财经学者清议：国内房地产市场需要政府相救

　　主持人：今天我们演播室请来了著名的财经学者清议，今天和清议一起来讨论一下，国际市场正在发生的变化。清议，我注意到你的博客今天特别发了一条消息，准备花一个星期的时间来关注国内房地产市场，为什么要花这么多精力来关注房地产？

　　清议：在我们说的扩大内需当中，需求很大的一块并不是消费需求，而是投资需求。这里面有很复杂的原因，一个就是说我们收入的增长是伴随着恩格尔系数的修正，实际是用于消费支出的比重在越来越扩大，在这种情况下所谓的扩大内需就是指消费支出，这个内需是无法扩大的。

　　主持人：为什么把着眼点放在房地产市场？

　　清议：现在看来，中国如果在这次华尔街危机当中扮演全球主导的地位，我们不说它是救世主，需要国内刺激内需，这种内需通过贸易的渠道、贸易的管道影响到和我们有贸易关系或者其他经贸关系的这样一些国家，这样的话对世界的贡献将是巨大的。

　　主持人：但是在房地产市场上要不要救市，还是存在着很多完全不一样的看法。你的看法是什么？

　　清议：我的基本观点需要救，过去看到这样一个下跌已经是持续了很久，到目前的时候，我们需要在政策上面出现一个转变。

　　主持人：好，谢谢清议先生。现在我们一起进入我们今天的特别报道《直击华尔街风暴》。

　　主持人：庆庆你好。

　　李庆庆：洪涛你好。

　　主持人：我们看到昨天欧洲三大股指继续大幅下挫，虽然有政府救援行动的支撑，但是银行股依旧在生死线上挣扎，当天英国渣打银行和巴克尔银行的跌幅都超过10%，不知道今天开盘情况怎么样？英国的媒体对昨天大跌又是怎样的评论？

　　李庆庆：现在是伦敦当地时间11点16分，也就是北京时间18点16分。就在今天上午8点钟，英国股市开盘的时候，受到美股上涨和石油下跌的影响，富时100指数在开盘的时候上涨3.83%，而德国法兰克福DAX指数上涨2.8%，而法国CAC40指数上涨3.7%。截止到伦敦当地时间11点，也就是北京时间18点的时候，三大股指继续有所下挫。富时100指数上涨了1.8%，DAX指数上涨0.2%，而CAC40指数上涨1.2%。说到银行股，这儿有几个情况有必要说明一下，一方面英国金融监管机构的负责人特纳勋爵在接受卫报独家采访的时候说明，对金融机构比较放任的监管时代已经过去了，未来英国金融监管机构将比较严格地管理各个银行，尤其是他们风险投资的行为，这可能是对银行股上涨和下跌会有一定的影响。另外由于政府出资直接注资皇家苏格兰银行和洛伊斯TSB银行，使得这两家银行的股票有所下跌，是因为政府本来要求对银行普通股的分红有严格的限制，受这个消息的影响，使得很多人在抛售这两家银行的股票。后来政府又澄清说，分红的限制只有一年，后面几年视情况而定，看是否给普通的银行股进行分红。所以使得这两家银行的股票有所上升，截止到今天伦敦时间11点的时候，皇家苏格兰银行和洛伊斯TSB银行的股票有所上升，在今天股市开市的时候，巴克尔银行和渣打银行的股票也是有所上升的，但是后来也受大盘影响，继续有所下挫，现在还是呈下跌的趋势。

　　主持人：不管怎么说，我们看到今天欧洲股市开盘后，还是让投资者看到了一线曙光。不过我们也注意到了，昨天欧美股市表现出现了很大差异，在欧洲三大股指大幅下挫的同时，美国股市却在强劲的反弹，纽约三大股指的涨幅全面超过4%，对于这样一种分化和反差，英国当地媒体是如何评论的？

　　李庆庆：首先媒体评论是认为，美国股市依然是引领全球股市的领头羊。所以昨天欧美三大股市的下跌，实际上是延续了周三美国股市下跌的影响，而今天欧洲股市的反弹也是受到道琼斯指数上涨的影响。昨天美国三大股指的上涨，也是受几个消息综合影响，比如纳斯达克指数的上涨，主要因为有消息说雅虎可能被微软收购，受到雅虎股票上涨的带动，所以纳斯达克的指数有所上涨。道琼斯指数的上涨主要是因为投资者还在消化昨天公布的几个美国经济数据，比如美国的制造业，尤其是东部地区的制造业已经达到18年来的新低，另外美国消费数额也比预期坏两倍，因为美国零售业占其经济活动的三分之二，一方面投资者在消化这个消息，另外一方面也受到准备要抄底的投机者进入市场的影响，所以股市在昨天剧烈的振荡，昨天最大的振荡幅度达到800点，尤其昨天下午15点到16点的时段，几乎每秒涨跌都在100点以上，所以有专家认为，大幅度波动正在成为市场的常态。

