业主认为业主大会程序违法 将业委会告上法庭

　　《物权法》实施前后单个业主起诉有何区别 业委会、业主法律主体地位是否被明确利益受损怎样解决

　　业主首告业委会专家四点解读

　　北京市西城区万通新世界广场业主王女士，一纸诉状将万通新世界广场业主委员会告上法院。

理由是她认为业委会委托物业公司召集业主大会、统计票权等，不仅程序上违法，而且形成的决议也存在虚假问题。

　　因此，在今年2月28日，王女士请求法院确认2007年8月16日的业主大会召开程序违法，投票无效，并撤销业主委员会于2007年9月18日作出的万通新世界广场业主大会决议。

　　据悉，这是《物权法》于去年10月1日正式施行以来，本市业主首次状告业主委员会要求撤销决议的案件。近日，记者就这起引起广泛关注的案件焦点进行了采访。

　　一点担忧

　　担心单个业主不具备起诉资格

　　万通新世界广场的另一位业主王先生对记者说，他不满物业收取高额物业费。2007年9月，业主大会通过决议不久他就打算起诉业委会，要求法院裁定业委会与物业公司签订的物业合同无效。

　　为此，他专门找律师进行了咨询。当时《物权法》还没有施行，律师建议他最好不要打这个官司。

　　原因是法院裁定这类官司依据的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，一个业主要求法院裁定业委会与物业公司签订的物业合同无效，不会得到法庭的支持。

　　王先生说，他听取了律师的建议，没有起诉业委会。王女士起诉业委会后，他专门查看了《物权法》，该法第78条规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　不过，王先生还是有些担心，担心个别业主无法代表全体业主的利益，法院会以原告诉讼主体不适格予以驳回。

　　两点质疑

　　业委会虚构票权数

　　本案中的原告王女士，是位于西城区的万通新世界广场的业主。

　　让王女士感到气愤的是业主大会期间，业委会竟然委托物业公司对业主投票权数进行统计。

　　王女士说，物业公司与业委会有直接的利害关系，因此，业委会委托物业公司操作业主大会的意见征集和统计票权数的做法显然是不合适的，在程序上也是违法的。

　　王女士说，她有证据证明，业委会虚构业主投票的票权数。

　　组织讨论误导业主

　　王女士称，2006年5月29日业委会与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签订物业服务合同，每月每平方米收取28.25元的物业费。

　　她说，2007年8月15日，业委会以书面的形式组织业主讨论：是否认可业委会代表全体业主续聘物业公司，并继续同意按原物业费标准签署新合同。

　　王女士指出，其实这是两个议题，是否认可业委会以前与物业公司签订的服务合同？如果认可，业委会以前签订合同的行为就是合法的;是否同意业委会按以前的合同预定的收费标准签订新的服务合同。

　　王女士说，将这两个关系到全体业主切身利益的议题混为一个，有误导业主之嫌。

　　三点答辩

　　决议并非只针对原告

　　对于业主王女士的起诉，业委会答辩称，万通新世界广场业主大会的召开以及所作决议，均是针对全体业主的，而非只针对原告，决议内容也关乎全体业主的共同利益，而非只关系到原告的个人利益。

　　其次，确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的共同利益。根据《物业管理条例》规定，该权利行使应由全体业主共同决定，原告作为个别业主，无权单独行使该种属于全体业主的权利。业委会认为原告诉讼主体不适格，法院应该裁定驳回起诉。

　　业委会还指出，业委会组织召开万通新世界广场业主大会，并委托北京万通鼎安国际物业服务有限公司配合完成具体操作工作，并没有违反任何法律规定或合同约定，物业公司也不存在虚构票权数的事实，会议经法定程序所作出的决议内容更没有侵害原告的任何合法权益。

　　四点解读

　　单个业主的判决只对起诉者有效

　　记者就此案法律问题，对北京市律协物业管理专业委员会委员王卫东和北京众意达律师事务所主任律师宋彦录进行了采访。

　　FW：单个业主能否起诉业主委员会？

　　宋彦录：《物权法》第78条明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　因此，业主完全可以单独起诉业委会。如果存在多名受侵害业主，又没有推选共同诉讼人起诉，那么法院对单个业主作出的判决，只对起诉者有效。

　　FW：《物权法》第78条规定的出台有何现实意义？

　　王卫东：这条规定从法律意义上明确了业委会和业主的法律主体地位。

　　在第78条规定出台之前，业委会到法院起诉时，有很多法院不予受理。无法立案，谈何用法律手段来维护广大业主的利益呢！

　　FW：《物权法》第78条规定出台前，如果单个或部分业主对业委会的决议不满，能否起诉？

　　王卫东：之前，由于各法院对此类问题理解不同，因此对是否受理一位业主或部分业主起诉业委会的意见也不一致。有的法院受理，有的法院就不受理。但有了这条规定之后，所有的法院都应该受理。

　　FW：当业主认为业委会的决议损害到自己利益，还有哪些途径解决？

　　王卫东：业主要根据法律的要求搜集相关证据。业主认为业委会的决议损害到了自己的利益，当然不止到法院起诉一条途径。

　　最好的方法是和业委会沟通，协商解决问题。其次是向街道或居委会反映情况，由他们帮助协调来解决问题。第三是根据小区业主公约，联系其他业主召开临时业主大会，讨论该决议是否应该得到执行。

　　文/特稿记者 秦胜利 记者 李奎