货币政策决定楼市走向

　　人民网淄博视窗电 据鲁中晨报报道8月20日股市突然烟花般爆发，沪指大涨7.63%，导火索是摩根大通的一份研究报告：“政府决策层正在考虑一项总金额约为2000亿~4000亿元的经济刺激方案”。在股市极度低迷的特殊时期，“救市”信息最具敏感性。

　　对于任何关乎经济的政策，股市都会灵敏地表现出来，但要想撬动楼市，可就没那么容易了。在房地产调控上，我国是经济手段和行政手段并重。但影响我国楼市走向的决定因素还是经济政策，尤其是货币政策。只有密切关注房贷利率、首付门槛、开发信贷等政策走向，才能从根本上判断市场趋势。

　　从行业属性上看，房地产是资金密集型行业，离开了银行等金融机构的房地产贷款，无论是企业开发，还是个人购房，都将受到极大钳制。从房地产的商品属性上看，房地产具有虚拟资产特性，其价格决定遵循资本化定价规律，而非普通商品的成本决定法。作为重要的资产，房地产价格的高低取决于购房人对市场走向的心理预期和利率。按经济学的说法，收益与成本的比值就是房价，其中利率所代表的是资金成本，泛化一点也可以指代货币政策。

　　不妨回顾一下近几年我国货币政策与房价的关系。从2004年开始，国家对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道。从2004年10月开始，至今已累计加息9次，基准存款利率由1.98%升至4.14%，其中2007年破纪录地加息6次；从2003年9月开始，至今已提高存款准备金率19次，由6%提高到17.5%，其中2007年提高10次，今年以来提高5次。

　　分析之后，笔者发现政策的失误之处在于：2004年~2006年货币政策偏松，利率处于历史偏低水平。这期间，靠增加税收抑制投资、投机作用甚小，结果丧失了稳定房价的良机，由此导致2007年全国房价飙升。此时货币政策不得不踩急刹车，突然加快收紧流动性，从2007年年底开始宣布实行从紧货币政策，尤其是“二套住房贷款新政”抑制需求的效果非常明显。其结果，从第四季开始部分城市楼市步入调整期，目前已出现全面下调。

　　那么，下半年我国的货币政策将何去何从？从业界舆论分析，放松财政政策已是板上钉钉，然则短期内期望中央放松货币政策不太现实。但值得关注的是，央行和银监会的口气似有松动，比如重点向中小企业增加5%的信贷额度就是明证。更为重要的是，商业银行和监管部门间的博弈加剧，部分银行早已急不可待地放松个人房贷条件。比如，近期上海多家银行纷纷打出“省钱牌”，或降低利率，或缩短还贷期限。光大银行宣布下调其固定利率房贷的执行利率，优惠利率达到了同业最低水平。

　　一旦从紧的货币政策改弦易辙，各种房贷优惠措施铺天盖地袭来，则楼市触底回暖的时间也就不远了，购房者、投资者目前需要的只是等待。