上海一小区业委会成立三月即被撤 卖房人成主任

　　业委会主任是开发商的人

　　■因闸北区房地局行政行为违法，假业委会被业主识破，成立3月即被撤

　　■小区业主至今仍在为成立业委会奔波

　　[开篇语]

　　随着《物权法》的实施，"物权"概念开始深入人心，而没有业委会，"维权"只能成为空谈。

于是，在以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区，业委会以社区自治的名义诞生了，却同时成为困扰广大业主的一个难题。

　　如今，部分小区的业委会成立时便"先天不足"，成为开发商"扶持"下的"傀儡"，这也必然为其后出现的问题埋下隐患。业委会冷眼旁观不作为；滥用权，甚至内外勾结；还有业委会则"有心无力"，因缺乏专业知识而功亏一篑……社区问题研究专家表示，如何规范、完善业委会的运作机制，如何提高业委会依法维权的能力成为摆在基层自治面前的主要课题。

　　“卖房人”成为业主大会筹备组组长，候选人直接晋升成为业委会委员，筹备组会议也被伪装成了业主大会……小区的业主们还在为申请成立业主大会奔走时，却不知道小区的业委会竟早已悄然“诞生”。

　　2006年12月30日，闸北区天道俪晶大厦小区的业主大会和业主委员会通过备案，宣告正式成立。2007年3月22日，该备案证即遭撤销，成立仅3个多月的业委会倒台，这也创造了“史上最短”的纪录。5月31日，上海市房屋土地资源管理局下达行政复议决定书，认定闸北区房屋土地管理局所作备案的具体行政行为违法。

　　2年半的时间，业委会从无到有，再从有到无，至今依然空白。

　　■筹备业主委员会

　　！组长是“开发商的人”

　　位于共和新路上的天道俪晶大厦是一幢独栋31层的全装修小区，485户业主中，小业主占到了416户。

　　2005年年初，在延期交房两个月后，天道俪晶大厦小区的业主们终于拿到了入户钥匙。

　　乔迁新居后，业主很快发现，小区作为“酒店式公寓”，物业管理费每平方米高达3.2元，而自己所能见到的就是最基本的清洁和保安，“物业费都被用在哪里？”业主心里满是问号，成立业主大会和业委会，对物业管理进行监督，成为业主所能想到的唯一途径。

　　同年9月，《组建业主大会筹备组的公告》、《业主大会筹备组成员名单公示》等公告接连发布，5人组成的筹备组正式上岗。随后选出17名业主代表。小区的多数业主表示，17名业主代表中只认识王建海，其余人甚至从未谋面。

　　在次年召开的第一次业主代表大会上，业主王建海见到了筹备5人组，令她大感吃惊的是，筹备组组长张某竟然是购房时与自己签订售房合同的“老相识”。

　　2006年4月30日，筹备组作出两个公告，即《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的事项的公告》和《关于征求上海市闸北区天道大厦小区〈业主公约（草案）〉、〈业主大会议事规则（草案）〉意见的公告》，要求全体业主在5月20日前投票选举业主委员会候选人，并征询对两个《草案》的意见。5月23日，委员候选人名单公示，包括张某在内的7人“榜上有名”。

　　■申请成立业主大会

　　！区房地局称早已成立

　　沉寂了将近3个月，业主大会的成立依然没有任何眉目。8月17日，刘栋、王建海、严俊等多名业主在小区内自发召开了业主大会筹备会议。刘栋告诉记者，筹备组中，组长是开发商的人，其余几人也全是陌生面孔。为推翻这个非民选的“挂名”筹备组，业主推举出代表向区房地局递交成立业主大会的申请。

　　“此时，成立业主大会的主要障碍就在于小区没有物业管理用房。”住户朱永达告诉记者，由于没有物业管理用房，物业公司一开始在地下深达5米的阴冷处办公，此后才在屋顶加盖两间房间作临时办公室。由于没有可以开展工作、联络和开会的场所，筹备业主大会的工作难以进行。6月6日，王建海向闸北区房地局申请落实物业管理用房，事隔5个月之后，再次向市房地局申请行政复议。

　　复议期间，闸北区房地局答复称，物业管理用房已落实“设在半地下层”。“小区内根本没有半地下层。”王建海提出异议。市房地局调查确认后，区房地局要求建设单位进行“整改”，并于2007年1月25日核准了天道房地产开发有限公司提出的“调整方案”。

　　2月26日，业主代表再次向闸北区房地局递交了成立业主大会的申请，不料几天之后，王建海接到闸北区房地局的电话通知，对方称“业主大会和业委会已于2006年12月批准成立”。“业主大会成立，而业主们完全不知情。”开发商代表张某竟然也从筹备组组长“晋升”至业委会主任。

