本报记者 郭宏鹏
近日，福建省厦门市中级法院对厦门汇成建设发展有限公司(下称汇成公司)诉厦门市国土资源与房产管理局(以下简称土房局)案作出终审判决，认定土房局指定的原福建闽西地质大队三明测绘所(以下简称三明测绘所)不具备房产测绘资质。
记者调查发现，由于土房局多次改变其审核的房屋公摊面积，且指定的测绘单位不具备相应的资质，导致汇成公司在其他民事诉讼中被法院判定承担逾期办理产权证的违约责任，并面临巨额的诉讼赔偿。
十年四变的公摊面积 事情的原委要追溯到1996年。由汇成公司开发的嘉莲大厦因工程进度已经达到预售要求，汇成公司请当时厦门市房地产市场管理处进行面积暂测。该年11月8日，厦门市房地产市场管理处出具了预算面积报告，核定嘉莲大厦建筑面积57590.91平方米，销售面积57590.91平方米，其中第5层技术转换层计入公摊。
2000年2月1日，嘉莲大厦竣工，汇成公司向土房局有关主管部门申请进行实际面积测量。3月，根据土房局要求，厦门市房地产权籍登记中心(以下简称登记中心)与汇成公司签订协议，委托后者进行土地房屋地籍调查和房屋勘丈测绘。8月16日，土房局审核通过了经由其指定的测量单位三明测绘所出具的项目实际面积勘丈报告。这份报告核定嘉莲大厦建筑面积为57152.165平方米，销售面积56124.86平方米，其中第5层技术转换层仍计入公摊，但核减连廊面积1/2。
由于实测报告中的销售面积比预算报告中的销售面积减少1466.05平方米，2000年8月16日，汇成公司对整栋嘉莲大厦业主进行了产权办理及面积差款多退少补的工作。其中，商场一层业主沈诵庆须补交的面积差款为137万元。由于多次催款无果，2002年5月，汇成公司将沈诵庆起诉至法院。2004年2月16日，沈诵庆向法院就同一事件提起了诉讼，要求判令汇成公司返还因增加公摊面积而多收取的购房款，并申请对嘉莲大厦一楼商场建筑面积以及公摊面积进行重新测量。
不料，2004年4月22日，土房局作出《关于修正嘉莲大厦房产测绘审核成果的决定》(厦国土房2004110号，以下简称《修正决定》)核减了原本计入公摊面积的技术转换层1233平方米。这样，土房局在嘉莲大厦实际面积报告公布四年之后又推翻了自己审核过的测绘结果。
记者查阅发现，作出《修正决定》的依据是《厦门市房产面积测算暂行细则》。根据该细则，新测量标准从2000年8月1日开始施行，在此之前签批“建设工程规划许可证”的高层建筑两年内沿用建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995517号)的规定进行面积测算。嘉莲大厦早于1997年12月7日就取得《商品房预售许可证》，按规定应适用1995年建设部发布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》。该规则第九条规定：“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”而“设备技术转换层”并不属于扣除在公摊建筑面积之外的部分，理应纳入公摊建筑面积。据此，2004年6月汇成公司向厦门市思明区法院提起诉讼，要求被告土房局撤销《修正决定》。
2006年2月21日，厦门市中级法院对汇成公司状告土房局行政诉讼案作出终审判决，以土房局对施测单位的资格审查未尽到审核义务为由，撤销《修正决定》，责令土房局对嘉莲大厦房产测绘成果重新审核。
2006年4月，土房局委托厦门闽矿测绘院(由三明测绘所更名而来)对嘉莲大厦进行重新测绘，并于2006年4月24日作出《厦门市房产测绘成果审核通知书》，但其结果仍维持《修正决定》的内容。当年4月，汇成公司再次将土房局起诉至法院。2007年4月20日，厦门中院作出终审判决，认定三明测绘所不具备房产测绘资质，但对技术设备转换层是否应纳入公摊范围，被告土房局擅自在事隔四年后对经由自身审核通过的测绘成果作出行政变更的行为是否合法等实体问题并未作出审理和判决。
