郑州严厉措施查处小产权房 买卖是否有效惹争议

　　郑州严打小产权房 建房者先断其水电再严处

　　■商报记者 王红伟 通讯员 马永进

　　目前，郑州市的小产权房面积达213万平方米。那么，小产权房买卖是否有效？昨日，小产权房纠纷审判实务研讨会在郑州市中级人民法院召开，与会代表对此也意见不一。

　　■ 案例

　　“小产权房”闹上法庭 法院判决解除合同

　　2003年，郑州市民代某与靳某签订了一份房屋买卖合同，靳某将其位于三官庙南街的一套房子卖给代某。可在办理过户手续时，房管局的工作人员说，房子属农村集体组织开发的“小产权房”，依法不能办理过户手续。

　　2007年，靳某找到代某，要求解除合同，返还房屋，但遭到拒绝。代某认为，双方所签合同合法有效，应继续履行。协商不成，靳某将代某告上法庭。

　　郑州市中原区人民法院判决，购房合同是双方真实意思表示，但小产权房系集体土地，违反相关政策及法律法规，无法办理产权过户手续，判决解除合同，代某返还房屋。代某不服，提出上诉，郑州市中级人民法院终审维持原判。

　　事后，代某又将靳某告上法庭，要求支付因房价升高带来的损失及装修花费共计24万余元。靳某不认可，提起反诉，要求代某支付5年来的租金近4万元。

　　郑州市中原区人民法院一审判决，靳某赔偿代某因合同解除所造成的损失近10万元；代某则须支付靳某5年房屋租金2万余元。

　　■ 争议

　　买卖小产权房是否合法 法官意见不一

　　昨日的会议上，包括基层及中级人民法院的数十名代表在内，多数代表支持中原区法院的判决，认为小产权房买卖合同应属无效合同。

　　郑州市中级人民法院民二庭法官孙燕说，根据我国土地法规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　她认为，据此规定，使用集体土地建设的住房对外销售，均属小产权房，所签合同均属无效。

　　与多数代表意见不同的是，河南省高级人民法院民一庭副庭长秦德平表示，认定小产权房买卖合同是否有效，依据不同的法律则会得出不同的结论。

　　他说，依据房地产管理法、土地法等，这类合同就是无效合同；但依据合同法，只要不是违反禁止性、强制性规定，就是有效合同。他认为，此类案件如何判决，就看法官如何选择适用的法规。

　　省高院民一庭综合组组长周志刚说，有数据显示，全国的小产权房已占到村镇房屋的20%，如此大面积地认定无效，是不现实的。对于小产权房买卖的纠纷，很多法院按照有效合同来处理。按民法规定，无效合同就互相返还相应财产，而不会赔偿差价。而实践操作中，法院通常会判决赔偿差价。

　　■ 国土资源局

　　将联合水电等部门严打建设小产权房

　　郑州市国土资源局张国兴处长说，目前，全国小产权房建设最多的有4个城市，分别是，北京、天津、济南、郑州。

　　其中，郑州小产权房占用土地2925亩、违章建筑达213万平方米。

　　张国兴说，虽然他们不停地查，但收效甚微。

　　下一步，他们将结合水、电、房产、建筑、公安、法院等各方，严厉打击违法建设小产权房的行为。谁再建小产权房，先断水电再严处。