浙江省悄然试行宅基地抵押贷款 土改跨入深水区

　　记者观察

　　直面法律“禁区” 宅基地资本胎动

　　早报记者 吴正懿

　　如果说土地流转的租金对富足的浙江农民仅是补充性收入，“沉睡”的宅基地则蕴藏着巨大的资本潜能。

然而，长期以来，农民对宅基地只有使用权，无法流转、抵押，一定程度上影响到农户创业。在私营经济发达的浙江，农民融资愿望强烈但求贷无门的矛盾尤其突显。

　　在温州等民间金融发达的地区，破解“政策闸门”的冲动变成行动，农户私下抵押房屋借款成重要的融资渠道之一。温州市中级法院农村宅基地课题组的调查报告称，近年来，渴望获得生产发展资金的广大农民不得不“饮鸩止渴”，私下卖房、抵押自家房屋以获取借款资金，已成农村普遍现象。

　　地方政府推动下的试点随即登台。2001年，旨在发展和规范农房抵押贷款试点的《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》出台，但因种种原因未真正执行；2006年，温州乐清市农村合作银行试点农房抵押贷款业务，将农民住房视同国有土地上的房产办理抵押贷款，农户凭房产证和房屋宅基地使用权证办贷，额度为房屋市场评估价的60%~80%；去年5月，工商银行苍南县支行也试推农房抵押贷款，但要求“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”；去年10月，嘉兴也加入试点行列，拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人均可申请贷款，期限不超过5年，额度最多为评估价的70%。

　　与此同时，农房按揭贷款也在温州“破冰”。2006年3月，温州苍南县农村信用联社宣布投放5000万元“新家园”农民康居贷款，主要针对有规划、经有关部门审核批准的新村建设规划区以内房屋新建、拆建、扩建、装修的农户，按改建房投入总额的70%核定贷款额，每户最高额度5万元；农户可组成3-5人的联保小组申报，贷款期最长5年。

　　不过，此类农房抵押和按揭贷款尝试直面法律“禁区”。“农房抵押、按揭实际上已触及农村宅基地抵押的问题。”浙江大学中国农村发展研究院院长黄祖辉教授说，而《土地法》、《担保法》和《物权法》仍明确禁止宅基地使用权抵押，使此类尝试缺乏法律根基。由此引发的问题逐渐显现。今年7月，由于房管部门暂停农房抵押登记，温州乐清市农村合作银行的农房贷款业务被迫中止。截至今年2月，该行已为3452户农户提供自建房抵押贷款，总额达6.23亿元，不良率仅0.96％，比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。

　　“农民融资难的最大问题是没有抵押物，而对一般农民而言宅基地上的住房是唯一可抵押的资产。”浙江省农业和农村工作办公室改革指导处处长楼晓云称。　　

　　绍兴县560万元“助力”土地股份合作化流转

　　早报记者 吴昊

　　“1996年，我出钱帮人耕了120多亩地。”10月13日，十七届三中全会闭幕的第二天，浙江绍兴县钱清镇梅二村原村主任许宝成向早报记者说起10多年前的往事，多少仍有些尴尬。当时作为村主任，他不但不能抛荒自己的土地，每到春耕时节，为避免村里耕地抛荒，他只好花钱雇人替那些不愿种田的村民耕作。

　　避免耕地抛荒是绍兴县当时考核村委班子的一项内容。

　　许宝成是浙江经济发达地区常见的“富人村官”之一。如今，他早已放下手中土地经商。2006年初，一个“现代农业观光园区”租赁了他们村70%土地，作为回报，每个村民每年能得到300斤粮食。

　　这种情况被绍兴官方称为“土地流转”。绍兴县各级官员有一个共识：在确保村集体经济组织对土地拥有所有权，稳定村民土地承包权的前提下，鼓励搞活土地经营权的流转。

　　据绍兴县农业和农村工作办公室统计，目前全县共有5.4万余户农户把9.3万亩土地交给652户种养大户承包经营，流转率达40%。

　　“吃饭”土地成“包袱”

　　“10多年前，种田就对我没有经济上的意义了。”许宝成说。这或许正是“土地流转”在绍兴县这样的经济发达地区悄然试行的内在动因。

　　当地有一个“吃饭”土地反成包袱的典型故事。该县王坛镇南岸村村民李品海在外做木工，家里1.5亩水田由妻子照看。2004年秋天，正在云南务工的他突然接到妻子电话，妻子说身体不好，又叫不到人，稻谷没法收割了。

　　“总不能让成熟的稻谷烂在田里。”李品海心一横，从云南坐飞机回去收稻谷。

　　“李品海不划算的做法在南岸村不算新鲜。”南岸村村支书陶国强说，全村1301人，劳动力836人，其中常年在外务工经商的达520多人，剩余的劳力多为妇女、老人，每当农忙时节，李品海他们就不得不为承包田支付更高的费用。

　　“这是一个很现实的问题。”56岁的陶国强十分忧心，他认为农民必须从土地里解放出来。

　　于是，土地流转率先在民间出现了。

　　据绍兴县农办副主任尹伟梁介绍，1986年、1987年前后，以轻纺、五金为主的乡镇工业体系逐渐在绍兴县崛起，也就是在这个阶段，大量农村劳动力开始向乡镇企业转移，种田的经济意义逐渐消逝，出现了进乡镇企业的工人不愿意种地、土地抛荒的情况，土地民间自发流转随之出现，且大多为非赢利性。

　　2003年以后，浙江省政府进行粮食体制改革，使得土地流转进入了“第三个阶段”。尹伟梁说，他们今年计划通过财政补助形式，鼓励农村进行股份制改革，加快土地流转。据他介绍，绍兴县有些村庄，土地流转率已达到100%。

　　政府奖励股份合作化流转

　　“土地流转实际上首先是在民间自发进行的，县政府在引导时，只强调了两点：一是不能改变农地的农业用途，二是流转必须通过村集体经济组织作为中介。”尹伟梁透露，该县土地流转出现的形式包括：返租倒包，村集体在征得农户同意的情况下，集中土地，付租费给农户，再发包给专业户、工商业主；租赁承包流转，集体所有的机动田租赁给工商业主；转包，农民与农户之间转包；土地置换，有的农户不愿放弃土地，发展效益农业用地要连片，就换到别的地方等。

　　“承包土地的租金一般用现金支付，有些村的农民甚至考虑到了通货膨胀因素，同时，家庭人口变动等要素也在土地股份制改革中得以显现。”

　　为对此进行规范，绍兴县农办、县民政厅、县财政局今年联合颁布了《2008年绍兴县农村新社区建设政策实施意见》，出台财政奖励560万元政策，鼓励实施土地股份合作制改革，加快农村土地流转，实施农田规模经营。而其模本即是该县首家土地股份合作社——王坛镇南岸村土地股份合作社。

　　去年9月该县在王坛镇南岸村试点土地股份合作化流转，按“民投资、民管理、民受益”原则，440户农民以每亩承包田折算为1股，成了股东。合作社引进经营大户，建立了该县南部山区最大的蔬菜出口基地，农户不用下田干活，每年按股权保底分配就可得到每股500元的红利，年终按效益再次分红，外出务工有困难的劳动力还可在家门口企业挣工钱。

　　绍兴县计划通过5年时间，成立农村土地股份合作社100个，使全县规模经营面积在20亩以上的经营大户达1500户以上，其中100亩以上的经营大户达200户，规模经营耕地面积占总承包面积的70%。

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