专家称房价不会有直接影响 离婚再买房将成困惑

　　专家预测新政不会对房价产生直接影响

　　专家预测

　　短期内退房抛房可能增多

　　房贷新政的出台对楼市的影响究竟有多大？能不能抑制房价的快速攀升？市场上会因此产生哪些冲击波？在新政出台后的第一时间，记者连线了江苏房地产业的权威专家以及一些资深的业内人士，就新政的影响进行深入分析和点评。

　　退房、抛房可能增多

　　由于第二套房首付和贷款利率的提高，投资性需求首当其冲地将受到抑制，因为事实上银行贷款是不少投资客的重要资金来源，房贷新政出台后，其首付和还贷压力陡增，因此可能会减少投资行为，甚至不排除吐出手头部分的房源以缓解压力。而对于以小换大的改善性居住需求来说，新政可能使其中一部分资金本来就比较紧张的人打消购房念头或推迟购房计划。因此，短期内楼市的消费需求将受到抑制。

　　有专家预测，随着新政的逐步推进，市场上退房、抛房的现象可能会有所增加。

　　中小户型更受欢迎

　　房贷新政的出台是对以往“90平方米以下的房源占70％以上”的政策的有效补充和有力推动，有助于调整住房供应结构。由于首付提高和还贷压力增大，原本想购买大户型的消费者可能会转向选择小一点的经济型户型。而原来经济实力就不够的人在购房时也会更倾向于购买中小户型。

　　南京江宁区房协秘书长张国安表示，房贷新政向那些首次购买90平方米以下中小户型的购房者进一步倾斜，首付比例只要两成，这会引导购房者今后买房时在面积的选择上更加合理。

　　卖的多了买的少了

　　东南大学房地产研究所所长李启明教授认为，随着新政的出台，一方面，因为今后购买第二套、第三套住宅或商业房的贷款成本将更高，投资者必须增加自有资金的投入，市场上非理性、非正常的投资需求会受到抑制；另一方面，由于房贷扎紧了口子，开发商囤地囤房的现象将会因此减少，更多地按照正常的节奏来供应房源。在央行房贷新政以及之前的加息、税收等调控政策的共同作用下，南京楼市的供求关系将会受到影响。当市场供求保持在正常和相对稳定的状态下时，房价也会逐渐稳定下来。

　　楼市格局难彻底改变

　　亚东建发集团副总裁刘成刚在肯定了房贷新政等一系列的调整将会抑制市场上投机现象，让房价不再像去年那样高歌猛进，涨幅降低的同时，指出由于新政只是旁敲侧击，市场上刚性需求毕竟占主流，房地产还处于稳步上升阶段，因此这一政策的影响应该是修正性的，而不是根本性的改变。

　　汇景房地产开发有限公司总经理王伯平也认为，目前南京购房的除了正常的改善居住需求外，还有投资需求和房价上涨造成的恐慌性需求。这次将首付比例提高了10%，比如总价100万的房子首付要增加10万，受影响的是部分有换房需求的中等收入者，但10万并不足以影响大部分人，特别是高端物业的购买者。“希望通过首付提高10%来给楼市降温，这种单方面的政策是起不到根本性的效果。”

　　也有业内人士指出，紧缩房贷可以约束部分购房需求，这在目前房地产市场仍是供求紧张的大环境下，对于缓解供求关系是有利的，但效果有限，给楼市带来全局性影响的可能性不大，对于房价也不会产生直接影响。毕竟，在当下楼市供给跟不上需求,这是主要矛盾；自住、投资、投机的三类需求中，自住性需求和以自有资金为支付主体的投资需求占大多数。高流动性资产过剩，仍是放大楼市供求矛盾的主要方面。刘 莉　陆 艳

　　市民反应

　　买二套房要掂量掂量了

　　央行的房贷新政出台后，对于贷款购买第二套住房的市民来说，“门槛”无疑抬高了不少。不少市民纷纷表示，现在买二套房要掂量掂量了。记者昨日从房地产市场上了解到，新政已经引发了一定的市场冲击波，一些购房人因此推迟甚至放弃购房计划。

　　现象一

　　以小换大的计划取消了

　　［案例］市民朱先生5年前在河西南湖一带买了套不到60平方米的房子，当时向银行贷了8万元的款项。随着孩子年龄的增长，家里显得越来越局促，为了给小孩提供更好的学习环境，朱先生和爱人商量在附近再买一套面积大点的房子。

　　昨天得知央行的贷款新政后，朱先生向记者诉苦说，现在的房子都这么贵，要一次性付款肯定没那么多钱，选择贷款则要多准备一成的首付，差不多要七八万元，而且贷款的利息也要增加10%，看来只有再等上两三年才能买新房了。

