开发商的冬天要来了 买房人的春天还会远吗

  　来源: 作者:南方周末记者 马克 发自北京

　　理论上存在这种可能：货币紧缩→开发商资金链断裂→开发商降价卖房→买房人受益，但现实世界的逻辑远比这要复杂

　　“在未来的半年、一年，我相信经济形势的阶段性变动应该是蛮大的。

　　12月8日，经济学家周其仁对参加第六届中国企业领袖年会的数百位企业家说道。他的演讲背景是三天前中央经济工作会议所确定的“从紧的货币政策”。

　　在高度依赖贷款的行业中，房地产业最惹人关注。

　　“如果紧缩政策到明年3月还不放松，会倒掉一批中小开发商。”12月10日，经济学家谢国忠对南方周末记者说，他是当天进行的第四届《财经》年会的房地产论坛主讲嘉宾。

　　寒意阵阵，但在上述两个年会现身的开发商却大都表现得泰然自若。

　　万科总经理郁亮说起话来底气十足，因为万科已成为无可争议的中国地产NUMBERONE，其市值是美国前四大地产公司总市值的一倍半。

　　“不管政策怎么变，万科快速开发快速销售的模式都不会变，但我们的产品线会顺应趋势向下延伸，增加小户型供应，也会涉足经济适用房。”郁亮说。“地产总理”任志强的华远集团实力远不如万科，但底气比万科还足。“我们没把它当回事，因为这种事我们从1988年起经历过好多次了。大树底下总得死几棵草，房地产行业最多的一年死了两万多家，但绝大多数都是项目公司。”

　　中坤集团家底薄些，董事长黄怒波就比较低调。“现在敢进房地产业的都财大气粗志在必得，明年这么严的调控，我可能被这些新大鳄吃掉。”“地产军师”冯仑的万通集团也不属于大户人家，但他比任志强还乐观。“每当市场不好的时候我都偷着乐，因为1999年起我就强调反周期运作，现在万通没有负债，公司不大，但市值第四。”

　　冯并未忘记自己的“军师”身份，这次他给同行支的招是：1.抓住保障性住房中的市场机会；2.产品多元化，“缝隙”市场大有可为，别老去跟万科争住宅；3.进军地产的大国企并不足惧——大胖子走哪儿都生风，其实身体很虚。

　　银行的门越开越小，有无替代的融资渠道，对地产商的未来至关重要。在这个问题上，冯仑是既悲观又乐观。冯对从股市融资悲观：“主业为房地产的A股公司大概100家，今年实现再融资的不到10家，共融了380亿，其中2/3被三家公司拿走——100个出嫁的新娘生儿子的不到10个，生大胖小子的是3个，机会非常小。”

　　冯比较乐观的地方是，“货币政策在收，但对不动产投资信托等房地产融资新工具还在放。”

　　任志强倒不觉得房地产的命最苦，准备金率加到14.5%了，但利率还不高，利率要是加到7%或8%，“很难讲是房地产先垮还是其他行业先垮”。

　　曾经流行过一句话：凡是资产阶级的坏事，就是无产阶级的好事。开发商的冬天，有可能是买房人的春天吗？

　　理论上存在这种可能——货币紧缩导致开发商资金链断裂，迫使其降价卖房以维持现金流。

　　问题是各界大腕都未给出这种预期。

　　任志强的阶级立场或许有问题，但他给出的数字却是硬邦邦的：每盖好一套房，就要卖出两套房，如此大的供需缺口，房价是涨是落，“得多看些日子再说”。

　　谢国忠是最早唱空内地楼市的，但他认为房价涨跌取决于美元涨跌，而美联储的减息仍将继续，美元要到2009年才能止跌回升。

　　谢的意思是，只要美元贬值人民币升值的趋势不变，热钱就会持续流入，而过多的货币又必然推高或维持资产市场的高价。

　　谢对南方周末记者说，贸易顺差的差不多一半都是热钱。他同时表示，估计银根收紧会持续到明年3月政府换届，因为“中国经济有很多特殊之处”。

　　政府换届以什么样的原理影响到经济，这个问题也令中央银行行长周小川感到迷惑。12月11日，他在《财经》年会的主旨演讲中说，“（换届影响）是我们在今年年末和明年年初需要特别加以小心的。”

　　有听众提问：如何看待明年从紧的货币政策对楼价和股价的影响，其涨幅是否会趋缓？

　　周小川回答说：“我们并不认为货币政策和资产价格变化之间有非常直接的联系和作用。我们希望货币政策对资产价格能够产生一定的作用。但是这种假设得不到统计数字的验证，比如提高利率，股市可能会下降一点；提高存款准备金率，股市也应该会下降一点。但是现实经常不是这样的。所以不能简单地从货币政策的调整和资产价格之间得出一个一目了然的关系。”

　　那么，目前的房价是否就是合理的呢？

　　谢国忠的回答是NO。“现在不是没钱人买不起房，有钱人也买不起房，房价收入比高达15-20，是国际平均水平的一倍多。按这个价格，一个毕业十年的白领大学生也没法买房，这肯定不是一个正常的社会。”

　　问题是，房价究竟如何才能降下来呢？

　　谢国忠说，长期来看，房价既不是汇率问题，也不是保障问题，而是地方政府的财政问题。如果允许地方政府发债筹集城市化建设资金，他们推高地价的动机就会减弱，对土地财政的依赖就会降低，地价下来了，房价才能下来。

　　任志强则另有一番诊断。“为什么不通过扩大供给来解决问题呢？房子多了，价格不就下来了吗？如果我们兑现当初的承诺，真正把土地给农民，那还愁没地盖房子吗？”

　　任又提供了一组数字：“全国住宅面积只有3.48万亿平方米，相当于一个海南岛，只占国土面积的0.3%，如果拿出1%的国土面积建住宅，供16亿人住绰绰有余。”