　　主持人：今天还有这样一条消息，根据英国权威机构日前披露的最新数据，英国楼市成交量创下了30年来最新纪录，在过去三个月当中，伦敦房地产中介公司平均每家一个月仅有两套房的成交，分析人士认为楼市成交量持续萎缩，在很大程度上是源于金融危机导致的市场信心不足。根据您的观察，现在在英国乃至整个欧洲，金融危机对整个房地产的影响到底有多大，政府的救市行为能否降低普通民众从银行获得购房贷款难度，而降息又能在多大程度上减轻购房者的还贷负担。庆庆。

　　李庆庆：我觉得金融危机对于房地产市场的影响可以说是灾难性的，但是我们要回头来看一下，这轮金融危机最初的发端就是房价的下跌，房价的下跌引发了次贷危机，进而引发了这一轮的金融危机，所以这是恶性循环的影响。尤其金融风暴的影响，银行不愿意向买房者提供房贷，另外由于房价下跌，很多人不敢卖房，也不愿意卖房。另外由于得不到房贷，很多人没法买房子，由于这样一个恶性循环，使得房地产市场非常疲软。在上个月9月初的时候，英国政府曾经出台了四季房产计划，比如提供印花税假期，还有为第一次购房者提供一定比例的无息贷款。但是这些措施从目前来看，使市场出现转机反应不是很积极，不是很强烈。政府对银行直接的注资计划，要求银行向购房者提供比较有竞争力的按揭贷款，但是从目前来看，据今天卫报报道，洛伊斯TSB银行已经提供了房产贷款按揭的利率，提高了5%。就在上周英国央行已将指导利率下调5%，央行希望各个商业银行把利息下调的益处直接传给购房者，但是银行并没有这么做，反而上调按揭的利率，足以说明整个市场没有信心。

　　主持人：谢谢庆庆带给我们的报道和分析。接下来我们进入访谈环节，和清议一起讨论过去一个交易日资本市场发生的变化到底出于什么样的理由。比如我们看到在过去一个交易日，市场没有像本周前三天那样是同步运行，包括欧美股市，包括亚太股市都出现很大的分化，在您看来分化的原因是什么？

　　清议：应当说，就危机的初期来说，大家感觉受到的冲击几乎是一样的，但是随着危机深化发展以后，这场危机当中各国实际上是有各自的损害程度，是不相同的。比如我们说美国是这场危机的源头，冲击更直接一些。在欧洲来讲还是有一些差异，比如说冰岛，冰岛等于是美国金融危机的浓缩，美国用了62年的时间去酝酿这场危机，冰岛却用了几年时间，使得金融体系、信贷体系急速膨胀，它受的冲击最大。但对于其他国家，毕竟不是一个货币体系，它是欧元体系，英国是英镑体系，这个还是有一些差异。对于亚洲来讲，日本也是发达国家，但是日本跟其他西方发达国家相比，它毕竟是债权股，而不是债务国，所以说是有差异的。

　　主持人：您提到日本，大家在昨天特别关注日本股市的走向，因为下跌幅度创造了21年来的记录，21年来从来没有过那么大的跌幅11.4%。在您的分析当中，您认为日本为什么在此前大家比较看好的情况下出现这么大幅的下跌？

　　清议：21年前就是1989年那场大的股市泡沫，现在我们看来日本股市应该在这之后长期处于低迷状态，只是在过去两年有所反弹。现在日本之所以这样担心，我的判断，日本出口企业现在预感到下一步对美国的出口，以及通过中国对美国的出口都可能会受到影响，当然这只是投资者做出的判断，究竟怎么样，现在不好说。

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　　主持人：我们在此前几周都看到中国A股在很多时候都是跟国际股市在同步运行，然而这个星期情况发生变化，周一欧美股市出现井喷，但是中国A股没有跟着井喷，本周整个运行没有和国际股市同步运行。所以现在市场上有人就在说，A股是不是又和国际股市分道扬镳？

