解析西安政府补贴买房者：结果可能补贴地产商

　　《新闻1+1》政府补贴买房者：“大补”了谁？

　　西安市政府出台新政，市民购买商品住房可获政府补贴。政策出台，引发争议，补贴是否合情合理？又到底让谁获益？市民、政府，还是开发商？面对楼市现状，政府出手救市，究竟救的是谁？市场之外的政府为公众谋福利，又需要怎样的思路和考虑？《新闻1+1》正在解析。

　　演播室主持人（王跃军）：

　　观众朋友您好，欢迎收看今天的《新闻1+1》。

　　应该说现在的房价是比较高的，作为一个普通老百姓来说，大家会觉得买不起房，但是就是在这个时候，政府出台了一项政策，给予购房者一定的补贴，而且是真金白银的货币性的补贴。

　　几天前，准确的说是9月4号，西安市政府出台了一项政策，无论你是购买商品房还是经济适用住房，补贴按照面积是分别0.5%和1.0%、1.5%这三种情况。应该说这听起来是一项惠民的政策，但是我们看到这几天的评论叫好的声音不多，质疑、批评的声音比较多，岩松你怎么看这种现象？

　　白岩松（新闻观察员）：

　　因为从面上去看的话，让大家感觉到的是给购房的老百姓以补贴，然后拯救的是房地产这个行当，但是非常有可能变成的后果是给房地产商以补贴，拯救的是政府的土地运营。因此出发的时候也许有它的合理性，但是结果却可能弊大于利。

　　主持人：

　　岩松，有人说，这个事情是看上去很美。实际上看到这个政策的时候，我自己感觉确实很美，如果我是一个购房者来讲，假如我买一个50万的房子，按照1.5%给我货币性的补贴的话，就能补给我7500块钱，可以说减轻了我购房的压力，而且如果这样的话，很多人都去买房的话，又会促进这个市场以一种比较平稳的态势发展，我觉得看上去很美，为什么有这样的质疑声？

　　白岩松：

　　那你就要去看背后的一些因素。比如说首先你要来判断一下是不是现在到了一个非常危险的，已经是靠市场这只手无法进一步再向前前进这样的一个过程，你从它的销售面积下滑20%来说，似乎看得到政府在出台这项政策的时候心急如焚的那样一种状态。但是你别忘了另外一个数字，它的价格其实还在上涨的道路当中，比去年又上涨了10.8%，只是增速下降了2%点多而已。其实出于销售面积的下降，在全国的很多城市都存在，甚至有的城市给大家的冲击力似乎显得更大，比如说在深圳等等这样的一些地方。

　　可是你在这个时候，关键大家担心的是什么？大家担心的不是说老百姓直接得到的实惠，你去很多的售楼处的时候，它有它自己的一些法则。政府的补贴算一笔账，如果算成买房人经常用的账就是打了多少折啊，最后你一算应该是打了9.85折和9.9折和9.95折，这跟很多房地产的销售商私下里去谈的时候打9.7折，甚至9.6折，现在甚至有的能到9.3、9.2，甚至还要多，其实是力度小得多，但是它可能马上就导致房地产商原来私下里让利于民的那一块不让了，因为政府有补贴，我按我百分之百的价格去走。但是这还只是一个表象的问题，背后的一个问题就是你政府的这种支出之后，老百姓好像得到了实惠，但是不一定啊，房地产的价格如果原来是虚高的状态，现在由于你的政策刺激的，它在虚高的位置上不动了，原本如果正常的市场行为，它可能要变成9.0折甚至8.5折，但是有了你这1.5%、1.0%和0.5%，它不降了。

　　主持人：

　　比如说现在的购房者持币观望，整个交易量现在下降，实际上是购房者和开发商两者之间在博弈，这一个政策在某种程度上可能会把这个砝码加到开发商那边，使那边更沉了。

　　白岩松：

　　是啊。另外它会有一种很强的暗示，对于很多的应该在市场上去生存，更好的游泳的房地产商意识到，如果形势再进一步微妙的话，出现这种舆论导致大家更觉得危险的话，政府也许还会出台更强的，更对我们有利的政策，它的这种市场有很好泳的这种信心也好或者说欲望也好，马上就会减弱。

