广州楼市预计将入高位盘整期 卖楼短期难度加大

　　“房价上行缺乏有力支持”

　　合富辉煌研究预测广州楼市将进入高位盘整期 开发商卖楼短期难度加大

　　本报讯 （记者 王卫国 实习生 林广）在房价持续上涨的背景下，刚刚过去的广州“十一”黄金周楼市销售出现了置业者观望、开发商急于高位出货的市场形态。

　　置业者

　　房价高观望者出局

　　根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的统计，广州今年二、三季度的房价呈现快速上涨态势。今年4月，广州新建商品住房实时签约均价为8037元/平方米，而刚刚过去的9月份这个数字已经飙升至11290元/平方米，比4月份上涨了40%.合富辉煌报告认为，三、四季度高涨的房价将“十一”黄金周置业门槛大幅提高，大量中等收入置业者已被阻隔于市场之外，支付能力较强的换房置业者和投资置业者几乎构成了黄金周全部购房客户。“我们代理的楼盘中，黄金周来看楼的人并不多，只有新开盘的楼盘才有比较多的人去。”合富辉煌首席分析师黎文江昨日告诉记者。

　　此外，9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显，9月29日广州发布限价房购买资格公示稿，进一步强化中等置业者观望情绪，将更多置业者从黄金周购房群体中分化出去了。据统计，未来两年广州市将有1.4万套限价房面市，其中保利西子湾的限价房有望在11月公开发售。

　　据介绍，由于观望客户退出，黄金周楼市实客比率较高，置业者层次较高，在宏城广场搭乘楼巴看楼的客户大幅减少，以往广州人习惯的度假看楼那种从容的置业方式已成过去。

　　开发商

　　高位出货意愿强烈

　　合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年“十一”和2007年“五一”黄金周分别上升10%、43.6%；而2007年“十一”黄金全市推广楼盘为112个，与2006年“十一”基本持平，与2007年“五一”相比上升13%.种种数据表明，开发商在这个“十一”黄金周实际推货力度明显加强，高位出货意愿非常强烈。此外，众多促销手段也开始重现广州楼市。

　　报告认为，9月份天价拍地一方面强化房价上涨预期，另一方面也加大了发展商储地成本，发展商现金需求增大，希望在保证房价利润前提下将一部分产品迅速变现。不过由于黄金周前期市场反应平淡，不少发展商在后期加大了促销力度，并在保持房价基本水准的前提下推出优惠措施，其谨慎心态可见一斑。

　　房价走势

　　逼近深沪、高位盘整

　　2007年二、三季度以来广州房价持续快速上涨，到“十一”黄金周期间广州主流住房销售均价区间已升至13000～16000元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，国内住房成交价最高的深圳9月均价约1.5万元。合富辉煌认为，广州楼市价值重估潮在半年飙升后即将完成，楼市在黄金周开始进入高位盘整期，供求双方均需适应新的房价水准、寻找新的房地产价值坐标。

　　“十一”黄金周前广州接连两次大规模土地拍卖，第一次同和板块新地王楼面地价1.87万元，结果导致同和不少楼盘在“十一”定出15000元以上的高价，同时番禺、花都、金沙洲也拍出高地价，附近楼盘房价均迅速拉升。但本次黄金周同和、花都等地市场反应就略显平静，合富辉煌认为，虽然房价飙升周期结束，总体水准大幅提高，房地产价值格局、房价梯度线也需要慢慢回归本位，预计广州房价也将在黄金周后逐渐确立新坐标体系。

　　后市展望

　　销售环境面临艰难

　　报告指出，今年“9.27”房贷新政将成为新一轮调控起点，着力点在金融，调控目的就是规避房价泡沫导致楼市踏空的风险，措施更加谨慎、务实。目前，房贷新政对10月楼市影响显著，各商业银行执行细则也将陆续出台，同时预期本月加息幅度将进一步拉大，房贷紧缩趋势已成必然。这将极大遏制炒楼现象发生，并且对现阶段整体购房需求也有明显抑制作用。

　　房价持续快速上涨将同时伴随着投资、投机资金大规模进入，自住需求逐渐退出。由于目前国内经济普遍存在流动性过剩，房地产价值可能高估，这种高估导致自住置业与投资置业比例倒转，形成市场隐患。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，“本次”十一“黄金周的市场反应也给大多数发展商一定的警醒。前期楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，反映房价上行缺乏有力支持，强行拉升可能造成空涨。”市场需要时间消化前期房价涨幅维持比较稳定的成交量，预计第四季度不可能继续大幅冲高，市场需要整固，发展商要在价格拉升与成交量之间寻找最佳的平衡点。

　　黎文江认为，近期新政抑制下的购房需求明显萎缩，成交反应不积极，房价继续上涨难获支撑，然而房价涨幅趋于平稳可能进一步加重投资置业者的观望情绪、延缓成交速度。所以楼市长期向好，但短期内逼空难度加大，发展商又多意愿不强，房价也不大可能下降，高位运行的广州楼市将面临比较艰难的销售环境。

　　■部分区域分析

　　天河 领跑广州楼市

　　黄金周天河区可售供应总量近5000套，其中推出新货超过3000套，占总供应量约六成。天河区均价万元以下楼盘几乎绝迹，而处于天河中心区域的板块均价则高达20000元/平方米左右，领跑广州楼市。

　　越秀 可售货量大幅上升

　　“十一”可售货量近1500套，较“五一”期间增加近90%.均价过20000元的楼盘达三个，分别是凯旋会、万科金色家园和东山欣园，整体拉升了越秀区近期的房价。

　　海珠 供应少价格多过万五

　　“十一”期间可售货量4100套，较“五一”期间减少近15%；实际在售货量近2600套，较“五一”期间减少超过40%.主力供应楼盘罗马家园、珠江帝景、保利康桥等楼盘均价都在15000元以上。

　　番禺 新货少涨价快

　　“十一”黄金周，番禺区在售货量约4000套，其中入市新货约1200套，以大石板块最多。“五一”以来个盘销售价格一路走高，“十一”黄金周期间番禺区个盘价格环比“五一”均大幅上涨。