外资房企“巧”做账逃税3.7亿元

　　外资房企“巧”做账逃税3.7亿元

　　深圳国税查出大部分外资房企入账凭证不合法

　　调增应纳税所得额25.93亿元

　　房地产业被人们视为暴利行业，那么这些房地产开发企业在获取高额利润后，是否依法纳税了呢？昨日记者从深圳市国税局获悉，2007年8月至12月，深圳市国税局开展了对深圳市外资房地产业的涉外税务审计工作，揭开了部分外资房地产企业一边赚着暴利一边却在“巧妙”做账以实现少交或缓交国家税款的“奥秘”。

　　目前深圳国税局已经基本完成82家外资房地产企业涉外税务审计工作。通过审计，深圳国税部门调增外资房产开发企业应纳税所得额25.93亿元，追缴应纳所得税额3.7亿元。

　　深圳市国税局国际税务管理处负责人介绍说，这是深圳国税有史以来对外资房地产开发企业覆盖面最大、调增应纳税所得额和追缴应纳税额最多的一次税务审计。

　　外资房企税收征管难度大，高房价与税收成鲜明反差

　　据悉，目前深圳市共有100多家外资房地产开发企业，此次审计的82家约占企业总数的四分之三，基本上覆盖了深圳市外资房地产开发企业。其中19家是在国土局备案已有预售信息的房地产开发企业。深圳市目前在售的最高档、最昂贵的豪宅多数是由这次重点审计的19家有预售信息的外资房地产开发企业开发的。另外63家企业是已受让土地，取得房地产开发资质证书，但尚无预售信息的企业或已取得预售许可证但尚未竣工备案的开发企业。

　　深圳市国税局有关人士表示，外资房地产业是深圳市近年来崛起的支柱产业，但这个行业的税收贡献率与房地产源源不断的开工项目以及高房价成鲜明的反差，本次外资房地产开发企业涉外税务审计就是针对这种情况开展的。目前，深圳市外资房地产开发企业普遍高薪聘请高端会计人才进行税收筹划，加之该类企业生产周期长、环节多、成本控制困难以及税务工作人员缺乏有效的信息来源等因素，对外资房地产业税收征管及审计难度较大。

　　为此，深圳国税聘请专家对相关税务工作人员进行专门的房地产专业知识业务培训，并充分利用多渠道综合信息开展审计工作。经过四个月的努力，基本达到了对全市外资房地产企业全面摸底并加强房地产行业征管的目的。

　　大部分外资房地产企业存在虚增开发成本问题

　　据介绍，本次审计发现外资房地产企业存在的税收违法违规问题主要有四类：取得预售收入不按税法规定及时申报纳税；会计核算随意性大，企业所得税税前列支凭证不合法；将自有会所、地下停车场等物业不单独核算成本，虚增开发产品成本；虚列各项超标准及与开发行为无关的费用等。

　　一位参加了税务审计工作的国税工作人员指出，大部分有预售的房地产企业都出现了以不合法的凭证入账问题，主要集中在地价及拆迁补偿费上，这两项也是房地产企业支出较大的方面，但大部分企业都有一部分费用未取得合理真实的凭证，存在着虚增开发成本的嫌疑。部分企业更是将住宅区内的停车场、幼儿园、商铺等支出列为成本、费用和损失，从而达到虚增开发产品成本的目的。

　　涉外税务审计还发现，外资房地产开发企业项目成本结转普遍存在漏洞。由于目前仍未有文件明确指出房地产企业结转成本的确切时间，于是许多企业有意或无意地在这个方面的处理上与税务部门产生分歧。

　　部分企业在项目入伙后尚未结转成本收入；部分分期销售的企业，在首期项目已入伙的情况下，仍声称因没有实际支付完，无法确定最终的成本金额而不结转成本。

　　将跟踪应纳税是否及时足额入库，防止问题反弹

　　据介绍，一些企业的税收违法违规问题呈现持续性、综合性的特点。如某外资房地产企业2002年至2004年度虚增亏损额近2600万元；2006年度多计成本费用近5亿元，应补所得税税额7461万余元；2007年1至9月又少报收入近2亿元，多列成本费用1.6亿多元，应补所得税税额5200多万。

　　对此，深圳市国税局有关负责人还表示，下一步深圳市国税部门将跟踪并上报应纳所得税款的入库情况，确保调增的应纳所得税额及时足额入库，关注审计对象以后年度的涉税情况，防止问题反弹，巩固审计成果。

　　此外，由于无预售信息的企业不存在预售收入，不是此次审计的重点，但对于没有预售信息的63家企业，深圳市国税部门在此次审计中实行实地检查到户，及时掌握企业预售的时间和销售规模，并据此最终一一出具了审计报告。

　　本报记者　凤飞伟　通讯员　陈俊峰　林蔚

　　图：

　　简仁山　作