今年国内房地产行业资金缺口将达到6730多亿元

　　本报记者 赵燕华 实习生 林泓

　　“我们估计，2008年国内房地产行业的资金缺口是6730亿元，全行业在今年下半年开始集中体现资金趋紧的特点。”

　　今天下午，焦点房地产网委托北京师范大学金融研究中心所作的《房地产行业资金供求缺口分析报告》新鲜“出炉”，其主要观点让正面临资金紧缺困扰的房地产开发商愈发揪心

　　支出大增资金分流加速

　　2008年1、2季度房地产开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。

7月份的数据显示，房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，是造成房地产商资金紧缺的主要原因。

　　房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，2007—2008始终保持着30%以上的增长幅度。

　　房地产商的第二大资金支出是土地购置，2003年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。

　　2007年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，2008年上半年则超过了2100亿元。

　　另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。

　　最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到2007年税收支出已经接近2500亿元。

　　综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。

　　源头“关闸”资金缺口凸现

　　而另一方面，房地产资金来源却在趋紧，其原因有几个方面：首先，是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次，是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。

　　《报告》指出，2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10％的高速增长周期，并达到了经济景气的巅峰。2007年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。

　　此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。

　　该报告通过对2008年房地产行业资金周转情况作分析指出，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现，预计资金需求与资金供给的缺口达到6730.787亿元（见表）。

　　《报告》还称，决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，当年的资金缺口将达到9290亿元，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。

　　2008年房地产行业资金缺口预测

　　（单位:亿元）

　　资金需求 资金供给

　　开发投资额 25279.65 国内贷款 6960.98

　　购地支出 3699.261 利用外资 691.4

　　贷款本金支出 3377.13 自筹资金 8794.89

　　贷款利息支出 1512 其他资金 12869.03

　　税收支出 2179.044

　　合计 36047.08 29316.3

　　资金缺口 6730.787

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