陆家嘴“天价”公寓再现疑云

陆家嘴金融贸易区的开发带动了周边楼价的上涨，位于附近的陆家嘴中央公寓也因此受益Phototex／图

　　陆家嘴“天价”公寓再现疑云

　　来源: 作者:南方周末记者　马韬　发自上海

　　曾被CCTV等媒体以“天价造楼”报道过的上海陆家嘴中央公寓，在项目开发公司的小股东通过诉讼赢得查账权并完成查账之后，暴露出了新的疑点

　　位于上海浦东新区黄金地段的陆家嘴中央公寓，曾经以“天价造楼”的形象“一举成名”。

　　今年4月，中央电视台《新闻调查》曾就该项目的成本进行调查，项目开发方联合房产的财务总监叶美华在节目中表示，公寓的平均成本在7580.23元/m2，包括土地费2580元和建安费用4011多元。

　　这一“天价造楼”新闻线索的提供者，是联合房产的股东之一：上海耀国能源科技有限公司（以下简称耀国能源）。在此后的媒体报道中，耀国能源有关人士坚持认为，由于中央公寓项目成本远高于合理成本，加上人为操纵的过低售价，使得联合房产在该项目中的损失高达数亿元。

　　一个在外界看来已经赚得“盘满钵满”的地产开发项目，为什么会遭到来自内部利益相关方如此坚决的抵制？冒着被视为“业内叛徒”的风险揭开中央公寓的“成本黑箱”后，小股东耀国能源究竟想达到怎样的目的？

　　“天价造楼”的背后

　　陆家嘴中央公寓的开发公司上海陆家嘴联合房地产有限公司（以下称联合房产）成立于2002年6月，是由上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司（以下简称陆家嘴金融）与另外两家股东上海世纪道房地产开发公司（以下简称世纪道公司）和耀国能源按6∶3∶1的股权比例组建的股份公司。

　　控股60%的陆家嘴金融的母公司为国资控股上市公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，而另外两家小股东均为私人企业。

　　从某种意义而言，可以将联合房产视为陆家嘴金融为开发中央公寓而成立的项目公司，而另外两位小股东则以共同出资的形式参与该项目的开发。

　　在为共同利益走到一起两年多后，冲突开始在小股东耀国能源与另两个股东间出现。作为国有控股的房地产项目，按照常规的做法应该在项目启动前提交工程预算报告，按照相关规定进行工程招标，并在分期销售完成后提交结算报告。

　　但是在中央公寓项目中，不仅在初期没有董事会通过的预算报告，在销售完毕后，也一直未进行总结算，“这在建筑界是非常罕见的，没有预算，也没有结算，更何况是国有占大股的项目。”一位知悉项目内情的业内人士向南方周末记者评论道。

　　该人士同时表示，该项目的总承包商中国建筑第四工程局华东分局（以下简称中建四局）也并不是通过公开招标的方式获得承包资格的。据该人士回忆，当时还有几家建筑商被“联合房产”邀标，其中有浙江的民营企业，也有上海当地的国有建筑商，中建四局以近6亿的价格成为参与邀标各方出价最高的企业，“最初报价的某建筑商总报价为4.8亿，最后还主动下浮了12%，而报价最高的中建四局仅下浮6%。”

　　随着一期工程开始销售，身为小股东的耀国能源开始为获得“知情权”而做出更大的努力。在他们看来，了解整个工程的真实成本，是测算自己应得权益的前提，也是自己作为股东的基本权利。

　　耀国能源完全不认可公司财务总监披露的造价，“漏洞太多了，本应计入工程总造价的电梯、绿化等工程成本又通过分包被重复计算，怎么可能没问题？”耀国能源的总工程师顾银德表示，如果按照行业均值，陆家嘴中央公寓一期项目的净利润应该有10亿元左右，而不是现在的4.7亿。

　　对于耀国能源的这一测算结果，作为承包方的中建四局有关人士并不认同。中建四局该项目经理王永军认为，中央公寓的高成本是因为“开发商的高标准导致的高造价”，“东西都摆在那里，图纸也在，如果有问题是蒙不了专业人士的。”他在电话里对南方周末记者表示，由于现在有很多高新材料在建筑上使用，因此不能简单地仅以价格来评估成本高低。

