广州楼市三大悬念待解 合理价位是多少？

　　合理价位到底是多少？

　　由于“五一”各楼盘积极的促销策略使一度冷眼观望的置业者迅速恢复看楼热情，一方面反映了广州楼市刚性需求依然旺盛，另一方面也表明调整后的楼价，已经进入主流置业者价格承受范围。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说，本次“五一”小黄金周促销意愿强烈的楼盘销售价格较去年“十一”有较大幅度回落，不少楼盘推出超预期低价单位，如均价8000元的岭南新世界优悦居、均价7500元的云山诗意竹风居，引起置业者极大关注。

　　从“五一”小黄金周成交表现突出的光大花园水岸榕城、万科金色康苑二期和部分推出特价单位的楼盘来看，性价比正在成为商品房成交决定性因素。此外，新增供应热点楼盘也以90/70户型和中低价位产品居多。

　　楼市处于新循环初期？

　　专家指出，今年“五一”是楼市调整半年后首次出现整体性氛围回暖，多数置业者进一步了解产品、把握市场需要时间，广州楼价全线调整后走势未明，整体成交量须经历一个窄幅波动阶段方有更大幅度回升。

　　从房地产市场规律来看，楼价从高位回落，成交复苏和回升过程需从中低端住宅产品起步，随着价格稳定、上行，主流成交面才开始向中高端产品延展。业内人士认为，当前阶段广州楼市处于新循环初期，产品性价比将决定成交走势。“五一”期间100平方米以下的中小户型产品占供应总量五成，比去年“五一”、“十一”均有明显的增长。这有利于确保总体性价比优势，契合主流置业者需求，预计“五一”后成交量将持续释放。

　　买方市场特征已彰显？

　　整体而言，目前宏观经济环境和政策环境已渐趋稳定，房价深度调整后进入窄幅波动，将有助于发展商和置业者恢复市场信心，深度调整后的楼市也进入筑底阶段，“稳定价格，促进成交”将是这一阶段房地产企业与市场发展的主题。

　　广州楼市未来供应依然充足，预计到今年底持续约有3.5万套新货上市。虽然随着资本市场回暖和前4个月的销售回款，发展商资金链已有所缓和，但由于当前供求关系转变，广州楼市买方市场特征将进一步显现，对发展商的营销策略和产品创新提出了新命题。比如，营销方面如何在五六月承接“五一”小黄金周积淀下来的客源，在中小户型供应充足的背景下突破同质化竞争局面，把握陆续入市的置业者促成实际成交。全新的端午节，中秋节等小黄金周营销节点尤其值得市场期待。

　　产品方面，为适应主流自住置业者的性价比要求和总价承受力的制约，发展商可能要放弃装修部分的增值空间，推出更实惠的装修标准或毛坯房；一度盛行的追高求大风潮将逐渐边缘化。“五一”期间已有不少楼盘都对90/70产品进行了创新改良，扩大实际使用空间，预计后市此类创新将更多。

　　此外，目前阶段高端住宅市场并非成交主流，调价促销亦不适应该层次置业者需求，预计价格会继续坚挺，静待通胀压力下的高端置业者垂青。

　　业内普遍认为，伴随房地产新政策的不断落实，市场整体供应结构正在发生变化，适应市场主流置业需求的产品将有效促进市场成交，在8月份或因“奥运热”而出现暂时沉寂，但2008年第四季度依然会是需求释放的小旺季。(赵燕华、郑裕鸿)