南京首次上调高档房标准 “一刀切”嫌疑尚存

　　2008年1月1日，南京市房产、物价、财政、地税四局联合发布《关于调整我市享受优惠政策普通住房标准的通知》（以下简称“通知”），正式公布了新的“高档商品房”认定标准。

　　按照新标准，南京市各区的高档房标准在价格上将分别上调900~1200元不等。

　　这是自2005年6月南京市颁布“普通住房和非普通住房（即高档房）划分标准”以来，首次对该标准进行调整。由于新标准将直接影响购房者缴纳契税的比率，此举在南京楼市引起广泛关注。

　　“迟来的关怀”

　　南京市房管局对新标准的公布表现得相当低调，没有召开任何新闻发布会。对于标准调整的原因，该局一位不愿透露身份的官员表示，南京高档房标准政策执行以来，对抑制房价过快上涨及过大面积住房消费取得了应有成效。但在政策执行两年后，也需要结合南京房地产发展实际情况进行调整。

　　而在多数业内人士的眼中，本次高档房标准上调是对南京楼市“迟来的关怀”。

　　2005年6月1日，南京呼应“国八条”出台房产新政细则，规定凡满足“容积率1.0以下、单套建筑面积144平方米以上、实际成交价格高于同区域均价1.44倍以上”三条件之一的住宅不再享受契税优惠，即按照房屋总价的4%全额征收契税。

　　在随后对“实际成交价格高于同区域均价1.44倍以上”进行的细化中，南京规定购买江南八区价格在8690元/平方米以上、江宁区价格在5100元/平方米以上、江北价格在3700元/平方米以上的住宅认定为“高档房”，交易时需缴纳4%契税。

　　这一标准公布后，曾引起公众的质疑：“我买的是那么烂的二手房，小区环境、物业管理、房屋外观、户型都不好，咋都成了高档房？”

　　南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，在2005年高档房标准刚出炉时，南京市场上定位为高档房的房子比例尚不足20%。随后的2006、2007年，南京的房价不断上涨，几次走在了全国房价涨幅的前列。但在两年半时间里高档房标准一直没有相应调整。相关统计显示，2007年南京二手房市场几乎有一半以上的房源属于高档房。

　　“满城尽是高档房”成为南京楼市一个生动而无奈的写照，南京业界和民间上调“高档房标准”的声音也日渐高昂。

　　南京此次上调“高档房”的价格标准，颇有顺应民意的意味。这一点在南京搜狐焦点房地产网开展一项网上调查中得到印证。该项调查显示，赞同本次“高档房”标准提高的人达到85%。

　　家住白下区的张女士告诉记者，“以前的标准过时了，早该上调了。对于购房者来说，标准上调后，实惠能马上就看得到，在办理房产证时能省2%的契税。一套总价100万元的房子办证时能省下2万元的契税。如果不满3年转手的话，买卖双方最多将可省3%的税。”

　　“这是我新年收到的最好的礼物。”张女士说。

　　政策执行是关键

　　南京盈嘉置业副总经理潘锋认为，标准调高后，房产交易的相关税率降低，或将刺激部分购房者出手购房。但这种效用能有多大则很难说。

　　“新标准应该算是个小利好，对新房、二手房销售而言有正面的意义。”潘锋说。

　　南京一位高档楼盘开发商表示，“该标准是政府部门的顺势而为，显示了南京市房管部门进一步稳定房价的意图。”

　　但在南京锋尚房地产开发有限公司副总经理刘宏看来，城中9900元/平方米的高档房标准与现实的楼市行情还有距离，“城中的高档房标准还应该再提高。并且，虽然新标准较老标准的确宽松了很多，但简单以面积、容积率以及价格来衡量房子是否高档仍然过于单一。”

　　南京网尚房地产研究机构市场研究部主任周颖也表达了类似观点，“事实上，江南八区9900元与江北4900元、江宁6000元的每平方米的房价意义不同，江南八区9900元/平方米以下的新房已是凤毛麟角，绝大多数房子已经卖到万元以上，而江宁和江北在相应标准下的房源还是很充裕的，调整幅度比较合理，符合目前两个区域的实际情况。

　　持同样观点的另一位业内人士认为，其实标准调高不是关键，关键在于标准的细分、执行的正确。

　　他认为，住宅消费本身就是一个多层次、分梯度的消费。认定一套房子是否高档应视具体情况区别对待，不能“一刀切”。国家单从容积率、面积、价格三方面去界定，有其相对公平的一面，但也有其片面的一面。社区的配套对于房屋档次高低与否的认定也很重要，比如环境、绿化、人文气息。

　　“指望通过这一简单的价格政策进行调控，很明显是行不通的，还容易被奸商们钻空提高房价，伤害真正购房者的利益，影响和谐稳定。我们希望决策者在决策时尽量考虑周全，把漏洞降到最少，尤其是那些明显的漏洞。”上述业内人士说。（尹霄飞） (来源：中国房地产报)