郑州帝湖花园谜局：执法人员查不清有多少违规

　　本报记者 程刚

　　10月28日，媒体广泛转载的一则新闻让王先生心里咯噔一下。当天全国人大常委会会议表决通过了城乡规划法。这部法律明确授权地方政府，对违章建筑有查封、强制拆除等权力。

　　王先生中意的楼盘——郑州“帝湖花园·东王府”，正是城乡规划法规范内的违章建筑。8月15日，包括王先生在内的很多购房人，从郑州当地媒体上看到了一则令他们失望的消息。

　　根据这则消息，由于严重违反规划、占用河道和高压带，郑州市房管局停办“帝湖花园”开发商布瑞克房地产开发有限公司的商品房预售审批、房地产抵押登记、产权登记等手续。

　　“从入住到现在，我们还没有拿到土地使用证，多次找开发商，他们都说正在办理。我们当初相信开发商的宣传和承诺，花了几十万元买的房子，连合法的产权证明都没有，将来怎么办啊？”看到上述新闻报道，“帝湖花园”业主陈先生也是忧心忡忡。

　　“回家是度假的开始！”在郑州市，“帝湖花园”密集的售楼广告，通过报纸、电台和电视台向潜在的购房者描绘着一个诱人的居所：总规划面积达3110亩的超大社区，还拥有320亩的超大湖面，美景胜似西湖。

　　“帝湖花园”紧邻郑州西南三环路内侧。短短三年时间内，这个规划总居住人口5万人、号称中南五省最大的水景度假社区项目，创造了郑州楼市的销售神话。但自今年6月以来，“帝湖花园”因在建工程涉嫌严重违反规划，陷入了无尽的麻烦中。随后，又有举报指“帝湖花园”开发商涉嫌违规占用土地，并导致数百亩土地撂荒多年。

　　日前，本报记者赴郑州进行调查。

　　违规建筑为何开工长达一年

　　今年8月4日，郑州市执法局出动60多名执法人员，再次对涉嫌违反规划的帝湖花园四期工程“东王府”进行执法。“这一次跟以往不同，我们的执法人员在工地上驻守了20多天，吃住都在工地上，一直到彻底停止施工。”郑州市执法局一位负责人告诉记者。

　　总建筑面积40万平方米的“东王府”，于2006年10月开始施工招标，自去年年底发现违法开工以来，郑州市执法局数次执法未果。将近一年的时间里，违规建筑“东王府”也迅速成长为颇具规模的“半截子”工程。

　　郑州市执法局的一份报告，记录了他们艰难的执法过程。

　　2006年11月3日，执法人员即发现施工队在“东王府”所在地块取土，开始土建工程。而按规定，未获许可，任何单位和个人不得在城市规划区内取土。11月6日，郑州市执法局下达《责令改正通知书》，要求停工。但施工方以负责人外出为由，拒绝停工，拒不接受调查。

　　2007年1月19日，郑州市规划局致函执法局，表示帝湖花园在建工程“东王府”未经规划局批准许可，未办理建设工程规划许可证，擅自开工，请求执法。次日，执法人员再次到工地制止违法施工，要求停工，但工程一直未停。

　　3月8日，执法局再次下达责令停工通知书，但施工方置之不理，继续施工。郑州市执法局三大队在现场制止施工时，遭到围堵。6月14日，监察支队下属的5个大队联合行动，出动执法人员100多名，40多辆执法车，另外还有10名特警配合执法。

　　“有媒体报道，东王府在建8栋楼中只有两栋没有建设规划许可证，但从查处情况看，这8栋楼和会所工程都没有办理规划许可证。”执法局负责人说。

　　执法人员现场向布瑞克房地产公司下达了《责令整改通知书》，并暂扣施工现场钢管、电焊机、搅拌机、塔吊架等施工工具。

　　“这种情况下，布瑞克房地产公司有关负责人口头表示停止施工，实际上仍未停止施工。不得已我们才采取驻守执法的办法，一直到彻底停止施工。”执法局这位负责人说。

　　9月3日，由于未取得施工许可证擅自开工建设，被责令停工后仍在业主授意下继续在“东王府”施工的五家施工企业，被郑州市建委停止在郑州的施工资格，清出郑州建筑市场。

　　在近一年的拉锯式执法中，“东王府”8栋楼和会所已经拔地而起，颇具规模。在今年5月郑州市规划局、行政执法局联合作出的一份调查报告中，“东王府”被列为郑州市四大违法建设之一。此时距执法局发出第一份《责令改正通知书》已经半年时间，其后至彻底停工，又继续施工长达3个多月。

