地方政府救楼市被指螳臂当车 中央政策常被误读

　　应该说针对目前救市不救市之间的状况，对于很多老百姓来讲，有一种雾里看花的感觉，各个地方的百姓的反映也是不一样的，接下来我们来看一个短片。

　　（播放短片）

　　解说：

　　“世界豪宅典范，空中花园别墅，均价4500元，本周VIP认购额外特别65折。”今年十一黄金周期间，北京的房产商铆足了劲地宣传各自的楼盘各种优惠不断，但北京的老百姓似乎并未其所动，据了解，十一期间，北京商品住宅交易量环比下降了60.6%。与楼市一同陷入低迷状态的还有北京的土地市场，在经历了9月的无成交月之后，北京的土地市场依然不见好转，目前，11月份已经过半，挂牌的10宗土地中有7宗仍然无人前来竞价，最终成交仅为两宗。根据成交数据，北京土地市场在今年一季度出现井喷之后，成交量就一落千丈，迄今为止，北京市年度土地供应计划仅完成不到三分之一。

　　聂梅生（全国工商联房地产商会会长）：

　　（开发商）为什么不拿地，有两个原因，一个是明年的房地产市场看不准，明年还卖不动怎么办呢，一个是对这个，另外一个是重新算他的资金平衡了。

　　解说：

　　北京的老百姓不愿意此时买房，而另一头的南京却显出与北京不同的气象。

　　画外音：

　　南京市房地产交易中心是市民买卖房屋、办理产权、过户的地方，这两天到这里来的人很多，在过去8、9月里这种情况很少见。

　　楼盘销售员：

　　很多客户都是当场下订单，这在新政颁布之前很难看得到的。

　　解说：

　　国庆假期以来，南京认购商品住宅2420多套，日均认购160多套，与7、8月份日均认购量不足一百套相比已有较大幅度回升。实行新政的第二周以来，每天认购达到150套左右，成交量逐步向上。

　　解说：

　　北京低迷，南京似乎在回暖，这可能让普通老百姓有点雾里看花，看不太明白，这个时候买房子到底合适吗？这可真给咱老百姓出了个难题，这不，杭州的新政一出，卖房子的立即招呼咱买房子了。

　　画外音：

　　新政一出赶紧买房，在我爱我家门店外，精明的店家已经打起了新政的广告，门店里一反持续了一段时间的冷清局面，电话铃声此起彼伏，让小小的房间变得热闹起来。

　　黄德锋（“我爱我家”房地产经纪有限公司店经理）：

　　我们的店的话可能是增加一倍左右。

　　许承（杭州市易居臣信房地产经纪有限公司部门经理）：客户量明显有增加。

　　记者：大约增加多少？

　　许承：估计到我这边的话，我们臣信易居统计下差不多有35%左右。

　　解说：

　　杭州的24条地产新政刚刚发布没多久，老百姓会不会像南京市民一样有买房的热情还有待观察。不过，也有数据表明，并不是所有地方出台救市政策后，当地老百姓买房意愿就会上升，比如西安市出台系列救市政策之前，每天房屋交易量还有两百套左右，新政策出台以后，每天房屋交易量只有一百五十套。

　　看来，在这纷繁复杂的局面下，普通人要想能看清楼市的未来，还真不是件容易的事。但可以肯定的是，全球经济正在陷入衰退，而且可能还将持续很久。那么作为消费者来说，在看不清前景的情况下，不贸然入场，反而是种理性的选择，毕竟，拿不准的时候，还是把钱放在自己的兜里更安全放心，什么时候房价回归理性了，到了咱大多数居民都能支付得起的时候，再出手也不迟。

　　主持人：

　　刚才这个短片当中，我们看到各个地方政府出台救楼市的政策之后，应该说消费者的反映是不一样的，您怎么来看待这种不一样的反映？

　　尹中立：

　　对，这是不动产市场，房地产市场最大的特点，就是不同的城市，不同的区位，它的整个市场行情是不太一样的，所以有些城市，它的房价和收入已经差距过大，但是也有一些城市可能差距不是太大，所以在差距不是太大的一些二线城市三线城市，可能出台一些政策，政府一些暗示，可能它会对活跃市场起到的效果会更明显一些。而在我看来，中国的一些一线城市，北京、上海、深圳、广州，可能它起到的效果是非常有限的。

　　主持人：

　　现在土地的交易量是在下降的，很多开发商也是不敢拿地，那么就是我们下一步的房地产的政策调整，您觉得应该进入一个什么样的阶段，怎么来进行调整？

　　尹中立：

　　房地产市场攸关国民经济的大局，所以在未来，如果经济出现一些明显下滑的迹象的话，房地产政策的调整应该偏向于住房保障制度的建设，因为只有在这些反周期的时候经济比较低迷的时候，通过政府的增加经济适用房和廉租房，还有限价房的支出，大幅度增加这些住房保障制度的支出，就可以确保房地产投资保持平稳的增长，不至于在市场价格波动的情况下房地产投资也出现相应的波动。这样有利于国民经济平稳较快的发展。

