地产泡沫中的民生问责

　　地产泡沫中的民生问责

　　本刊记者 邢少文 发自广州

　　对于32岁的王金泉而言，今年是一个有些困难的年份。他在一家软件公司当咨询顾问，客户大部分是中小型企业，但去年以来，中小企业普遍不景气，单越来越难做了，项目提成下降，月收入从原来的8000元降至5000元。

收入下降，但物价却在涨。

　　一个更大的难题是，结婚两年他还没有买房。原本计算2007年中买房，但年初正碰上股市火爆，房价又涨得厉害，十几万元的存款都不够买一套二手房的首付，干脆投资股市。去年从股市上挣得几万块钱，盘算着差不多够首付了，但没想到风云变幻，原先挣的钱现在又全部被套回去了。

　　王金泉只不过是2007年以来经济通胀大环境下中国居民所处境况的一个例子而已。并不是他这样的购房者才在通胀之下承受着高房价的压力。房地产商，这个在过去十年中被称为“暴利”获得者的群体也正品尝煎熬。

　　过去的两年，是房地产行业富有戏剧性变化的两年，在经历了2007年的一轮疯狂之后，从开发商到消费者，大家都在盘算着今明两年的日子该怎么过。

　　地产疯狂

　　“我们在办公室里经常叫，疯了，疯了。”一位去年在广东省佛山市南海区从事房地产投资的开发商人士对记者说，作为小开发商，他们的楼盘去年初的时候以3000元/平方米开盘，但毗邻的时代地产的楼盘却在短短的几个月之内就卖到了1万元/平方米，水涨船高，他们的盘也跟着调整到4500元/平方米、6000元/平方米。“很难想象，像我们这种烂盘，以前1900元/平方米的时候都卖过。”他说。

　　得益于政府“广佛一体化”的规划，很多广州人涌向南海购房，而这些人里，大部分是投资者。南海房价的疯狂因此紧随着广州而起。随着广州的房价飙升，这类投资者如蝗虫一般，横扫珠三角楼市。来自广州市房管局的数字统计显示，去年10月，广州一手商品住宅的均价达到了历史最高点11500元/平方米。

　　这样突飞猛进的楼价在近几年未曾停歇，2005年广州商品房均价比2004年涨了18%，2006年同比涨了24%，2007年同比涨了36%。深圳的涨幅更为惊人，2007年同比增长达到了51%。

　　在全国其他地区，同样的情况也在上演。中国指数研究院发布的经过通胀调整后的全国主要城市商品房价格指数显示，大部分城市的平均涨幅接近30％，北京2007年的涨幅更高达48.4％，即使二类城市武汉和南京的涨幅也超过了30％。

　　大量的资金涌入房地产行业，推高了投资和房价。据央行统计，2007年，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，增速比上年提高8.4个百分点，高于固定资产投资增速5.4个百分点。其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1%，占开发投资总量的71.2%，占比较上年增加1个百分点。

　　在这一轮的疯狂之中，房地产企业的高利润也到达顶点，据Wind统计数据，109家房地产上市公司2008年上半年共实现净利润132.02亿元，较去年同期的80.62亿元增长64％。（由于大部分商品住宅采取期房销售模式，按10~12个月的交房期，2008年上半年的报表正好可以反映2007年的利润状况）

　　“这是一种非理性的市场行为，是正常的供需所不能解释的”，合富辉煌首席分析师黎文江对本刊记者说。在大幅度增长的销售量之中，大部分是投资客所为。虽然没有准确的数据来说明这个比例到底有多大，但在过去的一年里，售楼处经常出现的一种情况是，一个人一次性地订下了十几二十套房子。

　　正在王金泉还在考虑本金加上股市挣的钱够不够买个二手房之时，许多在股市里实现了增值的个人和企业的资金，已经着手进行第二套乃至第几十套的房产投资了。

　　“投机越来越严重”，黎文江说。而泡沫与否，与这些投资者紧密相关。否则，2007年10月，就不会成为房地产市场的一个重大“拐点”了。

　　削减泡沫

　　投资者的望风而遁，转折点在2007年9月27日，这一天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定，无论第一套房是否贷款还清，只要在央行征信系统中有按揭贷款记录的家庭，在买第二套房时最低首付款都不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，即贷款利率要比首套房贷利率高10%。

　　时代地产战略发展部经理徐友明计算了一下，如果以一套100万元的房子计，贷款年限是30年，那么，每月多支出的利息是325元，一年就是3250元，30年就要多支出近10万元。“与第一套同样面积的住房相比，要多支付10万元，当然不划算了。”徐对记者说。而如果是购买的第一套房子，银行是有优惠政策的，比同期同档次基准利率还要优惠10~15%，这么一算就更不划算了。

