廉租住房何以“僧多粥少”？（专家说）(图)

应将廉租住房纳入社会保障

　　加大财政投入保证建设资金

　　住房供给货币补贴二者结合

　　组建廉租住房中心招股引资

　　近一时期廉租住房问题引起社会各界的关注，焦点主要在对廉租住房政策的具体落实上。廉租住房作为低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很难发挥保障、“救命”作用，而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。来自民政部的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右。这是一个不可忽视的群体，然而，就住房而言，目前被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。廉租住房建设迟缓,既有资金匮乏的原因，也有部分地方政府重视不够、推动不力和制度建设缺失的原因。对住宅这种特殊商品，在市场化进程中，政府必须肩负起建立住房保障制度的责任，把解决低收入者住房政策列为国家的基本国策，并以法律形式予以保障，从制度建设上保证廉租住房政策列入政府的工作日程。

　　既然已经明确解决低收入者的住房问题是政府的责任，就应当将廉租住房纳入社会保障，特别是纳入到社会救济范畴，建立以公共财政为主的廉租房资金来源。因此，在政府支出中，将廉租住房支出科目放在社会保障类，独立成为一款比较合适。如果这样，政府应当运用经常性预算收入保证廉租住房资金支出。近几年我国财政收入增长速度非常快，这为财政加大对廉租住房的投入提供了稳定的资金渠道。对于目前采用的提高国有土地出让收益中用于廉租住房的比例，将住房公积金增值收益部分进行必要扣除后全部纳入廉租住房资金来源等，可以考虑作为过渡手段。还要明确中央政府和地方政府在廉租房资金来源上的职责划分和分工配合关系，对资金来源确实困难的地方，中央应当运用财政转移支付制度予以支持。

　　有钱了，还存在如何使用的问题。目前，全国只有十几个大中城市出台了廉租房政策，并多采取了实物配租、租金补贴和租金减免三种方式。这三种方式概括地说就是实物住房供给、货币补贴两种形式，即“补砖头”和“补人头”。“补砖头”政府要有现成的住房或专门建设廉租住房，而“补人头”只需要政府将住房补贴以现金形式补给低收入者让其到市场上租房。从理论分析看，“补人头”的效果要好于“补砖头”，但实际运用上还要分析各地的具体情况。对同样一笔预算资金，政府如果新建廉租住房，解决的户数可能就比较少，而如果将这些资金以住房补贴形式发放解决的户数就比较多，但需要每年连续发放住房补贴，并且需要有比较完善的住房租赁市场。因此，各地要根据自身特点，将两者相结合。如果住房租赁市场发达，可供低收入者租住的住房比较多，政府就应当以“补砖头”为主；如果可供低收入者租住的住房比较少，政府就应当以新建廉租住房为主或者建立完善的财政政策鼓励社会力量，以市场的形式提供租赁住房。

　　对可供低收入者租住的廉租住房较少的地方，各地政府还可以运用经济手段，鼓励非政府团体、慈善机构、群众组织、志愿团体及热心公益事业的单位和个人，参与到廉租住房体系中来。可采取两种方式，一是市场化方式，发放住房补贴后，由低收入者自己到市场寻找合适的住房。应扩大供廉租住房租赁的房源渠道，包括引导一批有实力的房地产开发企业从事小户型租赁房的开发建设，直接用于出租，对现有的小户型空置房进行全面清理后投放一部分到市场搞租赁。二是政府以股份制形式组建廉租住房中心，采取多种入股形式，吸引社会各方面资金进入中心，中心统一租赁社会上的小户型住房转租给低收入者。中心也可以吸引实物住房进入，转租给低收入者。政府通过税费减免或优惠、财政住房补贴支出、承租者的租金交纳等，使以股份形式进入廉租住房中心的资产获得稳定的与社会平均收益相当的收益。

　　积极推动经济适用住房和小户型商品住房租赁市场的建设，使租住廉租住房的低收入者在自己收入提高到一定程度后可以容易租住经济适用住房等，改善自己的住房条件，这样形成住房消费的合理梯度。

　　（作者为东北财经大学财政税务学院教授）