　　主持人：

　　我们刚才这个片子当中提到，究竟谁获了更大的利，从我们表象上来看，这个钱补贴给了购房者，购房者拿这个钱去买房，这个钱实际上到了开发商那里，在某种程度上给人感觉钱应该是到了开发商那里去了，补了开发商，我们可以这样理解吗？

　　白岩松：

　　这依然还是一个表象的问题。其实大家说它不合理还有好多原因，比如说就集中在9月4号到明年的12月31号，那买房是一个梯队，不是说所有的人在这一时刻都可以买房，有的人被股市套住了，他这时候没法买房，有的时候人家二十五六岁，钱还没攒够，也没法买房，那有条件在这儿买房的，也就这不到一年半的时间能够买房的人获取了政府的补贴，那么在这个期间不能够买房的人永远不会有这个享受的机会，这公平吗？这也不公平啊。所以还有很多很多，比如说政府该不该把纳税人的钱，这一部分不买房纳税人的钱挪到了买房的纳税人的身上，虽然不一定多。另外政府常务会议是否可以做出这样的一个决定，大家都可以提出很多很多的不同。

　　回到你刚才问的那个问题，谁最后获利了，其实我想表面上看房地产商获了一定的利，背后也可以这样去想，政府为什么这么着急？大家都知道，在目前的这种经济生活中，从改革这么多年，尤其近二十年的发展来说，政府土地运营所获得的费用是政府主要的财政来源，它要修路，要盖这个东西，要盖那个东西，很多公共设施，它要做，到处都需要钱。各级政府其实都在通过运营土地，然后来获取自己干很多事儿的条件，不能让大家来说都是腐败或者什么，不是这样的，各地政府都是这样的，比如说东莞现在没剩多少地可以运营了，基本上都弄出去了。在这种情况下，政府也会很着急，如果要是房地产这样的不景气，导致我的房价下跌，房价下跌之后，我大量控制的土地已经出去了，现在是空着呢，来把它尽快变现的盖成楼房的房地产商的动力就会急剧减弱，他就不盖了，更多的土地，我手里还有的一些打算，再通过土地运营，我获取一些资金干下一步的事儿，有可能又向后延迟，政府很着急。

　　主持人：

　　但是岩松，咱们兼听则明。西安我去了很多次，西安应该说给人的感觉是既古老又现代，它的现代的发展在某种程度上是靠政府的财政支持的。

　　白岩松：

　　各地都一样。

　　主持人：

　　比如说我去年做它的背街小巷改造，它实际上是给群众谋福利的，但是它一年的地方财政收入，我看了一下它相应的资料，只有100多个亿，但是它要干那么一大摊子事，现在房地产业应该说在它整个财政收入当中占的比例比较大，它这样做本身是不是也可以考虑说为更长远的老百姓的利益带来一定的好处？

　　白岩松：

　　首先大家抨击的比较多的，或者说质疑比较多的是在于你破坏了市场经济的一种法则，其实背后你也要去想另外一个问题，的确，从去年下半年就已经开始透露出这样一种迹象，随着CPI的不断上涨，经济出现了一种很微妙的变化，现在大家都知道，越来越常引用温家宝总理在今年记者招待会上说的那句话，08年是最困难的一年，大的国际形势又很糟糕。在这样的一种情况下，政府要跟所有的企业和老百姓共同去分担这样的一种困难，甚至从某种角度来说，在这个时候是需要政府更多的去承担相关的责任的时候，而不是说我为了考虑我获取的资金，虽然我要干很多，也都是正事，但是它不能变，因为我要干这些好事，因此我要用其他的，甚至破坏市场经济的法则，让我这个钱不变。口头上很好，我是给老百姓做事，但不应该是这样，你也要进入到这种困难时期，跟大家一起去分担。

　　主持人：

　　我们现在实际上是做一种假设、一种分析，我们对整个西安市政府做出这样一个决定，很多它背后的东西我们并不是很清楚，比如说它的财政是不是所谓的土地财政？靠卖地来得到更多的钱。但是从另一个角度来讲，我们也应该考虑它的特殊性，我也看到有这样的报道，西安市政府在做出这个决定的时候提到，说做出这样决定的背景是在“5•12”大地震对西安房地产业产生了严重影响，开发建设项目进展缓慢，商品房销售量大幅下降，而是要恢复发展房地产业，促进市民安居置业，拉动全市经济发展。