　　主持人：

　　那么无论从宏观经济的角度来讲，还是从房地产政策调整的角度来讲，应该说国外和其他地区有很多东西是值得我们借鉴的，接下来我们就来连线中国社会科学院金融研究所的研究员曹红辉先生，曹研究员您好。

　　曹红辉（中国社会科学院金融研究所研究员）：

　　您好。

　　主持人：

　　前一段您到美国对次贷危机进行考察，您觉得像美国所出现的金融方面的危机，对于我们目前的一些政策调整有哪些借鉴方面的作用？

　　曹红辉：

　　首先，我觉得这次美国全面的信用危机最初的爆发点或者导火线是源于次级贷款非理性的发展，它的次级贷款大家知道是主要为低收入阶层提供的金融服务，对于次级贷款这种非理性的发展，实际上也反映出了美国财政支出结构性的矛盾，这部分低收入甚至是没有工作，没有收入的人群，它得不到政府必要的支柱，就被迫被推入到这个市场上来，在房价持续上涨的刺激下，借款买房，从而孕育了次级贷款的金融风险。

　　其次，各种证券化产品的金融创新又把这次风险又加以分解和转移，但是我们必须认识到，这种证券化的创新活动并没有消除风险，一旦利率上调或者房价下跌，作为整个房地产链条当中最为脆弱的次级贷款环节就会爆发危险，导致违约率上升，从而引发全面的证券化产品的风险。

　　所以由此可见，利用房地产业作为经济增长的支柱一定格外小心，过度配置在这个行业，而且是在非理性的状态下进行配置，都会不利于经济平稳的增长和产业结构的调整。

　　主持人：

　　如果说我们进行调整，比如对房地产市场的政策性的调整，再比如说房地产本身在整个经济当中比例的调整，您觉得应该注意哪些方面的问题？

　　曹红辉：

　　首先从美国次贷危机来说，为什么它不救房市，尤其是不救房地产价格，就说明它的主要风险确实是存在的，也就是说房市的泡沫是维持不下去的，政府充分地认识到这一点。所谓泡沫就是房价超出了居民的承受能力，具体的指标就是大家都知道了，购房人抵押贷款的债务和实际收入之比就反映到了他的还款能力之下，所以说房市的泡沫是存在的，对于中国来讲，城市化了，大家认识到了一直是最近几年发展房地产市场的一个主要的理论依据。城市化大家认识到，它其实也是有周期性的，有阶段性的，经济的周期性波动就会给房价带来波动，房价在一段时间里面进行波动，也是一个正常的现象。所以当你要发生周期性波动而对房价进行调整的时候，如果人为的加以阻止，用所谓各种财政资源去承接或维护一个房市的泡沫的话，它可能会延缓房市的泡沫，但是它无法去扭转房价下调的趋势。

　　另外一个问题，大家知道，救市本身还存在一个程序公正问题，所谓的用大多数纳税人的钱去支援一小部分人，如果房市调整没有危及到整个社会的公共利益之前，采用这样的手段，动用公共的财政支援去做这样的事情会引发一些社会的程序公正的问题。

　　主持人：

　　好，非常感谢曹研究员，刚才曹研究员也谈到了他的一些看法，应该说从美国的次贷危机包括全球的金融危机，包括全球大的经济动荡，我们的宏观政策本身也要进行调整，调整过程当中势必要涉及到房地产政策的调整，这种调整比如它涉及到了像政府，像开发商，像我们普通的百姓各种方面的利益诉求，你觉得要调整的话，应该更侧重哪些方面？

　　尹中立：

　　我觉得在这个方面，在房地产政策的制订方面一定要坚持科学发展观，所以我们现在全国上下都在学习科学发展观，我觉得在房地产市场一定要落实科学发展观，要走可持续发展道路，我们不应该今天把后天，大后天的整个粮食都给吃完了，应该走可持续发展，应该遵循房地产市场发展的规律。

　　主持人：

　　您说的这个可持续发展落脚点在哪儿？

　　尹中立：

　　落脚点就是我们要看到大多数人的收入和房价的差距有多大，这个房地产市场最大的规律，它是一个周期行业，我们也应该遵循这样一个周期波动的规律，我们不应该企图阻止市场到来的一些波动，我们政策的制订者应该顺应这种市场的潮流。

　　主持人：

　　但是我们也会看到一些现实的问题，比如地方政府财政困难的问题，还比如说像我们现在所能看到的，所说的，我们听到一种说法，如果说房价到了普通百姓都能买的程度了，我们的经济可能就出现问题了，可能那时候吃饭都成问题了。

　　尹中立：

　　所以这是一个很尴尬的局面，如果说让北京的房价跌一个很大的比例，可能经济会萧条，所以我们之所以导致今天这种局面，实际上和我们这几年房地产过度的发展是有很大的关系的，我个人认为，现在悬崖勒马还不迟。

　　主持人：

　　但是大家会看到现在成交量在下降，土地的交易量也在下降，那么这样下降的本身会导致整个房地产市场形成萎缩。怎么能让它理顺发展，而且老百姓又能买得起房？

　　尹中立：

　　对，这是一箭双雕之策，就是增加住房保障制度的支出，政府用财政的投资大量在这个时候，经济低迷的时候，大力投资住房保障制度的建设，至少让城市居民20%的人能够在列入到住房保障制度……