卖房打埋伏违约赔一倍白沙一购房者获得19万元赔偿

　　在规划、报建手续不全，也没有预售许可证的情况下，开发商竟然把刚打好基础的房子卖了出去。房子盖好后，开发商不想卖给原来的买房者，竟以合同无效起诉买房者。而白沙的这位买房者在得知被欺诈后，经过一审二审的艰苦努力，不但要回了购房定金，还得到一倍的赔款。

　　严天录来自浙江江山，10年前就来到白沙做木工，后来又做起了家具生意。听说牙叉镇雅钗市场北面要建铺面，他觉得是个扩展生意的良机，便不惜卖掉浙江老家的祖屋，并四处举债，共筹措19万元，定购了两套铺面（每套3层）。2005年9月10日，严天录与开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：公司将两套商品房，以总价款36万元出售。严天录先付19万元，3楼封顶安装门窗搬进居住后再付9万元，余款8万元办房产证后付清。

　　2006年1月，3层楼工程封顶后，严天录按约定搬进了所购房屋的第一层居住，但开发商不安装门窗，却忙着加盖，因为他们想在原来3层楼的基础上，改造成一个5层酒店，双方矛盾遂起。

　　2006年7月，开发商将严天录告上法庭，要求解除合同，限令他立即从所购房屋迁出。理由是严天录勾结施工人员，擅自变更设计图纸，致使所购房屋建筑面积比原来设计的增加40余平方米；3楼封顶后，又强行入住，严重妨碍其他楼层的正常施工。虽经多次劝阻，严天录不但不支付第二期购房款，亦不愿搬出所购房屋，致使他们无法办理该楼的预售手续。

　　严天录认为，他和开发商之间只是一般的买卖合同，不属于商品房销售的范畴。他在3层楼封顶后，在没有安装门窗的情况下提前搬进居住，得到了开发商的认可，请求法院驳回开发商诉求，并继续履行合同。

　　一审法院认为，开发商具备房地产开发的资质，双方也签订了商品房买卖合同，应属商品房买卖合同性质。开发商在未取得商品房预售许可的情况下，即与被告签订商品房预售合同，根据有关规定，属无效合同。开发商在没有办理预售许可证情况下将房屋预售给被告，应对合同无效负主要责任；被告未尽审查义务即与原告订立商品房买卖合同，应对合同无效承担次要责任。鉴于双方签订的商品房买卖无效，双方依据该合同所取得的对方的财产应予以返还，即退还严天录的19万元购房定金及利息。同时，严天录应在判决生效后迁出房屋。

　　一审判决后，严天录立即上诉，海南中院举行了听证。严天录据理力争，至少也要留下第一层的两间铺面给他做生意，但对方仍然坚持合同无效。严天录随后补充上诉意见：争议房产至今未办理预售许可证和有关报建手续，而开发商在订立合同，收取19万元购房定金时，明确告诉了他们有合法手续，说明开发商当时隐瞒真相，属故意欺诈。如果认定合同无效，开发商应赔偿他一倍的损失。

　　今年3月初，海南中院经过终审，判决再次认定此房属商品房，同时认定一审判决显然违背民法通则有关规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的具体规定，因此，终审判令合同无效，但开发商应返还购房款19万元及利息，同时赔偿严天录损失19万元。

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　　《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 （文刚辑）