　　自2007年10月开始实施第二套房贷新政之后，政策的效果立竿见影，当月，楼市的成交量立即下跌。徐友明说，在广州，2007年9月的成交量还接近90万平方米，到了10月份，成交量便一下下滑到57万平方米。这也印证了2007年的这一轮疯狂行情主要是由投资客推动的事实。

　　自此之后，成交量便一路下滑，今年一度滑落到40万平方米/月。不仅广州，全国皆如此。国家统计局数据显示，今年1~7月，全国住房销售面积同比下降10.8％，其中，现房销售面积同比下降17.8％，期房销售面积同比下降8.2％，增幅同比下降42％。

　　DTZ戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50％。

　　虽然2007年最后两个月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整体销售面积，但到了2008年，楼市终于从上年末的量跌价升转变为量价齐跌，根据广州市房管局的统计，现在广州的均价是9050元/平方米，比2007年高峰时跌了2000元。

　　在地产界，万科首领降价之风，其他开发商也明升暗降。一位开发商人士告诉记者，恒大地产的一个新盘已从原来的6000元/平方米调低到了现在的2800元/平方米。

　　投资需求引发的泡沫在消除之后，真实的消费需求便显现出来了。“这只能说明，房地产市场过去几年的投资需求远远旺盛于消费需求，大部分的人对商品房作为居住的消费需求被高房价给压抑住了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容对记者说。

　　畸形的供求

　　宏观经济向好、人均收入提高、投资渠道单一、城镇化进程，都可以成为推动中国房价在过去十年中不断上涨的理由。然而，真实的需求到底有多大？供需平衡的价格点在哪里？由于统计数据的水分和统计口径的不统一，谁也无法完全说明白。

　　“拿人均GDP来衡量是不准确的，GDP更多是投资拉动而不是消费拉动，拿人均国民收入分配来衡量，也不准确，问题是国民收入分配中更多的是流向了企业和政府。” 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对本刊记者说。

　　一个被广为认可的指标，是房价与居民可支配收入比，在发达国家如美国，这一比例是5~6倍，在发展中国家，是8倍，在中国，这一比例2007年是7.4倍，但在一线城市，这一比例高达14~15倍。而世界银行给中国计算的合理比例是3~6倍。

　　国家统计局的数据显示，2007 年，全国城镇居民人均可支配收入为13786元，2007年住宅销售平均价格为3655元/平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫全盛时期的日本。而今年上半年，由于通胀，扣除价格上涨因素，城镇居民人均可支配收入增长更是大幅回落。

　　“如果房价支付超过可支配收入的30%以上，买房和供房就会比较困难了，以美国6倍的房价和收入比计，家庭负债便已超过100%。”曹建海说。

　　以广州为例，2007年人均可支配收入为19851元，同比增幅为8.5%左右，而一手房均价为11500元/平方米，上涨幅度高达30%。这意味着，如果房价的增幅继续高于收入增幅，要买一套面积在80平方米的房子，要花去40年以上的积蓄；要用12年的时间，才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更为艰难的人，被排挤在楼市之外。

　　相对于有效需求，楼市供过于求已是事实，国土资源部统计显示，截至今年7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1％。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6％。在广州，市场消化率（销售面积/批准预售面积）已从去年10月之前的149%下降到目前的30~40%。

　　“从来没有哪一个市场像房地产市场一样，十年里只涨不跌的。”易宪容认为。按照正常的经济学原理，供过于求，房价下跌，供不应求，房价上涨。而当房价偏离了居民收入的基本面，支撑房价的刚性需求也将失去。

　　如此看来，解决的方法只有两条：一是房价稳定不变，让居民收入提高，二是房价回调，与居民收入相适应。

　　“如果还有第三条路，那就是政府和开发商拿枪逼着消费者购房。”曹建海戏称。他指出，房子的根本属性说到底是消费品，而不是投资品，如果只是投资品，即所谓泡沫化，投资投机过剩，价格严重偏离，最终没人消费，泡沫即宣告破灭。

　　“在投资过盛的情况下，也会影响消费者的判断，大家都以为以后只会涨不会跌，所以晚买不如早买，借钱也要买。但最终还是有一个支付能力的界限和心理的界限，去年的价格确实有点离谱。”时代地产战略发展部经理徐友明说。

　　透支的后果已然呈现，“二套房贷新政让投资者望而却步，消费者对高房价也望而却步，变成双方的心理预期相同，都等着房价下跌，而且谁都不知道底在哪里，都在观望，这对开发商来说是最要命的。”徐说。

