担心很正常。”他说，此外，那时候《物权法》尚未出台，不能够保障私人财产的属性，这些都是阻碍“以房养老”推行的一些宏观因素。

　　不过，现在这些问题基本上已经解决了，剩下的只是一些细节问题，比如老人是否愿意参与等等，“我们并不勉强老人参与。”

　　孟晓苏介绍说：“以房养老在欧美等地都实行得很好，而这也非常适合中国目前的情况。我国房改进行完毕后，到目前为止，根据有关机构的统计，国内自有住房比例已经达到了80%多，实行‘以房养老’的条件已经基本成熟了。”

　　“以房养老”会以点带面？

　　“专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款‘反过来做’，只是介入者不是银行而是保险公司而已。因此，有人误认为，保险公司会盼望老人早点身故，其实这是最大的误会。”

　　孟晓苏表示，根据他们的测算，房价上涨的速度所带来的升值潜力，远远要比专业机构支付给老人的养老金要高得多。不过他也表示，具体产品推出前，将会考虑在老人数量比较多、房屋升值潜力较大的城市如上海、广东、北京等地进行试点。

　　“倒按揭”后，养老金怎么算？

　　有消息称，百万元房产“倒按揭”后可以领取每个月1万元左右的养老金。

　　对此，孟晓苏表示，这种说法没有很规范的依据，“‘倒按揭’后，老人每个月能够领取多少养老金，大约包含如下因素，评估房屋的现价值、计算老人的预期寿命；以预期寿命15年为例，估测今后15年内房产的升值空间，最后减去15年中给老人的预付利息，再将钱平摊到每个月，保险公司还要考虑有些费用是来自其他投保人的，并且考虑到不同投保人的存活年限的不同来具体计算，另外还要结合房屋的增值情况来看。”