立专门法补中国房地产估价法律之缺(图)

本报记者 陈晶晶

　　“坦白说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士直言。

　　在房价节节攀升的今天，越来越多的老百姓接触到有关房地产行业的一些相关专业服务，房地产估价师便是其中一例。

　　据建设部副部长齐骥在10月18日闭幕的北京国际估价论坛上介绍，目前我国已有近4500家房地产估价机构，有35000多人已取得了房地产估价师执业资格。另据有关机构统计，目前在我国，房地产评估从业人员达25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中。

　　“房地产估价正在成为现代服务业的一个重要组成部分。”齐骥说。然而，记者在采访中发现，不少从业者正在为房地产估价行业竞争无序、公信力减弱的现状所担忧。一个本应受到尊重的朝阳行业，却难以在老百姓心目中得到认同。

　　收费上竞相压价造成两大恶果

　　柴强介绍说，目前房地产估价行业最突出的问题就是低价不正当竞争，为了招揽业务一味迎合委托人高估或者低估。“不是向委托人提供专业的顾问服务，而是直接问委托人：你要估多少？”

　　这种观点得到了不少估价师的赞同。来自深圳市世联土地房地产估价有限公司的周莉表示，广东省的房地产估价机构占到全国的10%，而深圳市又占据了广东省估价机构的半壁江山，这些估价机构已在某种程度上陷入了“以价格和回扣论英雄”的竞争怪圈。

　　周莉说，估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上，看谁更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的结果；收费上则是竞相压价。为了招揽客户，估价机构通常给出高达40%，甚至50%到60%的回扣。

　　“量小比例大几乎已成为我们这个行业的特点。量小指收费低，比例大指回扣多。”周莉认为，“实际上，这是任何一个要持续发展的行业都无法承受的。”

　　据有关人士介绍，一味迎合委托方的低廉收费与高昂回扣，直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。据了解，房地产估价过程中的重要环节现场勘察，现在正处于普遍得不到重视的状况中。有的现场勘察流于形式，既不调查同类物业，也没有勘察记录，走马观花拍两张照片了事。有的估价机构甚至根本不安排估价师到现场勘察，仅凭借房地产证明复印件的内容，再从网上找些资料补充，一份估价报告就出笼了。

　　估价行业无序竞争的另一个恶果就是成为滋生商业贿赂的温床。一些金融机构、法院、政府相关机构或大型企业等往往会主动选定一些估价机构作为长期的合作伙伴。估价机构为了获得稳定的业务来源，则千方百计地要“俘获”这些大客户的“芳心”。这种在业内被称为“圈地”的行为，不仅损害着估价行业自身的健康发展，也让相关机构的商业贿赂难断其源。

　　信用缺失行业监管面临挑战

　　2004年9月29日，建设部通过部令《关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》决定，自2004年12月1日起，房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，也就是说，只要符合15项行政许可条件规定中房地产估价机构资质核准条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。

　　目前，我国4500家房地产估价机构大多集中在各大省市的大城市，其中华东六省的估价机构就占到了全国的三分之一。按照《房地产估价机构管理办法》，这些机构被划分为一级、二级、三级和暂定三级等几个级别。评定级别的依据主要包括注册资金、评估人员数量、从业年限和业务量等指标。但对于评估人员的技术水平有关法律法规尚未明确相应要求，评估从业人员的准入门槛相对较低。

　　“估价行业的监管呈现出"重机构、轻人员"的局面。”来自深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的王波认为，“不少估价机构就是靠几个挂靠的估价师执业，真正撰写报告的那些人只是基础从业人员，甚至不具备估价资格。”

　　“通过管理估价机构来管理估价人员的管理模式效率不高，也是造成当前估价行业种种问题的原因之一。”王波建议，我国应尽快吸取国外发达国家的经验，变机构管理为人员管理，加大对估价从业人员的行为约束，进而规范估价机构的经营行为。