　　记者在郑州市建委采访时，在十多层高的办公楼里，能清楚地看到高耸在“东王府”工地上的塔吊。

　　“东王府”施工工地离郑州市委市政府以及市建委、市规划局、市土地局等诸多政府机关不过几公里之遥，但布瑞克公司为何敢置法律于不顾强行开工，抗拒执法？“利益驱动下，开发商无非盘算着抢进度先把楼盖起来，借此来要挟政府为那些违规建筑补办手续，将身份合法化。”执法局一位工作人员说。

　　执法人员也不清楚有多少处违规

　　“除了行政处罚权，我们缺乏更强有力的手段对违法建设行为加以及时制止，执法人员也很容易在执法现场遭遇暴力抗法。围堵执法人员的都是施工的农民工，开发商往往都不出面。一旦发生冲突，我们只能请求警方出面，按治安案件处理。非常头疼。”郑州市执法局一位负责人说。

　　更让执法人员头疼的是，在将近一年的时间里，他们始终没完全弄清楚“东王府”和“帝湖花园”的违规情况。“在我们接到的请求执法的函件中，说东王府在建8栋楼里有两栋占压了规划中的金水河河道，但规划河道究竟在什么位置，又是哪两栋楼占压了河道，至今不太清楚。我们到规划局查询才知道，原来在建的8栋楼都没有规划许可证。”执法局这位负责人说。

　　“帝湖花园”所在位置原为报废的金海水库，在最初的城市规划中为绿地和公园，2002年郑州市政府一纸文件（229号文）对规划作出调整。在保证水面不少于300亩的前提下，东西两侧调整为居住开发用地，并将开发权赋予布瑞克公司，以补偿该公司开发金海水库公园和公共绿地的费用。布瑞克公司需以800亩园圃为基础，出资征地建成不得少于1200亩的公园。229号文要求有关部门监督执行。

　　市政府文件5年前即要求布瑞克公司征地修建的1200亩公园至今还不见踪影。“连300亩的水面位置在哪里，帝湖花园里现有的水面够不够，这些我们都不清楚。”执法局上述负责人说。

　　郑州市规划局信访处处长杨卫民告诉记者，目前查明，“东王府”在建两栋楼和工棚、建筑材料堆放占用金水河河道面积达4万平方米，将金水河上游河道到工人南路段全部堵死，对郑州市的防汛安全造成了严重影响。还有部分建筑占压了规划中的高压带。他证实，由于上述原因，市规划局未给予东王府8栋楼规划许可。

　　“我们曾多次发函，要求执法局对帝湖花园执法。”杨处长说。

　　市政府当初为何将绿地调整为居住开发用地，经过了什么样的程序变更？规划中300亩的水面位置在哪里？目前帝湖花园里的水面够不够？1200亩的公园应该何时修建？开发商是否违背了当初市政府文件的要求？记者未能就这一系列疑问在规划局获得答复。杨卫民处长只是表示，布瑞克公司必须按照当初市政府文件的要求“做”出300亩的水面，并建成不得少于1200亩的公园。

　　郑州市国土资源局一位负责人告诉记者，该部门2006年即对帝湖花园查处过一次，当时发现其占用部分高压走廊面积达25亩左右，占用水面18亩左右，另外还将14亩本应该建设住宅的土地改建成了门面房。该局按照《土地管理法》，认定布瑞克公司涉嫌改变土地用途，并下达责令改正通知书。

　　这位负责人表示，可以肯定的是，布瑞克公司目前拥有使用权的住宅用地已经用完，另外还占用了部分水面和高压走廊。

　　“我们对布瑞克公司不兑现承诺、违反规划的行为一直有意见。下达停工通知书和处罚通知书后，公司负责人卢天明一直未要求听证，但每次要求其履行处罚、交纳罚款时，都采用拖延的办法。法律法规没有赋予国土部门制止权和拆除权，除非我们申请法院强制执行，但实际操作起来很难。”该负责人说。

　　“我们现在只是要求停止施工，具体怎么处理还不清楚，需要有关部门研究，毕竟涉及这么大规模的楼盘。”执法局上述负责人说。

　　拆除会造成巨大的经济损失，为其补办许可证又令法律法规失去严肃性。与郑州市其它数百万平方米违规建筑一样，“东王府”成为令政府左右为难的一块烫手山芋。

　　帝湖花园究竟拥地几何

　　频繁出现在河南当地各大媒体上的“帝湖花园”广告，将其描绘为一个占地3110亩的超大社区，其中还拥有320亩的超大湖面。“所谓3110亩只是开发商的单方面宣传，事实上我们发放土地使用许可证的面积只有789亩。”国土资源局有关负责人说。

　　记者从郑州市国土资源局了解到，在布瑞克办理了土地使用许可证的789.703亩土地中，除去应该保留的319余亩水面和道路、高压走廊以外，该公司实际能够建设住宅的面积仅为328.21亩。

