广州禁止中介替收交易楼款 可能引发大洗牌(图)

一直以来二手中介代收的楼款已成为一些操作不规范的公司扩张的主要资本。

　　禁代收楼款或引发中介大洗牌

　　■新快报记者 姚泳湫

　　上周，广州市国土房管局、央行广州分行联合发文，禁止二手中介替收二手楼交易楼款。该通知出台后，有人叫好有人担心。叫好是因为在“创辉事件”背景下，政府介入监管交易双方资金支付，可以增强市民买二手楼的信心；但也有中介人士担心因为第三方资金监管的角色出现，会使二手房交易流程加长和费用增加，实施起来可能面临种种操作困难。更有中介人士表示，交易楼款不能再经中介之手，一些近年扩张过快的中介行将面临资金链更加紧张的局面，可能会引发行业的新一轮洗牌。

　　目前中介仍在代收楼款

　　尽管上周市房管局已正式发文，但由于具体实施方案还未出台，至记者发稿前广州大多数中介门店仍进行着代收楼款业务。不过，记者在满堂红门店了解到，自从去年年底深圳“中天”事件爆发后，满堂红已在广州各门店率先实行不代收首期款业务，所有成交交易的首期款都在向房管局递交交易文件当日，由买家直接交给业主。满堂红研究部主任肖文晓就表示，作为中介公司，除了少数有不可告人的目的之外，对第三方监管基本都会持欢迎态度，中介“卷款潜逃”的丑闻，已经让这个行业的形象受到了很大的打击，社会普遍的不信任感已成为中介开展业务的一大掣肘。

　　据了解，目前二手房资金交易主要有两种形式，一是通过中介公司，一是业主和买家自行交易，两种做法的比例大概各占50％。而目前大多数交易尚未完成前，中介公司就会替业主代收数万至数十万不等的诚意金、定金、首期款甚至尾款等，详细分析整个二手房的交易流程，从开始讲价到最后过户办理房产证、发放贷款，如果要一个月时间，那上述的定金、首期款在中介公司大概要停留10天左右，有些款项停留时间甚至长达一个月。正由于这些资金缺乏监管机制，就给像“中天”这样卷款潜逃事件提供了机制漏洞。

　　现金流断裂现象或继续出现

　　对于目前各地政府都强势介入二手房交易资金监管，不少中介业内人士都担心会引发新一轮的中介倒闭潮。从2005－2007年两年间，中介行业飞速扩张，一直以来二手房交易资金缺乏监管，代收的楼款已成为一些操作不规范的公司扩张的主要资本。据了解，中介公司的注册资金和固定资产并不多，即使像数百家分行的大公司，注册资金和固定资产远远比不上每月公司账户出入的客户楼款资金量。在楼市市道好的时候，一些不规范的中介公司就会拿这部分暂时滞留在账户上资金进行扩张或者作其他投资；但在楼市市道差时，就会为老板或中介员工卷款逃跑提供“温床”。

　　某大型中介公司的负责人表示，一些近年扩张极快的中介公司，虽然门店快速发展不需要很多成本，但短期内往往需要很多现金做前期投资，每间店至少要数万元不等，造成大量现金需求，因此不少公司都动用代收楼款进行扩张，再用收来的佣金弥补亏空。如今二手市场的交易量大大下降，再加上政府对资金的监管加强，类似创辉那样的中介公司现金流断裂问题可能还会继续出现。预计政府加强监控的影响将持续相当长的时间，中介排队“赴死”现象将不断上演，中介行业新一轮洗牌已经开始。

　　专家看政策

　　银行托管有实质问题需解决

　　根据市房管局出台文件，以后市民买卖二手房交收房款都要在合同自行约定，可以委托银行对交易资金进行免费托管，也可以约定其它支付方式。对此，广州知民房地产专家韩世同就对银行托管这个方式提出了质疑。他认为银行托管的方式，政府和银行都要承担很大的风险和责任，像银行如何辨别交易单证的真伪，合同纠纷或冒领，如何处理和防范，这些职责除了银行无法胜任外，政府来承担也完全没有必要。

　　韩世同建议二手交易的第三方资金监管最好像香港那样推行律师代理制度，定金、首期款等都存放在买卖双方的联名账户上，交易过程聘请律师监控和委托代理，以法律手段保障交易安全。而肖文晓也指出银行托管有很多实质问题需要解决，虽然目前银行托管是免费的，但这样操作会挫伤银行的积极性，如果实行收费，收费过高对买卖双方来说都很难接受，而且资金交易多了程序，二手房交易效率降低也是一个问题。