购房者断供将承担违约责任

　　深圳房价持续下跌，这种被人称为坐滑梯的房价走势，引发了购房者的断供现象。断供，一时成为了网络上的热点词语。面对泡沫房价，断供，是否为购房者的良策之举呢？它将产生哪些法律问题和社会问题？我们又应当如何从制度上加以应对？

　　首先，我们应当厘清相关法律关系。

　　购房者与开发商之间是基于买卖合同而产生的买卖关系，购房者与银行之间则是基于借款合同而产生的借贷关系。这是两个独立的法律关系。

　　银行“按揭”贷款，是购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给房产商，之后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。

　　购房者办理完贷款、入住手续，开始还银行贷款的时候，开发商已经收到了房屋的全款。如果房屋本身没有问题，购房者想要退房只能是与开发商协商。在房价急速下降的情况下，开发商想尽办法把房子卖了出去，又怎么会把房子给你退了呢？

　　但如果选择断供不还贷款，购房者是否能减少自己的损失呢？

　　购房者在与银行办理贷款时，是以房屋作为抵押财产进行了抵押的，购房者知道在自己还不上贷的时候银行可以行使抵押权。银行有权就该财产优先受偿。而因房价一路下跌，对抵押物拍卖的价款很可能不足以偿还余下的贷款，那么这部分差价和利息的损失，是不是就由银行承担了呢？

　　而且，银行行使了抵押权是否就免除了购房者的违约责任？

　　购房者不按期偿还银行贷款，根据合同约定，超过合同中的还款期限即构成违约，是违约行为中的拒绝履行。

　　违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定条件的行为。

　　如果购房者存在有违约行为，并无免责事由，就要对对方即银行承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定义务的一种违约责任形式。

　　金钱债务是无条件适用继续履行的。也就是说银行完全可以通过诉讼程序要求购房者继续履行合同，如果购房者不履行还款义务，银行可申请法院强制执行。

　　在办理购房贷款的时候，银行为了保证购房者有还款能力是要求购房者有固定收入的，这样在执行时可以直接从购房者的个人账户中扣除部分借款，购房者的其他住房、在银行的存款、国库券等都是法院可强制执行的标的物。

　　总结上述银行可采取的措施：第一银行可诉请法院要求购房者继续履行；第二银行可行使抵押权；第三在银行行使抵押权仍不足以弥补损失时，可要求购房者承担因违约造成的赔偿责任，且银行对按揭贷款是有无限追索权的。

　　根据以上分析，作为炒房者理应承担市场风险，作为个人入住，如果继续还贷，有房子在至少还存在着租用价值。如果购房者选择断供，不但承担了房子降价的风险，还要承担银行的罚息和诉讼费等因银行行使权利所产生的一大笔费用。“断供”不仅使买房人经济受损，一旦被银行列入“黑名单”，今后消费和贷款都会受影响。

　　另外，我们看到，在断供者中有一些人是一成首付甚至是零首付购房。断供的出现也让银行违反规定办理房贷问题暴露无疑。那么银行是不是也应该为自己的违规放贷承担一定风险呢？

　　显然，因购房者断供而可能产生的不良贷款及相应的金融风险，是要由银行自己来承担的。各大银行对于个人住房贷款的首付比例都有明确的规定，而这样的规定就是为了防止由于贷款人还款能力下降无法还贷造成坏账死账等问题。银行违规放贷，很可能要受到上级银行相应的内部处分，甚至银行监管部门的行政处罚，但这对购房者而言可能毫无意义。由于购房者与银行之间签有《贷款合同》，而该合同是双方真实意思的表现，虽然合同的内容可能违反了银行内部关于首付比例的规定，但这不足以造成合同的无效。根据《合同法》的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效的，但银行内部的规定，甚至中国人民银行的部门规章，都够不上法律或行政法规的效力等级，因此银行与购房者之间的合同还是有效的。既然是有效的合同，就应该得到执行，购房者就不可能因银行的违规而免除自己的违约责任。

　　那么，该如何应对因断供产生的社会问题和法律问题呢？

　　对因为住房贷款欠债不还或无力偿还的个人，采取一些商业性的限制和禁止的措施，是很有必要的，我们可以借鉴香港的做法，即采取个人破产制度。某个人在其个人资产无法偿还其自有全部债务时，通过法定程序宣布其破产并核销债务。在裁定破产后的一定时期内，破产人只有权享受基本生活，不得进行奢侈消费和商业行为。个人破产制度要求不能将破产者所有的私有财产用于偿债，因为那将使他们不能健康体面生活于世，并失去重新起步的机会。他们的财产应该优先用于保障他们的生存权利，用于宪法规定人人享有的基本权利，然后才是用于民事上的债务。

　　但民事债务往往要求人们以其所有的财产来承担债务。此时就存在了如下的矛盾：社会有义务保证个人有尊严地生活，而债务上又要求当事人以全部的财产承担民事责任。两者之间矛盾的克服，无疑取决于法律如何选择，是听之任之，还是以人为本对债务进行必要的干涉。

　　个人破产制度在我国仍然阙如，因此从理论上讲债权人可以用夺去债务人最后一顿午餐的方式实现自己的债权，这无疑威胁着每个公民的基本权利。

　　面对深圳出现的购房者断供行为，把个人破产制度和财产登记制度、信用制度、银行监督管理制度相结合起来，以完善相应的法律制度，降低诚信风险，笔者认为是目前能够解决这个问题的比较理想的模式。