　　［分析］中原地产一位楼市专家表示，此次央行的房贷新政针对的是第二次贷款买房的行为，而以小换大、以旧换新的购房方式则占了其中较大的一部分，购房者中以普通市民为主。该人士介绍说，目前银行的贷款基准利率为7.83%，首次置业可以享受15%的优惠，也就是6.655%；而二次贷款则要上浮10%，即8.613%，两者相差了接近2%。换句话说，贷款购买第二套房的话，利息要多付29.41%，这对于为改善居住条件而购房的普通市民来说，确实具有很大的“杀伤力”。记者从多家中介公司处了解到，已经有一些市民暂时放弃了购房计划，说要等一段时间再做决定。

　　现象二

　　为父母置业的计划搁浅了

　　［案例］刘先生的父母明年春节就要从老家宿迁搬到南京来了，最近他一直到处看房。他说，“房子肯定是以我的名义买，用我父母的名字都办不了贷款，而我自己在2年前已经买过房子了，贷款到现在还没有还清。央行的房贷新政让我‘很受伤’啊，首付提高了不说，利息还要多付近三成，有点吃不消”。

　　［分析］　现在不少年轻人都希望和父母住得近一点，“一炷香”、“一碗汤”的距离可以方便双方互相照顾。中原地产的统计显示，这一类的购房人群大约占到购买二手房总量的15%左右，且以工薪阶层为主。可由于父母年纪的关系，子女们必须以自己的名义买房才能办到贷款，而他们自己往往都贷款购买过房子，因此，“第二套房”的尴尬会影响到他们为父母置业的计划，手里资金不够的话，暂时观望会是比较明智的选择。

　　现象三

　　通过贷款炒房的打算撤了

　　［案例］林先生今年炒股赚了一笔钱，打算投资房产“以租养贷”。原本他已经通过中介公司相中了城中一套50平方米的公寓房，可昨天看到报纸上的消息后，他心中打起了“退堂鼓”。林先生说，这套房子价值60万，首付提高后要一次性拿出24万，而且利息也增加了不少，如果到时候租不出个好价钱，我岂不是要亏本了？还不如继续把钱放在股市上。

　　［分析］目前楼市的投资行为还是比较普遍的。据网尚房地产机构的研究人员介绍，在南京的购房者中，整体上以自住性需求居多，但是局部地区、局部楼盘的投资比例逐步上升，个别楼盘的投资比例甚至达到了50％。在这些投资者中，不少人是通过贷款来炒房的。央行房贷新政亮相后，投资成本的大幅度提高，将会在一定程度上“挤”掉市场中的泡沫成分。

　　现象四

　　离婚了再买房的困惑了

　　［案例］林女士2005年和丈夫一起贷款，在河西奥体购买了一套70平方米的公寓房。去年底，因为夫妻感情不和，双方离婚了，林女士一直租房子住。最近，她打算以自己的名义再买一套房产。“我跟前夫买房的时候已经贷过款了，现在贷款算不算我是第二套房呢？”

　　［分析］记者从银行了解到，婚姻存续的时候贷款是以家庭为单位的，夫妻双方只要有一人贷款买过房，以另一人名义再贷款买房时都属于第二套房。如果离婚了，婚姻关系不存在了，贷款的主体是个人，只要能够出具离婚证明且证明上次贷款的房子借款人不是她，且其名下没有房产，那么林女士贷款再买房仍享“首套房”优惠。

　　马祚波　陆艳

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　　影响不会立竿见影　银行把关必须绵密

　　东南大学房地产研究所所长李启明教授强调，新政的影响不是立竿见影的，要看银行的具体操作。“毕竟，房贷新政的内容还不够明晰”，比如“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”这一条款，究竟“囤积土地、囤积房源”的行为怎样认定，是不是跟房管部门、土地管理部门统一行动？银行不得对其发放贷款的期限究竟是三个月，一年还是永久性的？这方面还没有明确规定。

　　而对于普通购房人来说，也可以通过其他方式来回避高首付和高贷款利率。一位业内人士表示，对于买第二套房的房主，也可以通过将第一套已经还清贷款的房产抵押贷款，再以其他名义“骗”过银行，可以获得基准利率，而不用上浮10%。不过，这要看银行自身的把关是否严密。

　　此外，房贷新政中要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。但是有二手房中介表示，虽然《通知》中要求各银行提高第三、第四套房产的“门槛”，但是一些银行为了在竞争中拉到贷款，一般不会再次提高首付比例和利率，这也将给一些资金实力雄厚的炒家钻空子。不过，有业内人士担心，不排除有人为了规避高成本而“假离婚”，等贷到款之后再复婚的现象，建议相关部门细化政策条款。

　　有关专家认为，房贷新政的配套细则应当尽快出台，以规范银行的行为，确保新政能够落到实处。

　　刘 莉　马祚波

　　声音

　　李开发(经济学家、中国管理科学院研究员)：房贷新政的积极意义在于有力抵制炒房投资与投机，规避了银行的风险。

　　任志强( 北京市华远集团总裁，华远集团公司董事长、总经理)：提高交易税费和进入门槛的做法都只能让更多的民众知难而退。

　　钟伟（北京师范大学金融研究中心主任）：利率、首付上升能否有效遏制房价，我非常怀疑。