中国房改28年路线图

　　启动房改的时代背景：

　　计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。

　　张元端

　　1980年4月2日，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。

　　这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。正如“国发199130号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开。”

　　阶段一

　　1980年至1988年 试点

　　房改的目的：实现住房商品化、社会化。

　　我国房改在试点阶段主要探索了三大改革：一是出售新、旧公房；二是住房商品化；三是租金改革。

　　首次着手起草住宅法。1980年7月14日，召开住宅法起草工作调研会。1983年，《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署。1985年，完成《中华人民共和国住宅法》(试拟稿)，印发征求意见。但由于当时住房制度改革还在不断深入、新情况不断出现等种种原因，未能出台。

　　阶段二

　　1988年至1994年 从分批分期到全国推进房改

　　1988年2月，国务院决定用三五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

　　1991年11月，国务院决定在全国推进房改。

　　这一阶段，把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一，把合理调整公房租金作为住房制度改革的核心环节。

　　阶段三

　　1994年至1998年 深化城镇住房制度改革

　　1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发199443号)。

　　1、首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

　　2、首次提出全面推行住房公积金制度。

　　3、首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。

　　4、首次提出鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。

　　5、首次提出严格控制高档房地产开发项目。

　　6、加大租金改革力度。并对经济困难户实行减、免、补政策。

　　7、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

　　8、从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售。

　　9、强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。

　　阶段四

　　1998年至2003年 停止住房实物分配 实行住房分配货币化

　　1998年7月3日国务院颁发“国发199823号”文件，要求进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设。

　　1、停止住房实物分配。1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

　　2、首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

　　3、首次提出调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

　　4、首次明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

　　5、首次提出建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

　　6、首次提出以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。

　　7、继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

　　8、从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。

　　9、对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。

　　10、对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。

　　11、加强地价管理，建立基准地价定期确定公布制度。

　　12、继续推进租金改革。

　　2001年，建设部再次提出起草我国首部住宅法的意向，以切实保障房地产权利人的合法权益。

　　阶段五

　　2003年至2007年 调控房地产市场 建立住房保障制度

　　国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件，提出在高度重视稳定住房价格工作，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。

　　一、在稳定房价方面，加大供应，控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。

　　二、在建立住房保障制度方面：强化政府住房保障职能，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　阶段六

　　2007年开始 强化住房保障阶段

　　背景：城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

　　国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发200724号)把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中国房改历程中的一个新的里程碑。标志着从“重市场、轻保障”向着1998年房改政策“市场、保障并重”的正确方向回归；从“重买房、轻租赁”向着“租、售并举”的合理模式回归。

　　（作者系中国房地产及住宅研究会副会长）