　　耀国能源的财务顾问乔培圻向南方周末记者透露，在今年4月12日的一次股东大会上，突然出现了新增议程——审议工程审价书，而这一审价书正是在4月份央视调查时，联合地产所提供的造价成本依据。

　　乔培圻当场拒绝在股东大会记录上签字，“但他们和管理部门说，不是我们不同意，只是放弃了，反倒成了他们有理。”

　　而在另一条路径上，耀国能源却似乎找到了新的突破口。

　　七千多万飞去来兮

　　2007年3月29日，耀国能源关于查账权的诉讼获胜，正式获得了查账的权力。而在摊开详细的账册后，更多的“不解之谜”浮出水面。

　　耀国能源相关人士向记者表示，联合房产与中建四局签定总包合同是在2004年2月，但在2003年 12月联合房产就已经划款6665.9万元给中建四局，2004年1月又划款500万元。

　　“一般都要求总包商要带资多少，如何分期付工程款，哪里有先付给总包商巨款的事情？”有熟悉项目操作流程的当地开发商向记者开玩笑地说道，业内都是开发商“欺负”工程商，这里怎么变成工程商“欺负”开发商了。联合房产的账册显示，预付逾7100万工程款的同时，公司又向二股东世纪道公司借了7000多万，最后，预付的工程款没回来，借得的巨款也没有归还，但三方竟然在2004年12月将预付款与借款平账了。

　　耀国能源的财务顾问乔培圻表示，在他四十多年的税务工作中，未曾见过这种没有任何原始票据和法律关系，就进行巨额财务处理的事情，这属于法律明文禁止的挪用资金行为——乔培圻退休前为上海南汇税务局主任科员。

　　“从时间来看，这笔款就是通过这种手段体外循环了，实际达成了挪用公司资金的事实。”乔培圻说。

　　蹊跷的巨额往来款，联系到未公开招标、无董事会通过的预算及完全不符合行业规律的造价数字等等，令乔培圻确信其中存在巨大的问题。

　　“除了七千多万的工程款莫名其妙地与借款对冲外，还有多处涂改、更换账页的痕迹，同时，由于看不到原始票据，还有数量庞大的往来款性质无法判断其为正常。”乔培圻说，他向记者表示，如果没有其他的利益，自己无法理解“为什么国有出资人会如此不尽心管理项目”。

　　联合房产总经理高宝泉是公司二股东世纪道公司前股东曹建英的丈夫。2001年4月，曹建英与钱思解共同出资设立世纪道公司，其中钱思解出资4200万占七成股权，曹建英出资1800万元占三成股权，公司设立时，曹建英为世纪道公司董事长。正是因为这种出资关系，使高宝泉成为联合房产的总经理。

　　令人不解的是，2004年4月8日，曹建英以1元的价格将自己在世纪道的股权转让给了吴均军，吴均军为钱思解的妻子，她随后成为二股东派驻联合房产的监事。

　　记者于9月18日打通高宝泉的手机，高宝泉告诉记者：“找陆家嘴集团，找浦东新区政府。”随即挂掉电话。记者此时刚表明身份，尚未来得及提问。

　　二股东世纪道房产公司的董事长钱思解9月18日两次接听记者的电话，但未就事件做任何实质性评价，仅表示：“你应该去问董事长毛德明。”毛德明为陆家嘴股份公司的董事，联合房产的董事长，他在9月18日在电话中向记者表示，“没有时间接受采访”。

　　而联系陆家嘴股份公司的董事长杨小明也未能成功，该公司办公室人员告诉记者，“他出差去国外了”。

　　陆家嘴中央公寓原计划分三期开发，先交清第一期地款，后续逐步付款、开发，但这个计划已无法实现了——由于联合房产未能按照付款合同的时间付清二、三期地款，从而失去了对该项目二、三期的开发权。“按照协议，楼板地价为每平方米2500元左右，我们怎会放弃？”顾银德说，他认为，正是由于不正常的往来款导致公司现金缺乏无法付清地款，“我们曾多次表示缺钱我们可以出，以增资的方式扩充资本金，这样就可以解决地款的问题。”

　　在小股东看来，房价越走越高的时候，失去了项目的二、三期，意味着损失掉了几倍于一期项目的收益，由此开始不停奔波，“二、三期项目的流失是完全不符合公司章程及法律的。”顾银德表示。

　　二、三期项目流失，按股权比例计算，二股东的损失则应三倍于小股东，但钱思解在电话里并未就此问题做任何评论。