深圳二手房市场上演相持战 专家预测后市会回暖

　　二手房市场：买卖双方相持战

　　■不少地铺处于半关闭状态

　　■业内人士预测，二手房后市会回暖

　　深圳新闻网讯 “房价真的松动了，三级市场起码不再由业主一口价说了算，相反，是买家变得很挑剔了。

”创辉租售一位业务员对记者说。记者调查发现，地产市场再也不像今年夏天那样疯狂了。那时候，买家一迟疑，卖家就卖给别人了，这种情况经常令诚心买房的人痛心疾首，造成想买进一套房子的心情更加急切。“现在，房子大把，买家却很少，供求关系发生了暂时性的变化，这应该是房价出现下跌的重要原因吧。”中联地产一位业务员说。

　　记者在连日来的采访中发现，种种迹象表明，深圳三级市场，经过一连串的金融调控政策后，买方市场开始反弹，买卖双方向平衡靠拢，不再完全由卖方把持市场了。

　　买卖双方进入相持阶段

　　放盘的人确实很多，买家太少。

　　虽然很多放盘的人绷着脸表示，不达价格，绝不卖出。然而，“就是有人扛不住，银行按揭减少、贷款利率上调，让不少人心神不宁。少赚就少赚点吧，于是就有豪宅降价100万元的新闻。“一套100万元的房子，谈下10万、8万，很正常。”中联地产的小唐说：“以此类推，200万元的房子，谈下15万、20万也在正常范围，那么，兰溪谷一套2000万元的别墅，降价100万、甚至200万，也没啥奇怪的。”

　　据了解，从深圳六区来看，到处都有砍价的余地，只是幅度不同。

　　以前，半岛城邦的业主拍拍脑袋，不管什么样的房子，开口要价4.5万元／平米，现在，最好的朝向，最好的楼层，也难以要到这样的价格。“真正能够成交的，多数价位在每平方米二万五到三万六之间。”中介小唐说：“除非根本不想卖的业主，才漫天要价，但没有成交的。现在，真正想卖的，都拿出了比较切合市场的价格了。再也不像今年夏天那样，我们中介真是比速度比运气，稍慢一步，就被别的地产公司抢走了。有时候，就在你签合同时，就被竞争对手抢走了，所以才会出现那么多的反价现象，落笔签字时，业主突然要求再加2万，买家也就那样接受了。”

　　现在，买家砍价不说，还下单很慢，这是买家的普遍心态。买家心里明白，今天不买，明天业主也卖不出，后天依然卖不出去，一个星期过去了，可能还没卖出去。情况确实如此，如果业主急卖，好不容易碰到手头有现金的，也是诚心实意要买的，于是，在原有价格上就砍下不少来。“现在买家这把劈斧也磨得很锋利了。”美联地产的彭先生说。

　　目前，除了砍价，买家还提出税费各付。在以往长期的牛市行情下，业主已被养成了实收的习惯。虽然现在的业主也是实收价格，但通常情况下都被消化在砍价中了。

　　不少店铺处于半关闭状态

　　一段时间的惨淡经营，令不少从事三级市场的中介人员都纷纷转行了。

　　“股市好啊。我几个朋友都应聘到证券公司去了。有的撑不住回家了。还有的进了其他行业，很多小的三级地产中介公司都倒闭了，有的就算不倒闭，也是空在那里没有营业了。”中介业务员张小姐说。

　　正如张小姐所言，记者在罗湖一家地产门市看到一个告示：因近日装修，本店铺暂不营业。记者凑上去往里一看，哪有装修啊，电脑都撤除了，空空一个房间，没有人守了。

　　据了解，很多偏远一点的店铺，都处于半关闭或关闭状态。无论地产公司是大还是小，都有惨淡经营的铺面，只不过大地产公司能撑得住，小地产公司撑不住就倒闭。“我们公司老板给我们的口号是：稳坐钓鱼台。市场不会永远这么冷淡下去，冬天过去了，春天还会来。”业务员彭先生带点诗性地对记者说。

　　“以前我一个月起码是六七单，很正常的，连续几个月都是明星业务员，现在，整个10月没有一单。”汪小姐抱怨说。

　　目前买房的多为自住客

　　“关键是银行贷款难产了，要求很多，首付又特别高，贷款数额又特别少，所以，碰到一个真心实意买房的，我们中介也兴奋不已。”创辉业务员汪小姐说。

　　汪小姐分析说，目前，短线炒作一套房，首付很高，贷款偏少，贷款利率上升，七七八八费用下来，根本没啥利润。她介绍说，邓先生8月份在罗湖签定了一套小户型，79平方米，可以说是高价位阶段买进的，等到全部手续过完，已经到10月中旬，到中介公司一问价，最多能维持原价卖出，而且很不好卖。邓先生在中介公司有朋友，中介朋友劝他说，“不用挂盘了，出租吧，卖亏了，你不干，卖高的可能性又很小，钱不逼人就等着吧，大家都在观望。”邓先生的例子说明，炒房已经无利可图，甚至还可能出现亏本。目前真正要买房的，基本用来自住。

　　据了解，目前中小户型的交易在维持着三级地产市场，这也是地产中介们能够耐心等待的一个重要理由。

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度发布的住宅出售房源信息中，以中高价位为主，有将近一半的房源总价在70万~150万元，其中70万~100万元和100万~150万元的物业数量几乎相等，分别占24.3％和24.2％，150万元以上的物业占21.6％，50万~70万占17.2％，低总价物业相对较少，30万~50万占10.1％，30万以下占2.6％。

　　二手市场依然在冰冷期

　　2007年第三季度深圳市二手住宅挂牌均价为12802元／平方米，与第二季度相比上涨了12.8％，7~8月全市二手住宅挂牌均价呈上涨态势，但涨幅已经呈现逐月减小的势头，到9月份全市的挂牌均价突然开始掉头下跌，是今年以来单月挂牌均价的首次下跌。

　　根据szhome二手房栏目的监测，从7月份开始，二手楼市受到一连串的金融调控，如限制二手房放贷，加息，提高首付等，加上出台个人所得税消息不断，因此各行政区的二手住宅挂牌均价涨幅开始走缓，甚至出现下跌趋势，特别是到了9月份，全市共有4个区的挂牌均价下跌，结束了相当长时段的牛市行情。

　　月度走势方面，六区的二手住宅挂牌均价在7月份保持小幅的上涨态势，到8月份盐田区的挂牌均价已经开始下跌，其他区虽然仍然保持涨势，但涨幅已经很小，到9月份罗湖区、南山区、盐田区、龙岗区都呈下跌趋势，其中盐田区出现跳水式下跌，福田区和宝安区的挂牌均价勉强维持正增长。

　　进入10月，由于受到黄金周影响，各区二手房成交量一度跌到冰点，直到下半月才冒出回暖的迹象。

　　资料显示，南山区10月上半月成交量大幅下挫，直到下半月，才略有缓和，但这已经让地产商们兴奋不已了。与此同时，盐田区的成交量依然疲软。

　　地产人士预测后市会回暖

　　满堂红地产专业人士分析，从近期客户表现分析：第二套房贷政策真正受影响的，是那些有自住需求的置业者。目前投资客对房子的风险因素考虑较多，这是由于今年以来一系列的宏观调控政策，包括个税、物业税、房贷政策等都是影响投资者对房屋风险估计的重要因素。

　　目前，虽然市场上空笼罩着浓厚的观望气息，但估计经过一段时间的政策适应，到今年年底，二手住宅市场需求将逐渐回暖。(记者裴军运赵青)