　　跟大地震对它的影响，促成了这样一个政策有没有关系？

　　白岩松：

　　这块我们只能拿一些数字和现象去说话，包括它自己的一些新闻，在它自己的新闻里面强调的是，我们跟成都在6月份的时候就已经出台了相关的类似的政策，但是他们还是有不同的地方，包括一些媒体也在进行这样的分析，我也只是转引。比如说我们去过，我们知道，在成都，虽然成都本身受大地震的影响不是特别大，就是在成都市区，但是毕竟在它管辖的县市当中，有像都江堰这种受地震影响非常惨烈的市，也是算在大成都里头。就有媒体，包括也有人在提出一些相关的看法，西安在这次大地震当中，是不是像成都一样被地震波及是非常明确的，就是非常明显的。

　　还有一点我要特别强调，请注意他在文件里头特别强调了，主要现在适用于六个城区，而六个城区之外的郊县，或者说再远端的一些地方可照此实行，但是还不是强制性的，这六个城区我们知道，在这次大地震当中受损也不是特别的严重。在这种情况下，我们不能立即做出一个判断，我觉得应该是有关部门，国家有这方面的政策，在它这次的文件里头也多次提到，我们要把它的关于税收等等，其实潜台词就是这方面的政策用足，但是是不是适合在这样一个政策出台的过程中，我觉得应该有关部门去做一个相关的评估，因为毕竟涉及到大地震这样一个每一个人想起来都非常沉痛的回忆当中，可是在恢复重建的时候，他是不是直接就可以照搬成都那样的一种模式，成都毕竟有都江堰。所以我觉得这不是我们能说出来，我们只是提出这样的问题，但是有关部门应该去评估一下，这个政策跟国家出台的对地震灾区税收减免等等是不是可以直接套用。

　　主持人：

　　你刚才进行了很多的分析，实际上让我们也感觉到，比如在开发商也好，在购房者也好，在政府也好，实际上他们里边有利益相交织在一起。实际上不仅仅是西安市政府，其他的很多地方政府也在做一些工作，我们姑且不把它定义为救市或者拖市，用他们的话叫恢复房地产的市场。

　　我们刚才看的，如果说西安是一个特殊性的话，从全国这么多城市来看，普遍性出现了，这种普遍性能说明什么？

　　白岩松：

　　但是性质是不同的。西安的这一举措是政府出钱直接补进价格里头，但是其他有些地区运用的是比如降低首付的比例、减税等等，这是用相关的政策，用市场化的一些守则去解决问题，而这个多少带有点红头文件的这种意思，性质是不同的。我觉得有三点可能要说。

　　首先第一点要强调的是，我们并不认为不该对房地产事业的健康发展给予一定的支持，尤其在目前困难的情况下，关键是用什么方法，用什么方法是最重要的，有很多地区出台了比如说减税或者怎么样，没见到媒体或者公众，包括学者们对这样的问题有像这次这么激烈的一种反应。

　　主持人：

　　该出手的时候还要出手，但是怎么出手的时机和方法。

　　白岩松：

　　没错，我想这是一个准则，大家都会明白这个道理。

　　第二点，房地产现在出现的这样一个似乎有点冷清的局面，跟经济形势的不景气，谁是因，谁是果，其实在中国来说，是因为经济本身受到了很大的影响，房地产是一个果，不是由于房地产的不景气导致这次经济不景气，它连指数都不算进去，CPI不断高企，从去年一直到现在，包括国际形势的变化等等，股市的爆跌，大家信心的丧失，然后大家也都在关注这样的问题，越发产生一种观望的心态，于是房地产似乎冷清了一点。但是别忘了另外的一些，我觉得还要用数字说话，我们光用嘴说话的时候，似乎现在房地产很惨。

　　我们看一下，8月29号，就前两天，国家发改委网站上的一条新闻，请注意，今年1到7月份房地产的投资情况。据统计，今年1到7月，全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长了30.9%。

　　还有一个数字在这个PPT里头没写进来，银行给很多的房地产商贷款的比例比这个还要高，也就不像我们想像的，说是的确到了一个非常危及的地步，房价也在不断的上涨，也在不断上涨的过程中。

