房贷风险逼近珠三角开发商 银行收紧双输血管道

　　本报记者 贾玉宝 深圳报道

　　大雪满弓刀。

　　从上月的碧桂园（2007.ＨＫ）百亿发债搁浅，到本月新鸿基受邀联合开发广州猎德百亿地产项目，珠三角地产界集体呼吸到了融资市场的萧瑟空气。

　　原因来自“9·27”房贷新政之后，各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧。“珠三角是我们调控的重点地区，我们感受到了贷款风险正在逼近。”招行、兴业银行人士称。该两家银行是今年个贷增量绝对值分别居股份制银行第一、第二位。

　　然而，这还只是新一轮房贷调控的前奏。“我们接到了总行贷款整体收紧的新通知。明年初不会再有各家银行疯狂发贷的常态，我们对房贷，尤其是地产商开发贷款，一开始就会从紧。”前述银行人士称。

　　事态的背后是央行、银监会2008年刚性的窗口指导政策。权威机构人士称，明年监管要求控制贷款规模，类同于2007年增长水平，并且从年初就开始指标监控。

　　加之地产股整体受挫生发的直接融资冷空气，地产商开始遭遇自2005年数轮房贷调控以来真正的“命门”之劫。“接下来，就是讨论融资多元化，甚至是地产商存活率的问题了。”一位上海地产商在无钱支付足够土地出让金时称。

　　各家商业银行自“9·27”房贷新政之后，由于房贷指标已经用完，几乎同时收紧了昔日的“火中取栗”之举。

　　“其实，早在"9·27"房贷新政之前的4月份，面对年初以来深圳房价的一路飙升，深圳银监局就下发了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求从严控制风险，到了年中，各家商业银行开始控制二手楼贷款的成数，随后进行的就是开发贷款的控制。”深圳某股份制银行人士称。“我们将珠三角视为重点监控区域，不敢轻易放贷了。”

　　“央行、银监会将在2008年对贷款规模和速度进行刚性窗口指导，要求贷款规模减速，并有可能按季度考核。银行不能再为地产商买单。过去的常态要变了。”来自权威机构的人士称。

　　“我们已经听说了相关信息。总行要求我们明年的贷款增长不能超过今年，并将按月对我们进行贷款指标管理。”一位某股份制银行分行负责人称，“显然，由于房贷占贷款比重已经较大，明年的房贷将继续从紧，要严于今年。而其中的开发贷款更要慎之又慎。”

　　该人士称，在去年和今年上半年，对于房地产开发贷款中“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）不全的，也给予了贷款。现在不行了，即使“四证”齐全，还要充分掂量开发商的资质。

　　放之于存量大数观察，更可见到各家商业银行内心的恐惧。央行统计数据显示，截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额达到4.3万亿元（不含公积金贷款），同比增长24.5％。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9％；房地产开发贷款余额1.7万亿元，同比增长25.6％。而且，商业性房地产贷款占本币贷款已从2004年的13％上升到今年6月末的17％。

　　或许，12月初，北京师范大学金融研究中心出炉的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》令银行业界集体受到了警醒。该报告认为，到2007年底，房地产开发商囤地约为10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。

　　深发展总行住房与消费信贷部总经理柳博称，“明年我们将少做，并且只做好的。对不同地区要细划分类，珠三角自然在严格控制规模之列。对不同客户人群也要细划分类，客户文件信息要真实完整。”

　　中投证券一份研究报告称，依据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53％以上。2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1％，企业自筹资金占比达33.9％，定金和预收款占比达25.2％。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70％来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30％也来自银行信贷。

　　“虽然本年度数据还未出来，但同据央行数据，从6月末到10月末，我国房地产开发贷款余额增加了6000亿元，达1.76万亿元。年底，极可能达到1.78－1.8万亿元。而在珠三角等地区，地产贷款（含开发贷、个贷）已占到中长期贷款总额的50％以上，已是多年持续的数据。各家银行不能不审慎了。”深圳某股份制银行人士称。

　　来自银行间接融资的双输血管道——按揭贷款和开发贷款——被掐断之后，地产界只能另寻融资之道。强强联合、分散风险无疑是最直接的一着，而对许多中小房地产商而言，流动性强、交易费用低的股权融资和信托计划等直接融资方式或许会受到青睐。