　　清议：我们具有分道扬镳这样一个背景或者这样的理由，因为国内市场我们在过去这样十几年的发展过程中，在制度方面跟境外的成熟市场不一样。在这种情况下，要想完全跟成熟市场、境外的发达市场是一样的，这是不太现实的苛求。当然作为国内股市来说，它毕竟在下跌幅度来讲，要比美国在过去一年当中大许多，在一个月之前下跌幅度相比差距更大。那么现在看来，我们在金融危机这个问题上，我们又看到了差距，所谓差距就是说美国受金融危机的影响，它经济衰退的可能性大家看到越来越大，那么对于中国来讲，我们并不是像美国有这样的金融体系、有这样的危机，美国是流通性短缺，而中国整体上是流通性过剩，我们外贸的依存度并不是像有些人夸大的69%那么高，我们说外贸依存度不是进出口总值，而是进口减去出口的净值占GDP的比率来计算，我们过去五年只有5%。也就是说中国经济我们把需求一刀切下来，是来自境内还是境外，切下来以后你会发现过去五年只有5%来自于境外，而95%来自于境内，这样看我们没有理由对中国经济过度有悲观的态度。

　　主持人：我想最近这段时间大家在讨论比较多的话题是关于融资融券，这样一个融资融券的机制此前在市场上都被认为是，至少有一部分舆论认为是做空的机制，尤其是融券的做法。为什么在国际市场普遍都在叫停做空机制的时候，我们国内A股要推出融券这样的机制，您的看法是什么？

　　清议：融资是做多，融券是做空，这个必须要承认。但是我们现在看到监管部门推出这个政策的同时，对融券有一定的限制，在最初推出的时候，应当说做多的意义或者说市场效果更好一点，因为我们在政策上加以适当的修订。由于这样一个背景，由于有这样一个效果、这样一个预期，实际上我们完全可以在国际市场限制做空的机制下完全区隔开，这不是一码事。

　　主持人：不会导致像美国股市因为做空机制导致的风险，我们目前看来还是可以控制的。

　　清议：对。

　　记者：谢谢清议。过一段时间之后我们继续跟清议讨论关于各国市场以及救市的一些情况。

　　主持人：现在继续跟清议讨论越来越复杂的国际市场形势。我们看到今天美股出现强劲反弹，这一段时间以来，关于实体经济基本面的坏消息一直不断，今天没有看到有什么好消息，为什么在今天会出现这样大幅度的反弹？

　　清议：因为危机发展到今天，我们再去看这样一个持续的首尾相连的下跌，实际理由并不是很充分。再一点，我们现在虽然负面报道不断，但实际上情况可能也并没有像人们想象的那么糟糕，比如罗奇在讲，美国这种消费零售额的增长，在过去持续了很多年，未来会降低到1%到2%，这个下降并不是很大的，而且我们现在看到这样一个情况，也并不支持美国经济将急速下降。另一点很重要，虽然美国金融市场受到很大冲击，但是美国道琼斯30指数当中，非金融类公司财务状况异常稳健，我计算了最新报表，26家非金融类公司总的资产负债率只有21.65%，这个水平中国国内企业都是望尘莫及的。所以这样看的话，首尾相连日复一日的下跌是不理智的。

　　主持人：所以在你看来，今天上涨逻辑上还是能解释通的？

　　清议：对。

　　主持人：这个上涨可以持续吗？

　　清议：这个很难说，因为毕竟危机还没有结束。我们现在做出的判断，都是基于目前的政策，如果说政策发生一些变化，如果是正确对应的政策，可能形势会很乐观；如果相反的话，政策对应并不是很好。比如一开始我们看到美国财政部手忙脚乱，这种事情如果再发展下去可能会变得更糟，最重要要看各国政府在救市方面，是不是真正属于科学发展观，是不是有在逻辑上的正确，事实上的正确，这个很重要。

　　主持人：还有一个逻辑需要您做一个解读，今天在美国刚过去的交易日是能源股在领涨，但同时又有一个消息，石油价格在暴跌，跌破70美元，这样一个看起来很矛盾的关系怎么去解读？

　　清议：这个也比较简单，为什么这么说呢？我们说商品市场的交易者和股票市场的交易者很有可能，因为专业化，不是一拨人，这样一个反差的市场情况，反映了不同的交易者，股票交易者和期货交易者对未来油价的判断是不相同的。期货交易者可能受合约的限制，在某个点位进行判断，但作为股票交易者他们判断更长一些，现在我们看到由于在危机当中美元短缺，有资金流出期货市场，现在有一些负面下跌的理由是很充分的。但从长期看，特别在美国无限量供应美元，这样看上去又是很恐惧的，这等于美国加速印钞票，票子印多了当然会贬值，贬值油价会上涨，这样看确实没有必要对能源类公司股票过分低估。

　　主持人：刚才我们说到油价下跌，其实除了油价之外，我们注意到最近很多能源，包括资源类的价格都有下跌的趋势，这种下跌趋势对中国出口企业来说倒可能是一个好消息，因为成本会降低一些。

