深圳楼市底在何方? 机构称调整估计要3-4年(图)

　　上周深圳楼市成交均价环比下跌14.29%。 图片来源：深圳晚报

　　在探究深圳楼市何时跌到底之前，我们不妨看看其他国家地区楼市的周期变化情况。

　　美国房价下跌期限是3.5-5.5年，英国是4年，中国香港是6年，日本为3-4年，中国台湾为1-2年，综合起来楼市的熊市是4年左右。反观深圳这次的楼市调整，估计也要3-4年，原因为：一是国家的宏观调控政策在逐步地细化，今年下半年仍会实行从紧的金融紧缩政策；二是按照奥运城市的经验，举办奥运会的下一年房价会回落，明年的楼市仍然不乐观，还会下跌，但是2010年后估计会回升，深圳的楼市也会受此影响；三是深圳今年的新房成交量经预测会回到10年前，以往的市场存量还需要3-4年的时间来消化。

　　房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在4～6倍之间为合理区间。

　　2008年上半年深圳市生产总值3532.88亿元同比增长10.5%，预计全年的GDP增幅仍然会在两位数。而且，从过去的经验看，深圳市多年的GDP增幅超过15%，表明了深圳经济的稳步增长，这会带来一系列良性反应：产业升级、就业人口增多、居住需求激增。从大的经济环境来看，深圳楼市还是比较有利的。

　　另外，现在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期，他们将成为推动深圳楼市发展的主力军。一旦时机成熟，这些积累已久的刚性需求必将报复性反弹，导致市场购买力集中爆发。

　　令房地产市场信心翻转的因素有以下几个：国家上半年经济运行稳健，下半年经济总量均衡与政策运行稳定都可期待；美国次级债危机对于中国金融的影响处于可控范围；中国房地产市场的需求面稳定也算存在，并未有一夜间消失的可能。况且，房地产行业已培养出了若干运行基本面良好、经营相对稳健的领头企业，它们的自我调控能力胜出一般人的想象，特别是深圳的全国大型房企占的分量最多，如万科、金地、招商等，他们经过了市场的锻造，有很强的市场敏感性和适应性，会引领深圳其他房地产企业走出目前的困境。

　　再加上市场经验证明，信心低迷从来都不会持久，因此，信心的翻转随时可以期待。

　　所以，无论开发商还是购房者，更或是房地产行业的从业人员，都应该树立起对市场的信心，对关联50多个行业的行地产行业充满信心，看不到这一点，提不起信心，就难以挺过行业的调整期。(德思勤) (来源：深圳晚报)