　　另外还有一点，很长时间一直是一个判断，在这次仿佛不景气的过程中，老百姓买得起的房子的价格是在不断上涨的，而原本就是大家买不起房子的那个价格是在不断下降的。所以对于13亿中国人来说，解决住房问题现在远没到房地产被大家舆论所说的这样，似乎已经到了一个不景气的地步。如果它是一个合适的价格，大家的欲望还没有被真正的激活出来，13亿中国人对于解决房地产的问题来说早着呢。

　　主持人：

　　但是你注没注意到有这样一点，比如说像最近一些城市出台一些相关的政策，多集中于中西部地区，就是经济欠发达的地区，或者相对不是很发达的地区，而在沿海地区，包括像北京、上海、广州这样的大城市，反而没有出现相应的这种政策，这是为什么呢？

　　白岩松：

　　我觉得首先有一点，国家现在的政策起码到现在为止还没有变，一个是相对从严的货币政策，我相信再隔一段时间会发生一定的调整，因为大家已经发现了一个微妙的变化，现在保持经济平稳的发展放在了前面，然后CPI适当的通胀指数要有所控制，放在紧跟着，说明有一些情况在发生变化，但是依然到现在为止，一个相对从紧的货币政策和从严的土地政策是没有发生变化的。另外东部的一些城市来说，恐怕大家盯的也比较紧，当然西部从成都也好、西安也好，也有今年大地震这样的背景，刚才我们也已经谈到过。可是话题回过来，我们刚才说了，不是说不能做，关键看怎么做，我觉得在怎么做这方面还有很多的答案我们没有去关心，是不是用西安的这种方法去做，不一定。

　　主持人：

　　我们看到方法很多，刚才提到，降低首付标准，包括减免税费等等，包括像西安的这种所谓的真金白银，实实在在的把钱放在那儿，让你能够看得到的这样一个做法。相对来说，如果我们说政府出手的话，他出手的时机应该在什么时候比较恰当？比较合适？

　　白岩松：

　　我觉得这不是一个时机的问题，在目前的情况下。

　　主持人：

　　方法。

　　白岩松：

　　关键还是方法。比如说我们可以说三四点。第一个来说，你要真正想要让利于民的话，给老百姓买房子的时候，相关税费的减免是很重要的，比如说契税等等，这是真金白银，它的比例可能比这个一看，获取的实际利益其实是不少的。

　　第二个我们必须谈到，其实有很多人说房地产商真“黑”，房地产价格炒的那么高等等。房价很高，其中相当大的比例可不是房地产商特“黑”，如果说早期，我们都是加引号的黑，如果说早期的话暴利，到了这几年的时候，房地产商的暴利不像前几年那么高了，但是在他不断高企的成本当中，政府的相关土地的价格和相关税的价格占了极高极高的比例，如果政府在这个时候做大家看不见的优惠，好像1.5%、1.0%和0.5%都是让老百姓直接就能看到，报纸一宣传，你看我们直接给老百姓补贴，不一定好多好事是让老百姓看见了，如果要是能做点让老百姓看不见的，把跟房地产商博弈的那个过程中的土地、税收等等价格降下来，房价也就将降到了一个合理地位，老百姓相当于打八折，比这好多了。

　　主持人：

　　但是我们也听到一种声音，比如说桥归桥，路归路，政府不要过多干预商品房的建设。

　　白岩松：

　　对。

　　主持人：

　　比如说像廉租房，像经济适用住房，应该把着力点放在这些方面。

　　白岩松：

　　非常对。我自己今天就拿来了一页半，是一个相关的信息，但是在这半页的时候自己特别写到，在经济仿佛不景气的情况下，是抓廉租房和经济适用房和二手房的最佳时机，政府是不是要做。去年的时候其实才进入到廉租房元年，国家把经济适用房和廉租房的位置发生了调换，现在是廉租房排在最前头，包括温家宝总理去新加坡看组屋等等，都发生了强有力的信号。廉租房元年开始抓起，让13亿中国人每人都有一套房子，那几乎是不可能，所以你要真想关注弱势群体，政府老老实实、踏踏实实更快一点的把廉租房做好，然后经济适用房做合理的补充，中高收入的阶层用商品房去解决问题。在这种情况下，越是经济不景气，越适合做廉租房，很多原来暴利时代的时候……

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