东莞昨成交两宗靓地 价格比同类地块峰值低千元

　　房价降 土地成交也遇冷

　　东莞昨成交两宗靓地,地价均比同类地块峰值价回落千元左右

　　本报讯 3月伊始，东莞楼市房价下降，土地市场也持续低迷。昨日，东莞市土地交易中心共推出了两宗靓地，一幅位于松山湖富民大道西侧，一幅位于凤岗镇官井头村，但两宗用地均受到冷遇，松山湖地块仅三家发展商报名，略高于底价200万元成交；凤岗地块仅一家发展商报名，以底价成交。

　　今年这两宗地块的成交价比起2006、2007年同类地块的成交价，均回落1000元/平方米左右。

3月4日，东城区桑园路段也只有一家发展商竞拍，成交价也仅高于底价50万元。业内人士表示：在目前东莞房地产走势不明、银行收紧信贷闸门、发展商普遍向银行融资艰难的时候，东莞土地市场成交价格也开始出现理性回归，像2007年那样地王频现的时代已经很难再现。

　　■现场

　　上午 松山湖地块

　　数次提醒 略高底价

　　昨日上午10时，东莞市松山湖产业园区富民大道西侧一块商住用地举行拍卖。该地块用地面积为136151平方米，容积率2.8，建筑密度小于或等于40%，起叫价为4.9亿。从地理位置来看，该地块位于松山湖区目前的开发重点北部产业园内，富民大道和莞樟路的交叉口，离大朗镇中心区10分钟车程以内，而目前正在如火如荼建筑中的华为东莞生产基地离项目也十分近。因此该地块环境、配套以及发展前景都相对不错；同时该地块规划方正，便于规划建设，可谓是一块“靓地”。

　　昨日上午的拍卖现场场面比较冷清，仅有3家企业参与竞拍，分别是东莞市华创实业投资有限公司、东莞市凯盈实业投资有限公司以及东莞市海翔建筑装饰有限公司。拍卖开始之后，3号牌竞买人首先参与竞价，但此后一直无人应价，拍卖现场陷入僵局。拍卖师数次提醒如果应价低于出让底价，拍卖师将有权收回地块出让权中止拍卖，这种情况下仍没有其他竞买单位应价，最后3号牌再次应价一轮，使叫价高于出让底价才成功交易。

　　最终成交价为4.92亿，折合楼面价仅1290.58元/平方米，拍卖以冷清收场。而这一成交价格，相对于2006年5月18日深长城地产在松山湖沁园路拍下的那幅商住用地（当时成交楼面地价为2098元/平方米）已经回落了807元/平方米。

　　下午 凤岗巨无霸地块

　　一家应价 底价成交

　　土地市场上午的冷清局面持续至下午。昨日下午3点，总面积达350147平方米的凤岗“巨无霸”地块公开挂牌出让。该地块位于凤岗镇官井头村，为三宗地捆绑出售，其中包括两块商住用地，用地面积分别为12.83万平方米和19.17万平方米，另还有一块30152平方米的酒店用地。整个小区可建面积达到77.44万平方米。

　　从地理位置来看，整个小区北面是龙平路，可以快速到达深圳的龙岗和平湖，右侧为博深高速，交通十分便捷。而2010年深圳大运会召开在即，目前深圳市已经投资3亿元打造龙岗区离此次拍卖的凤岗地块也非常近。同时凤岗镇官井头南片区控制性详细规划也已经通过，这个小区周边有两个幼儿园、一个小学以及商场、医院、综合市场等配套，因此地块升值前景也不错。

　　昨日，凤岗地块以15.5亿元起拍，但到现场参与竞买的只有一家发展商，由于竞价者太少根本没有进入拍卖程序，最终被东莞市益田奥城房地产投资有限公司（深圳益田集团东莞分公司）以底价15.5亿元轻松拿下，结合容积率，楼面价为2173.2元/平方米。这一价格比起2007年9月26日凤岗镇黄洞村三正地产拍下的那一幅用地的拍卖底价也回落了1259元/平方米。虽然两宗用地自然环境、配套成熟度以及资金压力大小上有一定的差异，但是东莞土地市场的成交价格回归已是不争的事实。

　　■分析

　　四大原因“制冷”土地市场

　　到底是哪些原因导致了东莞土地市场的冷清局面呢？业内人士总结了四大原因。

　　发展商主要精力不在地

　　某品牌上市公司专门负责市场开发的副总经理表示：第一个原因在于目前大部分发展商的主要精力已经不在土地市场上。由于去年“9·27”宏观调控后，东莞多数楼盘都销售乏力，今年年初更是销售惨淡，商家生产的成品即商品房都卖不出去，对于土地这种“原材料”自然兴趣不大了，至少不再像以前那样有迫切、强烈的需求了。

　　发展商面临资金压力

　　第二个原因也即最关键的原因在于大部分发展商都面临着资金压力。目前商品房市场成交低迷，销售资金回笼都十分缓慢，只要手上有项目的开发商都要留一些资金备用。除了销售回款慢之外，目前房地产企业在银行市场再融资也十分艰难。仅靠发展商自有资金去拿地，大部分发展商没有这个实力。

　　发展商观望政府政策

　　合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群则认为，除了上述原因外，第三个原因莫过于目前国家对于房地产行业的政策仍然不明朗，发展商都普遍处于观望状态。拿地是典型的房地产投资行为，在目前房地产行业普遍“高负债率，低现金流”的情况下，如果没有政府导向性的支持，大部分展商也不会轻易再追加投资。

　　大企业有地小企业无力买地

　　第四个原因则是由于经过十多年的发展之后，目前东莞乃至整个珠三角地区的房地产行业集中度都比较高了，一些大的发展商手头上都有了相当的土地储备，由于国家政策目前还是在高压进行闲置土地的处理，因此大的发展商目前重心在于开发已有项目，快速销售，快速回笼资金，一些小的发展商则由于这几年土地价格的上涨，金融和地价门槛已经很高，他们也没有实力拿比较大的地块。

　　■链接

　　东莞土地市场 2007“威水史”

　　2007年是东莞土地市场交易波动频繁的一年：天价“地王”诞生于东莞，各镇区地王频频涌现，地价被接连刷新，地价涨幅甚至比房价涨幅更大。东莞土地市场经历了最为惊心动魄的一年。

　　●2007年1月18日，虎门地王出炉，龙泉国际大酒店侧的一块商住用地以3.06亿元成交，创下东莞市商住地楼面地价最高、东莞土地拍卖竞投单位最多和拍卖现场叫价次数最多等三项最高纪录。

　　●2007年4月27日，南城水濂村25万平方米地块以14.12亿元高价拍出，折合楼面地价为每平方米3772元，成为东莞“双料地王”，即总价最高，楼面地价最高。

　　●2007年7月12日，塘厦地王出炉，成交楼面价格高达1.5243万元每平方米，成为广东省今年的新“地王”！

　　●2007年10月25日，东莞城区“地王”出炉，位于南城区西平村两幅捆绑出让、面积83289平方米的商住用地，经过现场161轮的激烈叫价，被中信地产以11.54亿的价格竞得。最终土地单价高达13855元/平方米，折合楼面地价6077元/平方米，刷新了城区土地拍卖的最高纪录。

　　本版统筹：

　　本报记者 许愿坚

　　本版采写：

　　本报记者 潘玲玲 李颖

　　本版漫画：邝飙