长沙经济适用房寻租调查：开发商中介鲸吞房源

　　严管下的新疑点

　　就在摇号过程中，也有市民质疑，长沙经适房公示名单中为何出现了80后的购房人。

　　在香樟园二期经济适用房小区张贴的一张公示单上，一些细心的市民很声称发现了疑点：有80后的市民名列其中。根据长沙经济适用房申请政策，30岁以上的未婚者才有资格购买。

　　统计类似的情况，3个小区里有10多名购房者都是1980后出生的。另外还有一名非长沙市籍的身份证号。

　　长沙市房改办内部综合科负责人介绍，根据长沙市的规定，未婚的长沙居民必须年满30岁才能有资格购买经济适用房，但已婚的居民就没有年龄限制了，所以才出现了大量80后购买经济适用房的情况。

　　而未婚80后现在买到经济适用房有两种情况：一是在2006年3月15日前申请的经适房购买指标，在那之前，对未婚长沙居民的年龄限制是女性年满23岁，男性年满25岁。另外，不少拆迁户都有经济适用房购买指标，并且没有年龄限制。至于持外地身份证的购房者，该负责人说，该购房者肯定是长沙户口，只是户口是从外地转来的，身份证号码没有变而已。

　　房管部门严查违规操作

　　长沙市经济适用住房领导小组办公室主任郑兆明在接受记者采访时说，以前曾经发现过有违规的情况，通过钻政策空子、打擦边球来操作房源买卖，房管部门发现后即行纠正。

　　据悉，近两年，长沙房管部门共审核清退4900余户不符合条件的购买者，两次把关购房人申请，运用微机核查产权进行复审，杜绝了不具备资格人员购买经济适用住房以及二处（多处）购房情况的发生。市住房办还会同国土、规划、物价等各职能部门，对全市经济适用住房小区项目进行了三次清理检查，调整下马未实质进行开发以及不宜再进行经济适用住房开发的项目11个；清查出欠缴和需补缴的报建费和土地出让金7600万元；对215套违规按经济适用住房销售的120平方米以上大户型改为按商品房处理。

　　何以经济适用房会如此之热？业内人士认为，房价高涨是最重要的原因。

　　房管部门人士对记者称，长沙目前房屋均价为3000元左右。不过目前价格低于3000元／平方米的房子要在三环边上才能找到，而这样偏远的地方，一两年前是根本不会有人问津的。目前，长沙市经适房均价为1700元／平方米左右，在全国中等城市属较低的水平。两相比较，形成巨大价格差距。

　　“另外我们的经济适用房建设也越来越完善，功能配套，品质结构上升，布局也合理。”郑兆明称，长沙的经济适用房不是片面集中，每个楼盘都有百亩左右面积，绿化率也高，完全可以和商品房楼盘。

　　在对长沙市东方家园、新星小区、枫林绿洲、咸嘉新村等经济适用房小区进行采访中，记者了解到，这些经济适用房当时房价多在每平方米1200元~1500元之间，而目前长沙市经济适用房的价格也仅为每平方米1500元~1900元，物业管理费在0．5元／平方米左右。

　　这些小区多环境优美、配套设施齐全。比如新星小区，绿化率达到43％；枫林绿洲绿化率达40.2％，还配有小学、幼儿园、游泳池、篮球场、超市、游乐场等，居民生活非常方便。与目前长沙市的商品房房价相比，有近一半的差价。如此，长沙市民对经济适用房趋之若鹜。

　　房产新政能否抑制寻租冲动

　　本报记者 洪克非

　　增加房源，力争3年后不再摇号

　　2007年10月中旬，湖南省长沙市房产局局长石长松对当地媒体宣称：3年后买经济适用房将不用摇号。此举经媒体发布后受到普遍欢迎，业内人士指出，如果能从量上解决供应问题，便可以从根本上抑制或者截断寻租的可能。

