重视商品房销售面积持续大幅下降问题

　　今年以来，商品房交易量持续下降。商品房及住宅销售面积1-3月降幅虽比1-2月减小，但仍分别达1.4%和0.3%；之后降幅迅速扩大，1-6月分别下降7.2%和6.9%，降幅比1-3月分别高5.8和6.6个百分点；到1-7月降幅进一步扩大，双双超过2位数，均达10.8%，降幅比1-3月分别高9.4和10.5个百分点，比1-6月分别高3.6和3.9个百分点。

　　东部地区商品房交易量降幅更大。今年1-7月，东部地区商品房及住宅销售面积分别下降16.2%和16.3%，降幅比1-3月分别高8.7和10.1个百分点，比1-6月分别高4.5和4.8个百分点，比2008年1-7月全国分别高5.4和5.5个百分点。

　　同时，北京、上海、广东等地商品房交易量降幅超过20%。其中，商品房及住宅销售面积北京2007年以来持续19个月或6个季度以上大幅下降，到今年1-7月分别下降46.8%和51.5%，降幅在各省市中最高，比全国分别高36.0和40.7个百分点，比东部地区分别高30.6和35.2个百分点；上海今年初开始下降，到今年1-7月分别下降28.1%和32.8%，降幅在各省市中仅次于北京，比全国分别高17.3和22.0个百分点，比东部地区分别高11.9和16.5个百分点；广东也是今年初开始下降的，到1-7月分别下降22.9%和22.7%，降幅比全国分别高12.1和11.9个百分点，比东部地区分别高6.7和6.4个百分点。此外，浙江、福建、江苏、天津、江西和四川今年1-7月商品房销售面积降幅均接近或超过20%。

　　商品房及住宅销售面积持续大幅下降，使房地产业面临衰退风险。

　　第一，压抑住宅正常需求。

　　前几年，在投资性和投机性购房等因素的刺激下，住宅需求膨胀，如直到2007年，住宅销售面积比上年同期增长24.7%，增幅比住宅竣工面积高19.7个百分点。因而需要适度调整，特别是抑制投资性和投机性需求。

　　当前，推动住宅需求的城市化仍在加速，居民收入增长也较快。今年一、二季度，城镇单位就业人员分别达11876万人和11991万人，比上年同期分别多296万人和311万人；截至6月底，农村外出务工人员13540万人，比上年同期增长5.8%。今年一、二季度，城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均现金收入比上年同期实际分别增长6.3%和10.3%，增幅虽然低于和明显低于上年同期，但高于和明显高于今年1季度。

　　城市化加速和居民收入提高，必然产生相应的住房需求。而商品房及住宅销售面积长期持续下降，则意味着由城市化和居民收入提高产生的正常住房需求受到抑制，进而不仅影响房地产供求关系的协调和市场稳定，也不利于城市化的稳定发展和居民住房水平的提高。

　　第二，妨碍住宅价格的稳定运行。

　　2003年以来，房地产的主要问题是需求推动下的住宅价格过快增长。因而适度放缓甚至压缩需求，拉动了住宅价格增速的回落。

　　今年7月，住宅价格比上年同期增长7.9%，增幅比上年同期低0.2个百分点，比今年1月和6月分别低4.3和1.3个百分点，比今年一、二季度城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民家庭人均现金收入实际增长分别高1.6和低2.4个百分点。但是如果商品房及住宅销售面积继续持续大幅下降，就可能进一步加重消费者持币观望心理，造成住宅价格波动和快速下降风险，增大消费者的还贷困难。

　　第三，加剧房地产资金紧张。

　　目前，房地产开发投资虽然仍较快增长——如今年1-8月全国房地产开发投资完成额比上年同期增长29.1%，增幅高于上年同期——但商品房销售面积继续持续大幅下降，必然影响房地产销售额，加重已经显露的房地产资金困难，进而造成房地产开发投资增长的波动。

　　近几个月，与商品房交易量持续大幅下降相联系，商品房及住宅销售额震荡下行。商品房销售额去年前7个月和全年分别增长39.2%和42.1%，而今年1-7月比上年同期下降7.0%，降幅比1-6月高4.0个百分点。

　　与商品房销售额的大幅下降相联系，房地产开发投资本年资金来源中购房的定金及预收款增长放缓，其整个资金来源的增速也明显下降。今年1-7月，作为商品房及其销售额下降的重要反映，房地产开发投资本年资金来源中的定金及预收款比上年同期增长9.7%，增幅比上年同期和今年1-6月分别低20.0和4.7个百分点；房地产投资本年资金来源中的自筹及自有资金比上年同期虽分别增长37.3%和35.5%，但不仅增幅比1-6月明显回落，而且从规模上看自有资金仅占本年资金来源的22.0%；特别是房地产开发投资本年资金来源比上年同期增长19.1%，增幅比上年同期和今年1-6月分别低10.5和3.7个百分点。同时，房地产债务负担增大。如今年1-7月，全国房地产各项应付款比上年同期增长34.4%，增幅比上年同期和全年分别高12.3和3.3个百分点，比今年一季度和1-6月分别高5.7和2.9个百分点。

　　由于商品房销售面积持续大幅下降等因素，北京、上海等房地产大省的房地产投资乃至整个投资增速大幅下降。今年1-7月，北京住宅投资由前几个月低位增长转为下降即比上年同期下降0.5%，固定资产投资完成额比上年同期仅增长10.1%；上海住宅投资比上年同期增长仅5.7%，固定资产投资比上年同期仅增长5.2%。（张海旺范宝虹） (来源：中国信息报)