奥运会后房价回升或将无望

　　奥运会后房价回升或将无望

　　奥运前后楼市变局报道之二

    本报记者 张一鸣

　　救市论凸显开发商底气不足

　　救还是不救，是房地产企业需要救，还是房地产行业需要救？最近国内两家房地产协会不约而同向国家有关部门发出救市呼吁，将“救市论”推向高峰。

　　“房地产行业正处在调整期，远没有到需要救市的阶段。经过十年的发展，中国房地产行业无论从企业数量，还是开发体制上都到了需要调整的阶段。”7月18日，北京师范大学房地产研究中心副教授王宏新在接受中国经济时报记者采访时表示，理论上的行业调整还没有展开。

　　早在2007年5月，王宏新就在公开场合表示，房地产行业的调整正在孕育当中，提醒房地产企业准备过冬。然而，一直到2007年底，绝大多数房地产企业并没有意识到冬天的来临。在一个由某网站举办的小型论坛上，记者发现，包括几位地产大佬在内的房地产商都在唱强房地产行业，像王宏新一样的唱衰派被划入市场中的少数派。

　　事实上，当时一边倒情形的产生有其特殊的历史背景，众多利好因素支持企业做出楼市长期向好判断。一方面，长时间以来，针对房地产行业的宏观调控政策密集出台，但一直到2007年上半年，这些政策的成效并不明显；另一方面，房地产企业与银行关系密不可分，深谙其中之道的房地产企业有恃无恐。

　　与此同时，固定资产投资量居高不下，物价指数不断上涨，消费者购买力不断下滑的隐忧并没有引起行业足够重视。直到2007年底央行和银监会严格限制第二套房贷款比例后，房地产市场中的投资投机需求被抑制，市场显现出下行趋势。

　　“2007年国务院24号文件出台，强调加大保障性住房供给力度。无论是第二套房贷款比例提高，还是国务院24号文件，这两个政策区别于以前的历次调控，首次拿需求开刀。随后国土资源部又出台了35号文件，提出要集约利用土地。政策在土地供给和购买力上的控制，表明调控已经深入到行业根本，但是企业并没有意识到政策风向的转变。”王宏新说。

　　进入2008年后，从紧的货币政策威力渐显，房地产企业除了要应对观望情绪浓厚带来的销售困境，还得想方设法突破融资难题。“两面夹击下，房地产企业支撑不住了，通过行业协会呼唤政府救市。”分析人士指出。

　　记者注意到，两个房地产行业协会向政府提交的救市方案中，均表达了希望政府能够适当放开保障性住房的信贷政策�煻缘谝惶追考盎环啃灾实牡诙�套房等情况�熡θ∠�一些贷款方面的限制。

　　有市场分析人士指出，作为行业管理机构，行业协会为行业争取发展空间的举措无可厚非，但是在现有的市场环境下，救市并没有多大的意义。

　　奥运会后楼市回暖不可期

　　房地产企业能否盼来政府救市还是未知数，未来宏观经济政策的基调却已经被奠定，从紧的货币政策短期内不会松动。

　　多次参与国家宏观政策制定的全国政协经济委员会副主任郑新立，在参加7月17日央视对话节目时明确表示，未来还要继续实行从紧的货币政策，并更多地发挥财政政策的作用，可能对个别行业有所松动，而房地产企业显然不属于其中。

　　“只要中国的宏观经济形势没有发生实质性改变，奥运会后房地产市场的回暖就难以实现。”王宏新说。

　　促使他做出以上判断的依据是，尽管今年年初以来，从紧的货币政策和稳健的财政政策已经取得一定成效，通货膨胀对国民经济的威胁，结构性流动性过剩的现状有一定缓解，但并没有得到根本性改变，短期内宏观经济政策走向不会改变。

　　他说，事实上，从紧的货币政策并非只针对房地产行业，而是针对中国经济全局出台的调控政策。自实施以来，不仅对房地产行业产生剧烈冲击，一些过度依靠出口的外向型企业也遭遇严峻的经济困境。

　　一位不愿意透露姓名的人士表示，只要银根没有松动，房地产企业融资难题就很难被突破，现在发行的一些公司债对于求资金若渴的房地产企业来说，无异于杯水车薪，只能满足个别房地产企业短期的资金需求。

　　他强调，从目前的市场现状来看，除深圳等少数城市，大部分城市的房价并没有出现全面下挫，仅有一些新开楼盘低价入市。行业重组还没有开始，只有少数中小型房地产企业退市，波及全行业的洗牌并没有来临。

　　一些房地产企业退市并未能阻碍其他业外企业进入，自去年下半年以来，依然有不少制造业、能源行业等业外企业进入，这种少量退出大量进入的现象在王宏新看来有些不正常。

　　他说：“从业企业数量减少是必然趋势，市场中存在数量巨大的开发企业是市场低效的表现。房地产市场持续低迷，却还有一些企业进入抄底，这从另一个角度说明调整并没有真正展开，政府救市还为时过早。”

　　奥运会后房价存在不确定因素

　　已扩散至全国的楼市低迷开始于2007年四季度末，以观望情绪迅速蔓延、成交量急剧萎缩为主要特征，至今只有极少数城市出现价格的明显波动。截至今年7月，房地产市场低迷仅持续半年。王宏新认为从经济调整周期来看，调整过程很有可能会持续到明年上半年。

　　“任何一个行业都有它发展的周期，有高峰就必然有低谷，房地产业是一个周期性特别强的行业。前几年许多房子的购买行为都是与投资混在一起，这个阶段已经过去，真实的需求将决定房地产市场未来的走向。”王宏新说。

　　他认为，奥运会与房地产行业的发展并没有必然联系，房地产行业并不会因为奥运会的来临或者结束发生非常大的变化。“中国正处于快速城市化的阶段，城市的基础设施加速建设，人居环境逐渐改善，一定阶段内房价上行是正常的。在这种大的社会背景下，奥运会的作用并不明显。换句话说，即使没有奥运，中国的房地产市场的过热，在过去的几年里也是不可避免的。中国的房地产市场发展有着深层次的制度内因，而不是由于像奥运这样的外部因素。”

　　另一方面，奥运会后房地产市场依然存在一些不确定性因素。上述不愿意透露姓名的专家向记者强调，金融政策是否转向将对房价走向产生较大影响。

　　他说：“自银行实施从紧的信贷政策以来，开发商资金链已处于极度紧绷状态。现在看不出来从紧的信贷政策是否会松动。但是房地产类贷款与银行的业绩密切相关，客观上银行存在放松信贷的冲动。一旦银行的信贷资金再度充裕起来，房地产企业的资金现状将得到有效缓解，房价继续上行的可能性也将相应增大。”

　　然而，由于中国的宏观经济形势并没有根本好转，理论上宏观政策并没有放松的动力。基于目前的经济运行状况，明年上半年也很难出现调控政策转向。“但是如果全球经济持续萧条，继续向下运行。我国从紧的货币政策就可能会放缓，通过适度放松甚至扩张性的财政与货币政策也是有可能的。”

　　“之前的调控政策大部分都集中在货币政策上，相关部门已多次调整利率与存款准备金率。如果经济继续下行，政府可以灵活地使用上述货币政策工具，通过增加公共财政支出等财政政策来救市也并不晚。总之，当前经济社会发展的主要矛盾仍然是过热与通货膨胀。”王宏新最后向记者表示。