　　■申请行政复议

　　！区房地局行政行为违法

　　在小区“业委会”2006年12月3日提交的《业主委员会成立备案表》中，记者看到，业主大会的召开日期为2006年5月22日下午，出席会议的有居委会、芷江西路房办的代表。“选举结果”一栏中显示：“参加大会应到人数487名，实到人数314名”，实收的314张选票中，有效票达到了308张，选出了7名业委会委员（此7人正是公示的业委会候选人），其中张某得到了255票，高票当选。而《议事规则》和《业主公约》也以高票表决通过。

　　“这个大会其实就是几个人参与，大多数业主根本不知情，更谈不上参加。”业主们表示。

　　在《业委会委员登记表》中，业委会主任张某的简历显示，2004年9月至2006年9月的工作单位正是该楼盘的开发单位———上海天道集团。

　　小区成立了业委会的消息立刻引起轩然大波，而其暗中操作让业主们深感遭受蒙蔽的愤怒。3月5日，王建海向市房地局递交了《行政复议申请书》。3月22日，闸北区房地局下达了撤销备案证的决定，该决定明确了撤销原因———“备案材料因将业主委员会候选人的选举结果当作业主委员会成员的选举结果；把对业主大会议事规则和业主公约征询意见作为对这两项内容表决的结果。”

　　上海市房地局5月31日出具的行政复议决定书中核定，闸北区房地局对备案材料审核不严，在未查清事实的情况下出具《备案证》，属认定事实不清，证据不足。并确认“闸北区房屋土地管理局于2006年12月30日作出的《业主大会、业主委员会备案证》（沪闸房第242号）的具体行政行为违法。”

　　业委会从无到有，再从有到无，而小区的物业管理用房也迟迟未见落实。7月22日晚，小区业主在公寓大堂内召开了筹备成立业主大会的预备会议，并重新向区房地局信访办递交了重新组建业委会的申请。“我们现在就盼着业委会能够早日成立。”业主们表示。

　　[专家分析]

　　房产商、物业常现业委会不严格规避难保公平

　　根据《上海市住宅物业管理规定》，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举出业委会委员执行业主大会的决议。记者从相关渠道获悉，截至去年，本市共有住宅小区8486个，符合成立业主大会条件的住宅小区有7375个，已成立业主大会（业委会）6114个，组建率达到82.9%。

　　业主问题咨询专家刘生敏分析指出，由于业主参与意识不强，很大一部分小区的业主委员会是由开发商、物业公司牵头成立的，业委会的队伍中不乏开发商和物业公司的关系户。这也最终导致了应该代表业主利益的业委会成为一个空壳。

　　中华全国律师协会民委会委员宋安成律师认为，近两年，在业委会成立过程中，由于政府主管部门指导不规范、不公正，多次成为行政复议的被申请人，甚至被推向行政诉讼的被告，这已经屡见不鲜。同时，业主大会、业委会制度本身设计上也存在问题。宋安成表示，在美国，为保护小业主的利益，业主大会和业委会的成立严格设定开发商的退出机制。而业委会成立后的规范运行和运转问题，致使上海有名无实的业委会不在少数。

　　｛记者手记｝

　　姓“商”或姓“民”的博弈

　　□晨报记者周夏莹

　　屈指算来，天道俪晶大厦小区的业主为成立业委会已经忙了近3年，递交了无数次的申请，内容其实很简单，就是希望得到有关部门的指导，成立业主大会。然而，多次的石沉大海让心力交瘁的业主们感叹：成立业委会怎么就那么难？

　　细究之下，成立业委会甚至可以算是容易的。那个由开发商“领衔”的业委会不就能够成立且备案，公然逃过众人耳目，神不知鬼不觉地将“生米煮成了熟饭”。而游戏的规则似乎太过嬗变，轮到业主一方担纲时，他们的努力总得不断地加大筹码，游戏也就成了一场拖散斗志的“拉锯战”，充斥着业委会姓“商”还是姓“民”的终极博弈。背后的道理也就显而易见了———不是业委会成立难，而是成立真正代表业主利益的业委会难。

　　不难发现，“业委会”的悄然成立并非一场独角戏，而在“护驾”者中，我们甚至看到了主管部门的身影。居委会、房管办，这些最接近基层的行政人员甚至在整个“造假”过程中签上了自己的名字，层层审核的关卡到了此时竟全亮了“绿灯”。中间的原因经不起推敲，我们宁愿相信他们的“睁只眼闭只眼”以及“厚此薄彼”都是无心之过，但背负着公权名义犯下这样荒谬的错误，却让人不得不怀疑他们的“指导”能力、“监督”能力。

　　所幸的是，假业委会的匆匆“倒台”，成了一场正义力量的胜利，更是业主依法理性维权的一次胜利。我们也很欣喜地看到了政府部门高层的积极态度，没有过多的包庇，知错、认错并且纠错。