　　长沙市今年在全国率先成立了长沙住房保障工作局。据称，作为房屋产权管理局的下属机构，该局将通过购买、联建和政府订货等方式，集中储备保障住房房源，全面解决最低收入家庭住房困难问题，实现应保尽保。并实现政府调控不再仅仅只通过行政命令来进行，而是以市场行为进行调节。

　　官方发布的消息是，长沙市经济适用房所占比例达到建设住房总面积的四分之一。截至2007年8月，全市共计建设经济适用住房1195.07万平方米。2004年和2005年,长沙市经济适用房建设量分别为50万平方米；2006年和2007年，年建设量均增加到70万平方米；明年的经济适用房开发量在100万平方米以上。

　　而实现如此大规模的建设，资金和土地都是关键因素。长沙市房产局的说法是，用于住房保障的资金主要来源于几个途径：政府用于住房保障的资金不得少于每年财政收入的两个百分点；政府每年土地出让金净收益的10％以上；住房公积金的增值部分。据当地媒体报道，为解决资金问题，长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，初步计划融资30亿元，建设120万平方米廉租房，两年内基本解决全市城区低收入家庭的住房困难问题。

　　对土地的来源，官方公布的资料称，要将长沙市每年廉租房和经济适用房建设指标进行统筹安排，分配给各县（市）区政府。

　　长沙市经济适用住房领导小组办公室主任郑兆明表示，政府公布的建设面积都是指城区里的计划。比如2008年建设100万平方米的经济适用房，就落实在市里的5个区中，每区20万平方米，由市区共同负责。其地块多来自政府回收、多年闲置的土地等。

　　政府全额调配房源

　　充足的经济适用房源是截断寻租机会的基础条件，而加强监管和改变经济适用房的面积、经营模式也是必要因素。今年5月，湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿在长沙市房产局就房政问题指出，长沙市的经济适用房建设要在政府调控、市场运作的基础上实行三改：改限价为控价；改界定为审定；改暗补为明补。

　　郑兆明今年9月称，长沙市新建经适房小区项目将实行建销分离，政府全额调配经适房房源。房源由将来成立的长沙市住房保障工作局统一全额调配，按照市政重点工程和建设项目拆迁户安置优先、其他购房户依序公开摇号销售的原则进行销售。开发建设单位及其他部门均不得擅自占用和销售。此举，旨在切断开发商和中介单位可能的牟利和私自勾兑行为。

　　记者走访的几个在建的长沙经济适用房小区，单套房屋面积多在90平方米左右。按照国家统一标准，今后长沙市经济适用住房的单套住房建筑面积控制在60平方米左右。而在2003年、2004年，长沙市不少的经济适用房面积多在130、140平方米，与一般商品房的面积、结构并无太大区别，这在一定程度上诱发了社会上有房人士的购买欲望。将经济适用房建筑面积压缩至60平方米左右，理论上可以有效地减少社会有房族的购买欲。“在市场流通上就没有什么吸引力了。”郑兆明说。

　　在房屋的销售上，长沙改以前在区内摇号为统一由市政府摇号。今后还将实行网上摇号。同时，在摇号时期，将参加者的身份状况进行公布；如此，也可以减少寻租的机会。

　　政府回购让经适房流转在保障体制内

　　另外一个重要的思路是，因经适房属政策性住房，购房人拥有有限产权，在购买经适房未满5年时，不得直接上市交易。购房人确需转让经适房的，由政府按原价并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经适房满5年，购房人可转让，但应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，交纳比例由长沙市政府另行制定，政府可优先回购。

　　郑兆明称，目前长沙持证待购的有2．5万多人，每年还会增加8000人。而土地的需求日渐紧张。实行回购也是为了让经适房流转在保障体制内，长期惠及广大保障对象的做法。

　　而长沙市房产局局长石长松在另一场合也指出，政府计划对“在购买了经济适用房后，又购买了其他住房的家庭”，根据国务院于2007年8月7日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将其原经济适用住房由政府按规定强制回购。