　　据介绍，我国的估价师职业资格考试主要由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，分别进行房地产估价、土地估价和资产评估的考试，但通过后都统称为估价师，并且没有进一步的等级划分。

　　“可以借鉴我国香港、台湾等地的经验，把估价师划分成一般、高级、资深等不同等级，并且对不同等级的估价师做出不同的要求和限制。”王波说。

　　物权法实施带来三个新问题

　　据齐骥副部长介绍，我国已初步建立起房地产估价制度。城市房地产管理法中明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部又相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章和规范性文件，使法规更具操作性。

　　但这些显然还不能满足市场规范的需求。不少估价机构认为，尽管城市房地产管理法中明确了房地产估价制度的法定地位，但关于估价的专门法律一直处于空白状态。散落在各项规章或规范性文件的有关规定，还不能对估价规范、规程以及执业道德标准等提供系统、权威的法律依据。

　　“我国估价机构管理的法制化还有大的空间，现有规章、文件在执行中，难免被一些机构或个人钻了空子。”业内人士认为。

　　不仅如此，发展中的法律环境也给房地产估价不断提出新问题，其中尤以物权法的正式实施为甚。

　　物权法明确了房地产登记、建设用地使用权可以在地上、地表或地下分别设立、住宅用地期满自动续期等规定，使人们对不动产权利的认识发生深刻变化。

　　来自上海房地产估价事务所有限公司的杨国诚表示，物权法给房地产估价带来的新问题至少有三个方面：地下空间使用权的估价；采光、通风等相邻权的评估；土地使用权续期补地价的评估。这些都是目前房地产估价业务中极少单独遇到的问题，更谈不上标准和规范。

　　不少受访估价师认为，估价行业呼吁多年的评估法应尽快被有关部门列入议事日程。估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障，估价行业亟待法律约束之下的可持续发展。

　　齐骥表示，建设部十分重视发展房地产估价行业，将通过完善法律环境、规范市场秩序、优化政府服务等积极扶持房地产估价机构的做久做强。

　　三种估价机构管理模式

　　由于估价与金融、税收等关系密切，因此对估价机构实施监管可以实现特定的社会经济目的。各国根据估价机构的发展水平不同，也采取了不同的监管模式，主要包括三大类：金融机构监管型、政府监管制和自律型。

　　金融机构监管型———以美国为代表

　　1989年美国国会通过《金融机构改革、复原和实施法令》，规定联邦政府可设立联邦金融机构检查委员会评估小组委员会，实施对房地产评估业的监管。美国的估价机构分为政府估价机构和私人估价机构两种。政府估价机构为地方政府征收物业税制订依据，并附属于地方税务机构，估价方法也较为简单；私人估价机构则经营商业物业估价和居民住宅估价两类业务。美国金融机构监管既适用于政府估价机构，也使用于私人估价机构。

　　政府监管型———以日本等国为代表

　　这种模式是由行业主管部门，如建设部门或土地部门，来负责监管房地产估价。例如韩国，鉴定评价业和鉴定评价协会由建设部统一领导和管理；日本则在国土厅中设置了土地鉴定委员会，与不动产鉴定士协会共同管理日本的鉴定评估业；德国地产估价及其他估价由独立的专门机构———估价委员会负责实施，德国的市县都设有估价委员会，地区设有高级估价委员会，负责辖区内的估价工作。

　　自律型———以中国香港为代表

　　这种模式下政府仅仅对征税目的的房地产评估进行管理，而对于其他目的的房地产评估则由协会自律管理。例如香港的测量师行是由产业测量师开设的、面向社会并提供估价服务的民间机构。香港的评估机构也分成两种，一种是政府部门或隶属于政府部门的评估单位，包括房屋地政署、差饷物业估价署、土地审裁处等；另一种则是非政府的测量师行，其业务范围不限于香港本地。香港的监管模式与英国相同，注重对评估人员的管理，而不是进行机构管理。评估人员的职业道德、专业述评均有学会自行管理和规定，政府不直接进行行政干预。