　　资金链问题

　　自从房地产市场出现回调以来，关于要求政府救市的论调一再出现，多家房地产商在公开场合或网络上，大谈目前房地产商面临的所谓资金危险以及房市崩溃的风险。“百日巨变”、“对赌论”、“捆绑论”不绝于耳。

　　对于资金链紧张论，莫衷一是。由于商业银行在过去几年对房地产业的贷款过度集聚，去年以来，房地产业被列入控制通胀的重点调控行业之一后，银监会及央行多次下达文件，要求收紧对房地产开发贷款的审批。央行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年比2007年同比下降30％，减至3990亿元人民币。

　　而由北京师范大学金融研究中心出具的一份报告显示，到2008年上半年，开发商手中的土地储备规模也已超过3.2亿平方米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上，2008年上半年土地购置费则超过2100亿元，2007年全年超过4000亿元。

　　“从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。”报告还指出，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，“到2007年税收支出接近2500亿元。”

　　按照房地产业的惯常操作手法，自有资金一般占开发资金的10~20%，先交付土地订金，再利用土地进行抵押贷款，然后再由建筑商进行垫资建设，再利用预售款进行营销和还贷。许多企业正是利用土地的政府担保和期房销售的方式，进行滚雪球式的项目操作。由于低成本，高房价，造就了开发商的暴利。而在此过程中，风险被转移到了金融机构身上。

　　“有些甚至是自有资金为零，只是利用政府信用担保就能撬动一个项目。” 曾负责过开发贷审批的建设银行广东分行营业部经理聂永祥对记者说。

　　现在的情况有了改变，自去年以来，各大银行被要求严格执行2003年212号文规定的开发商自有资金必须达到35%才能放贷的规定，同时要求开发商不得利用未开发的土地进行抵押贷款，土地闲置一年不满两年，加征闲置土地费，两年不开发，政府便收回。

　　由于银行放贷和土地管理开始规范，如果不能及时卖掉房子，预售款拿不到，资金不能回笼，市场竞争力不强的地产商很快便会四面楚歌。以恒大地产为典型代表的地产商由于在过去两年中大量囤积土地，并且上市申请最终未获通过，资金链紧绷已成行业共知。

　　“大开发商的资金压力相对不会那么大，可以通过去年的上市融资、地产信托、股权出让等一系列方式获得一部分资金，但中小开发商就比较紧张，银行对他们的贷款审批也少很多。”聂永祥说。

　　然而，奇怪的是，广州从去年10月份90多万平方米销售面积下滑到现在的40多万平方米，但大部分开发商仍然坚持不降价，或者只肯小幅降。“现在的问题在于，房地产行业的市场化程度比较低，开发商在定价上具有垄断性。过去获得的暴利使得他们具有了短期对抗市场的能力。”易宪容说。

　　易宪容认为，虽然成交量比去年同期出现萎缩，但由于去年是高位运行，所以现在不论是销售量还是房价，和前年相比仍处在高位。现在开发商一边在喊房市危险，资金链紧张，一边却不愿意下调房价，正是房地产市场不符合市场发展规律的一种做法。“按理说，成交量萎缩，资金链紧张，只要下调房价，把手里的房子卖出去，现金流就会好转。但开发商偏偏不这样做，而是采取了对赌心理。”

　　对赌心理

　　有地产商公开放言，如果政府任由房价跌下去，仍然勒紧放贷的口子，房地产企业还没死，银行就先死了。

　　对此，聂永祥认为，银行的风险肯定有，按照目前的统计，商业银行增量贷款中30%投向了开发贷，在一些一级城市这个比例可能更高。

　　中诚信国际评级有限公司的报告称，截至2008年6月末，中资金融机构房地产类人民币贷款质量有所下降，不良贷款率为2.56%，比去年末微升0.19个百分点。其中，商业性个人住房贷款不良贷款率为4.32%，较去年年底提高0.37个百分点。

　　“不过8月份后，商业银行有10%的新增贷款额度，会冲淡原来余额的不良贷款率，今年的数据总体还不会很难看。”聂说。

　　“开发贷一般要两到三年以上，对于开发商而言，还贷的压力还是次要的。一方面，最主要的是如果政府为了收回土地出让金，严格地执行闲置土地回收规定，将迫使开发商加快建设开工时间。”聂永祥说。

　　在地产市场的博弈之中，土地出让金作为地方政府满足财政开支缺口的重要来源，与地产商的利益捆绑到了一起，“土地出让金占了地方财政收入的比例至少在50%以上”，曹建海说。来自国土资源部的数据，去年全年全国土地出让收入达到近1万亿元，同比增长约六成左右。

