“海外炒房团”缘何败走德国

　　德国楼市陷"围城"

　　受德国房地产价格处于低位的现实吸引，从2004年开始，大量境外资本开始进入德国楼市，其中不乏高盛、百仕通等全球资本巨头的身影。

　　统计数据显示，2003年德国全年只有6万套房屋成交，2004年却一跃升至35万套，而掀起波浪的正是境外资本。2005年，外国投资者对德国楼市投资比例更是首次超过德国本土资本，占到了全部投资总额的62%。2006年，德国房地产吸引的境外资金总数，已经占到了全欧洲此类资金的三分之一。而到了2007年，德意志银行统计的数据显示，在前三季度443亿欧元的房屋总交易额中，仅有不到30%是由德国本土投资者完成的。

　　有海外投资者在当年接受媒体采访时表示，如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资，他期望回报率能在7%以上。来自美国的不动产投资商弗朗西斯也说："德国是目前全球范围内最充满机遇的市场之一。"他所说的机遇便是德国房地产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。

　　令人好奇的是，既然德国楼市如此具有潜力，那谁还愿意脱手卖房呢？德国房产商会不会"捂盘惜售"？实际情况恰恰相反，德国楼市交易更像是一个"卖方市场"，最富交易热情的正是拥有大量房产的德国政府、住房合作社、公司、地产基金等。这种局面用钱钟书先生的"围城"来形容倒也恰当--"城外的人想进去，城里的人想出来"。

　　原来，两德统一后，政府为了解决突然出现的住房压力，鼓励所有公司修建居民住宅，这造成了德国住房过剩。近10年来，房产所有者都在积极寻求将手中的公共住房、自建房屋、地产股票等脱手。

　　对德国联邦和州政府、各类合作社等而言，出售公共住房可以筹集资金，填补财政缺口，缓解其巨大的预算和债务压力。而对于德国绝大部分公司而言，房地产并非它们的主业，却占用了公司大量资金，抛售房产可以回笼资金，专注于主业。

　　"护城"三大杀手锏

　　随着境外资本大量涌入德国房地产市场并成为主导性的投资者，他们是否会伺机抬高房价并获利出逃？德国国家电视台的调查显示，80%的德国人对此表示担心，他们害怕"炒房团"会搅浑德国房地产市场，房地产价格和租金可能会因此而抬高。

　　带着这样的疑问，记者采访了在德国工作多年的德阿瑞尔地产银行分析师郝鹏。他向记者介绍了德国政府狙击海外炒房团的"三大杀手锏"："德国政府杜绝房价炒作的手段很多，但有三条不容忽视：一是地价、房价、房租的指导价制度；二是对抬高房价者的刑罚威慑；第三则是重税限制。虽然海外资本大量涌入德国楼市，但迄今为止并没有改变德国房价稳定的状况，不能不说是这三大利器的功效。"

　　对于第一点，德国的地价、房价、房租等，并不是由房地产商说了算，却也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地"房地产公共评估委员会"，其职责之一便是负责制订当地"地价图"的"标准价"或者"指导价"。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的"基准价格"，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。

　　"指导价"之所以能够得到执行，还是缘于其有效的"执行威慑机制"。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过"合理房价"的20%为"超高房价"，根据德国《经济犯罪法》，就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为"房价暴利"，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处三年徒刑。这对妄图谋取暴利的炒房者而言，其威慑作用不言而喻。

　　税收同样是德国政府遏制炒房收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行"低买高卖"的利润空间，对炒房者而言可谓釜底抽薪。

　　当然，这些机制也并非为海外炒房者量身定做，这对德国国内的炒房者同样适用。这些机制成为德国政府守卫本土房产市场最为有效的工具。

　　炒房团仓促退出

　　到2007年6月，百仕通公司和瑟伯勒斯公司开始连续大规模抛售买进不久的德国房地产。当月，在百仕通公司向意大利皮雷利地产公司出售了3.1万套住宅之后不久，瑟伯勒斯公司也紧随其后，宣布将出售德国2.2万套经济型住宅。市场观察家都表示，金融投资者变现举动并不意外，因为它们"显然投资出现了失误"，收益比预期低得多。

　　海外资本在德国楼市不再恋战、仓促退出，出现"败走麦城"的迹象，也直接体现了德国房地产"遏制炒房机制"的成功。与此同时，德国的民众也开始对国内主要房产所有者、特别是各级政府大量抛售房屋提出质疑。

　　2006年底，由于德国房屋租赁者联合会的抗议示威，弗莱堡地方政府最后放弃了一次性向私人股权公司出售7900套城市住房的计划，此次事件也被称为"弗莱堡事件"。从此以后，政治家们在出售公共房屋上变得更加小心。

　　在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上，德国社会各界也正在重新取得一致意见。德国《明镜》周刊载文指出，欧美炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房，虽然一时有不少进账，但从长远来说必将付出沉重代价。因为一旦地方政府没有了自己的房地产公司，将不能再向社会弱势群体提供廉价的房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在地方政府头上，最后导致其不堪重负。（记者郇公弟）