租户因地铁施工欲解除租赁合同 物业索赔120万

　　本报讯 (记者/唐梦 通讯员/凌蔚)租户以地铁施工影响经营为由要求解除租赁合同，房东虽然同意提前解约，但要求租户支付违约金120万元。对于赔偿违约金一事双方一直未能达成共识，房东遂以一纸诉状将租户告上法庭。

佛山首例因地铁施工引发的租赁合同纠纷案日前在禅城区法院一审宣判，租户不需要赔付带有惩罚性质的120万元违约金，但需要向原告补偿60万元经济损失费。

　　门前封路租户欲提前解除租赁合同

　　原告佛山某公司与被告某银行于1999年签订了一份租赁合同，约定由被告以每月6万元的价格承租原告位于佛山市光华路某建筑物首层的物业，租赁期为12年；原告无偿将自己所有的出租物业门前约240平方米的停车场划出来给被告使用，并由被告负责管理。合同同时规定，在房产承租期内，除因国家征用、城市建设需要外，合同的任何一方如果违反租赁合同中断租赁，都必须向对方赔偿违约金120万元。合同签订后，被告承赁了上述物业进行经营。

　　今年1月28日，佛山市公安局交通警察支队、佛山市禅城区公用事业局在相关媒体上联合发布《封路通告》，宣布因为修建广佛地铁祖庙站的缘故，禅城区建新路部分路段将于同年2月3日起实施交通管制，全面封闭该路段。但《封路通告》没有向市民告知封路的具体期限。被告承租的物业刚好就位于将要被全面封闭的路段中。

　　鉴于以上情况，被告在《封路通告》发布的次日，即以书面形式向原告要求提前终止租赁关系，并告诉原告自己将于今年2月29日前退还承租房产。原告接到被告的请求后，于同年2月18日复函给被告，表示自己同意提前解除租赁合同，同时要求被告按合同约定向自己支付违约金120万元。

　　今年3月17日被告再次致函给原告，要求提前中止租赁合同，并不予赔偿违约金120万，在信函内被告明确告知原告自己将于今年3月17日将租赁物业正式移交给原告，并从同年4月份开始停止支付租金。今年4月，原告一直未能与被告方就赔偿违约金一事达成协议，遂以一纸诉状将被告告上法庭。

　　经营会否受影响双方各执一词

　　原告认为，修建地铁不是不可抗力的事件或是城市建设的需要，因而被告认为自己无须支付违约金的这种想法是站不住脚的。因为修建地铁的地点不是自己出租的铺面，而是位于该租赁物业门前的部分道路，修建工程队已经为自己的铺面预留了一定距离的通道，该铺位的开门和营业根本没有受到影响。况且，政府没有因为修建地铁而征用涉案物业，该铺位根本不需要进行拆迁。所以，被告单方提出提前终止租赁合同，应按该合同规定赔偿支付120万元的违约金给原告。

　　被告则认为，自己租赁原告物业的合同目的在于经营银行网点。而银行网点要求环境安全、交通方便、有足够大的停车场。由于广佛地铁的修建，租赁物业门前的道路将要被封闭施工，原告提供给被告无偿使用的停车场将会被全部占用，除了摩托车外，其他机动车根本无法靠近。在此情况下，自己的运钞车辆无法到达租赁物业，严重影响到他这一方的正常经营。故租赁的物业门前道路因为修建地铁被封后，当初签订合同的目的已经无法实现，若要求继续履约支付租金，则是对其不公平，只有解除合同才能消除情势变更带来的影响。

　　另外，被告在答辩状中提到，修建地铁属于城市建设的需要，因此自己基于这个原因要求提前终止租赁合同，不需要支付违约金。而自己在2008年1月29日发出解除合同的意思表示后，原告2008年2月18日复函表示同意提前解除租赁合同。因此，租赁合同早已经被解除，原告要求其赔偿违约金120万元是没有依据的。退一步来说，即使其真的违约了，按合同的约定需要赔偿的违约金数额也过高。

　　法院酌情判租户向房东补偿租金损失

　　法院审理后认为，被告签订租赁合同的目的是利用原告提供的场地作为金融机构网点经营银行业务。根据金融机构的业务特点，其经营场所对交通便利、车辆停放安全等方面的要求极高，否则难以保障其本身以及客户的安全及便利。由于广佛地铁祖庙站施工的需要，承租物业门前路段被封闭，已无专门的停车场供被告(含客户)停放车辆，若需停放车辆，必须放置到50米外的百花广场停车场。鉴于百花广场本身是一个繁华的商业区，想在该路段停放车辆相对困难，而且被告将此作为银行网点经营，每天需要运钞车押运现金，现运钞车根本无法靠近，这必将造成极大的安全隐患。根据媒体报道，广佛地铁在2010年可实现通车，但没有任何部门对祖庙站等站点的施工何时结束予以澄清，故被告对于合同履行中的障碍何时清除无法预知。

　　综上，法院认为，被告要求解除合同的行为并非恶意违约，而是寻求权利救济的合理方式，依法应当予以支持。不予支持原告提出要求被告支付违约金120万元的意见。考虑到本案合同的解除给原告造成了实际的损失，即原告对合同期内租金的合理预期收益受到损害，该损失的产生也不可以归责于原告方。因此，如果要求原告独自承担因为解除合同而造成的经济损失显然于法不符，于理不合，遂根据公平合理的法律原则，酌情判决被告向原告补偿租金损失60万元。

　　律师:

　　原告可考虑向政府索要适当补偿

　　就这一判决结果，记者采访了广东汇联律师所的律师杨娟。杨律师认为，涉案合同的剩余履行期还有三年，要求被告以减少租金等过渡方式来寻求权利救济不太现实，因此，其要求解除合同是正当的，涉案的租赁合同并不是因为被告的违约而解除，因此被告不需要向原告赔付带有惩罚性质的120万元违约金。

　　杨律师还说，对于像原告这样遇到因为公共利益而进行市政建设遭到的可预期利益受损，市民还可以考虑向政府部门索要适用的补偿。一谈到行政补偿，大家都会想到政府征地的拆迁的补偿费，杨律师说，本案的情况也应该属于行政补偿的范围。由于我国还没有出台《行政补偿法》，在行政机关对何种情况需要补偿方面，并没有法律的明确规定。从现行行政法学界的研究情况来看，行政主体为实现公共利益而实施一切行为，只要给相对人的合法权益造成特别损失，都必然地伴随着予以行政补偿的义务；同时行政主体的行为并不限于行政行为，只要是为了公共利益而实施的一切合法行为，都有可能引起行政补偿责任的发生。