　　在某南部城市，今年上半年土地出让金收入约为60亿元，而去年全年这项收入却高达207亿元。在地产市场疯狂之时，地方政府也有推波助澜的嫌疑，“地王”屡屡产生，开发商楼面地价甚至高于房价。时过境迁，在今年上半年该市公开拍卖的五块商业用地中，就有三块以底价成交，一块流拍。

　　但广州市房管局副局长黄文波认为，只要企业灵活地调整市场策略，房价适度回落，市场仍有消费的刚性需求在支撑，政府的土地供应也保持合理稳定，风险将会是慢慢释放的过程，不至于出现崩溃，政府不需要救市。

　　这即是“捆绑论”与“救市论”的由来。

　　而在多方博弈之中，像王金泉这样的消费者则采取了用脚投票的方式——9月22日，央行公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年开始此项调查以来的最低水平。

　　政府的角色和责任

　　其实，长久以来，政府在房地产市场中所扮演的角色一直存在错位的现象。

　　1999年，住房需求被全面推向市场。由于土地的公有性质，决定了土地出让的政府垄断，也决定了居民商品住宅需求的民生性质，“居有其屋”，是公民在公有土地上的一项基本权利。

　　2000年之后，在住房消费释放的推动下，房地产开始了第二轮的繁荣。在2002年之后，由于投资的拉动，一些一级城市的房价开始出现大幅度的上涨。房地产行业也在当时被列为国民经济发展的支柱产业，被作为拉动GDP增长的主力军来扶持。

　　然而，由于相关政策和监管法规落后于地产市场的发展，房地产的暴利模式形成。土地的非公开低廉出让，银行贷款的低门槛和漠视风险，使得大量的开发商涌入市场，并滋生大量的权钱交易和腐败。

　　而正是这种利益捆绑式的发展模式，导致房地产市场的市场化程度很低，地域垄断色彩浓重，不管规模大小，产品好坏，只要能够通过种种不规范的手段拿到土地和贷款，便可以获取暴利。这也导致地产市场的淘汰率极低，特别是在城镇化进程比较快的一二级城市，淘汰率几乎为零，缺乏一个公平、公开的竞争市场。

　　在这个过程之中，土地资源产生的财富大量被开发商和政府官员瓜分，财富分配流向不合理，民众被迫承受高房价。而银行形成的大量呆坏账最后又由纳税人支撑的国家财政买单。这无疑都是小利益集团对国家资源和民生权利的剥夺。

　　1994年实行分税制改革之后，土地出让金渐渐成为地方政府弥补开支缺口的主要财政收入来源。

　　针对地产市场的种种不规范问题，中央政府有关部门先后针对土地协议黑箱式出让、金融风险过高、房价泡沫等出台了一系列的措施，“招、拍、挂”、“国六条”、“国八条”、“31号文”等。但在利益团体的博弈之中，房价仍然没有改变其迅猛上涨的势头。

　　其中原因，既由于地产市场定价权的半垄断机制，也由于权力出租导致的市场扭曲，没有优胜劣汰的环境。一系列的刺激“消费”措施，后来仅仅褪变成了刺激“需求”，而且其中很大的一部分便是投机需求。

　　如何改变政府既作为市场交易中一员参与交易，又充当规则制定者的角色定位，是地产市场能否真正走上健康发展的一个关键。

　　应该看到，目前，政府已经逐渐地作出调整和改变，在市场调控和监管上，土地出让渐趋公开化、透明化，开始通过信贷管理投机过热和限制地产商“空手套白狼”的暴利模式，完善公平的市场交易规则，减少对市场交易的直接干预和参与。

　　在民生照顾上，各级政府则已经表态要利用好土地出让金，初步建立起一个基本的住房保障体系——针对低收入人群的的廉租房和经济适用房，针对中等收入人群的限价房。

　　但实际情况是，一直以来，廉租屋和经济适用房的供应有限，据有关统计显示，2004年经济适用房投资占房地产投资的比例只有4.5%。2005年5月之后，进一步减少到只有3%。

　　近年的经济适用房建设的地段差、配套交通生活措施没有一起跟进规划、建设，反而造成了经济适用房的滞销。在一些城市，也出现了利用限价房来满足中低收入人群需求的举措，但由于限价房的另一个目的是希望形成对高房价的缓冲，并且有操作过程不规范等等原因，最后又演变为开发商与地方政府的另一种博弈，成效不大。

　　对此，2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型（90平米以下）普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　这被认为是民生住房新模式的转折点。在眼下的经济形势下，让它在复杂的利益格局中尽量不走样地被执行，远比主动出手托市、救市，更是政府部门应尽之责。王金泉们也就多了一份希望可以寄托。

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