　　布瑞克公司在开发中应该保留至少300亩水面，郑州市水利局在2005年8月23日下发的文件中，对此有如下说明：“郑州布瑞克房地产开发有限公司在实际开发中，没有按批复意见实施，占用库区水面用地，建成的"帝湖"实际水面为121.45亩”。且大坝、溢洪道、输水洞等重要水库设施“已不存在，失去水库功能”。

　　据当地媒体报道，2005年郑州连续遭遇了7次暴风雨袭击，帝湖当时即出现漫滩险情。

　　300亩水面如今只剩下120多亩，这些面积是否为拔地而起的座座楼盘占用？对于郑州市执法局的执法人员来说，“帝湖花园”的土地问题就像一个谜团，更为复杂。“从目前有关部门反馈的情况里，我们搞不清楚哪些地方可以建设，哪些地方不允许建设。换句话说，布瑞克公司拿到了土地使用证的究竟是哪些建筑，哪些属违规建筑，我们不清楚。”执法局有关负责人说。

　　布瑞克实际拥有使用权的土地面积及实际水面与广告宣传面积相差悬殊，已涉嫌虚假宣传。但这些虚假广告何以能频频出现在当地主要媒体上？

　　尤其令人奇怪的是，就在当地的《河南商报》调查“帝湖花园”诸多违规之处，并予以披露的时候，当地一些有影响力的媒体却集体“失声”。这些媒体不仅闭口不提，还同时刊登整版宣传“帝湖花园”的软文和广告。在这些软文和广告中，“3110亩超大社区，320亩的超大湖面”赫然在目。

　　一位“帝湖花园”业主正是冲着这些天花乱坠的广告购买了一期的房子，但2005年购房至今已经过去两年多时间，还没办下土地使用证。“我们这样还算幸运的，还有一些业主连房产证也没办下来。”这位业主说。

　　“对违规建筑，我们不可能补办土地使用许可证。政府不会为贪图便宜者埋单。”国土资源局负责人说。

　　“帝湖花园”所在土地原为后河卢村所有。后河卢村位于金水河的上游，再往上游，是始建于1958年的金海水库。上世纪60年代起,河南遭遇连年干旱，水库水量逐年减少，基本处于干涸状态，而这个干涸的水库旁边形成了一大片土地，后河卢村村民开荒耕种。

　　“那里原来就是我们村的耕地，都是能种葡萄和蔬菜的良田。”后河卢村村民指着一大片被围墙圈起来的土地告诉记者。2000年，布瑞克房地产开发有限公司董事长卢天明与村委会签订一纸协议，以每亩土地21万元的价格买了1300亩地。随着城市快速扩张，现在周边土地竞拍价格已经达到了惊人的每亩200多万元。

　　记者采访时，不时看到有“帝湖花园”字样的垃圾车驶进这片荒地倾倒垃圾。当年的良田撂荒多年变成了垃圾场，让失去土地、不得不靠打工和做小生意谋生的村民心疼不已。

　　对村民指责布瑞克公司圈占却不开发的撂荒土地，国土资源局给出了不同的说法。有关负责人表示，那些撂荒的土地使用权仍归属后河卢村，面积也应该不到100亩。但在该负责人带领记者实地查看那两块荒地的时候，却看到被围墙围起来的荒地上竖着两块大牌子，上面写着“帝湖花园”4个大字。

　　对于“帝湖花园”谜团一般的占地问题，该负责人表示，“我们最近要专门测量帝湖花园的用地情况，看看是不是还有新的违法占地的情况。”

　　开发商的说法

　　布瑞克房地产有限公司董事长卢天明对“东王府”两栋高楼占用河道，未取得建设规划许可证并不否认。但他认为，“东王府”在建楼盘未取得建设规划许可证，是规划局个别官员存心“刁难”。

　　未取得规划审批的“东王府”为何强硬开工？卢天明表示，“东王府”项目于2006年下半年进行招标，如果不能按时开工，就要支付相关购房单位的双倍赔偿金，公司势必损失巨大。

　　卢天明强调，对于目前不足300亩水面的部分，将在对后河芦村城中村改造后，再进行二期湖面的开挖，让帝湖的整体水面面积达到300亩。而占压高压带的问题也已经与电力部门协商得到了解决，电力部门为此移动了高压带所在的位置。公司也已经为住宅用地上改建的门面房交纳了罚款。

　　“罚款不要紧，我们交就是了，也算是曲线救国。”卢天明说。

　　至于广告宣传“帝湖花园”占地3110亩是否属实，布瑞克公司有关负责人介绍，尽管公司一期只签了700多亩地的协议，但今后该区域的土地政府会分批对外出让，公司会按照政府的土地出让手续，用合法手段积极地争取多拿地。

　　该负责人表示，广告宣传属于房地产行业的正常营销手段，就像很多房产广告承诺“大水面，大绿地”一样，实际很多达不到。

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