紧接着，沈诵庆以及那些原先已办出产权证的部分小业主起诉厦门市政府，以市政府作为颁证机关对嘉莲大厦面积审核未尽审查义务为由，要求撤销已办理的产权证，并得到了法院的支持。随后，这些申请撤了产权证的小业主又起诉汇成公司要求承担撤证之后逾期办证的违约责任。而厦门市中级法院同样也以汇成公司没有尽到“提供具备房产测绘资质的测绘单位出具并经房地产主管部门审核的测绘结果”的义务为由，判决汇成公司向商品房购买人支付逾期办证期间的损失。
“官方指定”的测绘单位 一系列的诉讼与巨额赔偿案，焦点在于厦门土房局指定的测量单位是否具有房产测绘资质、而测绘单位资质审核责任应由谁承担。据了解，嘉莲大厦房屋面积的施测单位三明测绘所是经国家测绘行政主管部门确认的乙级资质测绘单位，在1996年3月1日之前就有福建省测绘局颁发的《测绘资格证书》，有房产测绘资质，其房产测绘资质也已经经过土房局的审核确认。
据了解，2003年8月25日之前，厦门房地产测绘业务均是由土房局进行行政管理，由其统一安排、指定测绘单位和进行审核，完全是一种行政行为。直到2003年8月25日才将房地产测绘项目推向市场。
嘉莲大厦于2000年竣工验收，有关测绘完全是依据土房局当时的行政规定办理，由汇成公司与登记中心签订《土地房屋权属登记地籍调查房屋勘丈作业协议书》，再由后者指定有资质的测绘单位完成的，委托测绘所需的费用已通过转账的方式直接汇入厦门市财政专用账户。
在诉讼过程中，土房局自始至终均认为三明测绘所于2000年3月份实施测量行为时，具有房产测绘资格。但该局在两次行政诉讼审理过程中，没有及时向法院按期提交应提交的全部证据资料，导致法院认定三明测绘所在2000年3月份实施测绘行为时不具备测绘资格，其提交的测绘成果不能作为行政审核的依据。三明测绘所被终审行政判决认定为没有房产测绘资格，是土房局自身的过错所致。
谁该为巨额违约赔偿买单 据统计，截至2007年7月11日，共有包括沈诵庆在内的6位业主已通过法院强制执行从汇成公司获取违约金高达450万余元人民币，且该数额仍在不断累加中。这还仅仅是开始，如果嘉莲大厦237户业主都通过类似的诉讼方式向汇成公司索赔，后者的赔偿金额将超过千万元。
那么，因嘉莲大厦公摊面积测绘引起的多起诉讼责任如何厘清，巨额的违约赔偿该由谁来买单？记者采访了中国法学会行政法研究会的专家。专家认为，从本案来看，法院的最终判决只是撤销了土房局在2004及2006年作出的核减设备转换层中的公摊面积的行政审核行为，而非测绘成果。因此，可以认为2000年土房局作出的将嘉莲大厦第5层技术转换层计入公摊的审核行为仍然有效，因为它始终未被法院的判决所撤销。
此外，专家表示，合同条款是判断民事合同纠纷违约责任的重要依据。在汇成公司与业主们签订的购房合同条款中约定，汇成公司只有因其过错造成业主无法办理产权证才应承担逾期办证责任。即使三明测绘所的测绘成果无效，其原因也是法院认定的土房局“在审核三明测绘所的资质时，认定事实不清，主要证据不足”。可见，业主无法办理产权证的根本原因在于土房局，而非汇成公司的过错。根据行政许可法的规定，汇成公司对土房局的预审行为及最终审核行为具有信赖利益，其有理由相信该局不会对已经审核的测绘结果作出变更。事实上，正是由于土房局未尽审查责任又随意改变其行政行为，才给汇成公司带来巨大的直接经济损失和不可估量的商业信誉损失。
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