　　清议：没错。尤其我们在这个时间能够大量去进口，如果说我们在这个时间错过了以后，那今后还不能面对比较高的价格。

　　主持人：大家还很关注这样一个问题，那就是这段时间我们一直在讨论救火的问题，救市好像救火一样，但救火之后怎么办，当千疮百孔这样一个市场留给我们的时候，什么时候才能开始重建家园，刚才我们听到罗奇在采访里面说过，他有一个判断是三到五年的时间，您认为三到五年是比较乐观的判断还是比较悲观的判断？

　　清议：是一个比较乐观的判断。

　　主持人：你觉得要超过五年？

　　清议：我想肯定要超过五年。为什么这么讲？现在大家对这场危机华尔街风暴产生的真正的根源并不是看得很透。据我的观察，这场危机我刚才讲了酝酿了62年，它是美元在国际汇兑体系当中近乎单一的世界货币的地位有很大关系。我们现在的基本问题，在过去20年当中，世界经济最突出的问题是什么呢？世界GDP合计增长1.21倍，但是世界贸易的增幅远远超过它，达到2.49倍，这样看得很清楚，这是不平衡的贸易在拉动世界经济增长，在不平衡的贸易当中，两方都有流动性在增加，一方是顺差国，比如中国有大量的流动性进入国内。另外像美国，美国是发钞国，等于在印钞票，他的流动性也在增长，现在看来我们没有任何依据去讲，这样不平衡的贸易可以持续下去，这长期来看肯定不行。因为类似的一场危机在三百年前已经看到了。

　　主持人：这些指标的恢复还需要比较长的时间。在下一节我们将继续和清议来讨论中国以及全世界房地产市场最新的动向。

　　主持人：现在我们跟清议继续来讨论我们应该如何应对这次金融危机。现在有个观点认为中国增长面临着三难，出口、投资和消费都很难在短时间内得到提升，在你看来中国增长突破点在什么地方？

　　清议：应当讲在这样一个危机到来的时候，应该说作为企业、作为个人都有很大的顾虑，谁都不愿意率先增加投资，率先去买东西。这个时候政府扮演了一个很重要的角色，通常的话，政府在这个时候要花钱，当然他花钱并不是政府自己花钱，而是自己受益，经过政府花钱。作为投资来讲，包括公共基础设施，因为这几年确实国内公共基础设施有很大的亏欠，在各地不仅是一线城市、二线城市、三线城市都看到越来越严重的堵车情况。另一方面政府花钱，比如我们对低收入阶层的补助，这样经过政府之手，受益的是中低收入者，这个在危机当中非常必要。

　　主持人：通过财政投入撬动经济的增长？

　　清议：对。

　　主持人：我很想知道，房地产在这轮中国经济增长当中会扮演什么角色？

　　清议：很多人都讲，既然美国这次危机是由次贷问题引起的，那么中国一定要小心谨慎。实际上中国的情况和美国的情况有非常大的不同，我们知道中国在人口方面这几年有两个趋势非常值得关注，第一个趋势就是说我们看上去每年千分之五人口增长，但实际掩盖了另外一种增长，就是14岁到64岁之间成年人超速的增长，超的速度究竟幅度有多大，总人口增长从1978年到2007年增幅是29.98%，基数是1982年。但是成年人口2007年相对于1982年累计的增幅超过53%。那么这样的话，大家想一想一个成年人的消费和未成年人的消费有很多区别，更主要的区别当你进入婚嫁年龄的时候需要有住房，这是一个很重要的情况。另外一个很重要的情况，我们看到城镇成年人口增长当中，由于工业化的缘故，由于城市化的缘故，有很大一个部分是来自于过去的乡村，它不像城市的成年人可以聚集在父母家，对于他们来讲没有房子住，必须要产生完全新的需求。这样你就会发现中国房地产市场的成长，对经济的拉动，是有逻辑性的。

　　主持人：在您看来，不管是人口的纵向结构还是横向结构，都会让房地产扮演很重要的角色，也存在着房地产人口的红利问题？

　　清议：对。现在我们不仅仅是这个，还有储蓄的问题，储蓄的问题在过去我们看到它既是房地产市场发展的前提条件，又对房地产市场发展有一个约束。如果没有1999年相对于1978年两百多倍居民储蓄的增长，在1999年就不会出现第一次房地产销售的高峰。后来我们也看到最突出就是2007年，由于国内房地产销售势头非常火爆，在这一年居民储蓄增幅是最小的，只有百分之六点几，过去1999年以前都是百分之二十几、百分之三十几的增幅，到去年只有百分之六点几。有人判断这是股市火爆导致的，我看了一下不是这样的，因为活期储蓄存款去年并没有很大的减少，减少不过7%左右，但是定期存款的减幅超过82%，我们看到房地产对于缓解流动性的问题有非常大的好处。