浙江省悄然试行宅基地抵押贷款 土改跨入深水区

　　土地流转缘于城市化工业化

　　早报记者 吴昊

　　“近年，不断有人来绍兴取‘土地流转’的经。

　　但在绍兴人自己看来，土地流转与其说是一种制度上的创造，不如说是一种结果，工业化和城市化的结果。

　　在绍兴县经济结构中，农业所占产值不到10%，农民的收入超过80%来自二三产业。

　　在农民有种地之外的就业渠道时，只要有人愿意以高于种植业平均利润的价格租用土地，流转就会在该县自然发生。目前，该县种植水稻的年利润是200-300元，而土地流转的租价是200-800元。

　　正准备在该县土地流转试点——柯岩三佳村承包200亩水田的职业农民、绍兴市嵊州人陈国栋说，他并不羡慕那些进乡镇工厂打工的“农民”，相比他们，他的收入也不低（年收入3万元以上），“国家如果对种粮大户再进行补贴的话，钱绝不比打工的少。”当地普通职工月均工资为1700元上下。

　　陈国栋是绍兴县土地流转后催生的数千职业农民之一。

　　嘉兴模式

　　“我家4套商品房都是用宅基地换来的”

　　早报记者 葛熔金

　　“再过几个月这房子装修好，我就可以和老伴，以及年迈的母亲像城里人一样住进这个90平方米的商品房。像这样的商品房我还有3套，都是我从政府那边用家里380平方米的老房子连同宅基地换来的。”嘉兴市南湖区余新镇明星村51岁的村民徐建根开心地说。

　　这一切的背后，源于嘉兴市今年8月正式试点开展的“两分两换”政策。与徐建根一样的明星村农户有40余户，他们成为嘉兴首批通过“ 以宅基地置换城镇房产”模式搬入余新镇商品房的农民，户均资产增值超过50万元。

　　所谓“两分两换”，是指将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。“‘两分两换’的实质是试图通过农民的宅基地置换城镇房产，直接转变为可处置资产；通过农民的承包地经营权置换社会保障，以保证失地农民老有所养。”10月16日，嘉兴市南湖区副区长马纪良告诉早报记者。

　　农民变居民，资产骤增

　　该市南湖区余新镇明星村、七星镇东进村是最先开展“两分两换”改革试点的行政村。为测试该项政策的民意基础，“两分两换”推行前都进行了民意调查。结果显示，农户对这项政策的赞成率超过90%。“我们支持这个政策，因为经过反复换算，觉得还是很划算，家里资产会因此增值不少。”徐建根表示。

　　徐建根家共有15亩土地，今年上半年通过“两分两换”政策，与镇里的一家农业开发公司签订了土地流转协议，将家里的15亩地以每年600元/亩的价格流转置换，其年所得和原来的承包地收益差不多。

　　不过，对徐建根来说，承包地经营权流转的收益仅仅是“两分两换”政策的小甜头，最大的收益来自“以宅基地置换城镇房产”。“乡下的房子虽然大，但利用价值不高，也没法卖。按照余新镇‘拆一还一’的置换政策，380平方米的老房子，我换置镇里同等面积的商品房。我一共选了4套房子，超出的20平方米面积，我按市场价1920元/平方米购买。按市场房价计算，我们的财产一下增值了70万-80万元。”说到这里，徐建根的眼睛眯成了一条缝。

　　此前，明星村已就农民对房产置换模式的选择做过民意调查，结果有超过一半的居民愿意拿公寓房，而另外的希望自建联排别墅。为尊重农民意愿，明星村推出了两种可供农民自由选择的路径，但自建别墅则最大不能超过220平方米。同时该村也允许直接货币换房，或换取相应面积的厂房等模式。“对于自建别墅，我们正在努力使其能够像商品房一样，进入市场流通。”明星村村支书顾海明告诉早报记者。

　　整个明星村658户农户，已有159户选择以宅基地置换余新镇商品房。其中，有40余户已经拿到钥匙，这些农户的原住宅面积基本在250平方米以上，置换后户均资产增值超过50万元。

　　受益农民年收入有望翻倍

　　不过，50岁左右的人离开土地多少有些依依不舍，他们更多的是担心找不到稳定的工作。“我们就业的渠道比较狭窄，即便工作也不稳定。一旦住到了镇里，就是一棵青菜也要花钱买，各项开支肯定比住在农村高。我们多少有些担心。”七星镇东进村农户老王如是说。

　　“对于无一技之长的‘4050’农民，我们会最大限度安排他们就业，特别将其推荐到新引进的项目中。政府还会提供各种免费培训机会，为这些人增加工作技能。”明星村村支书顾海明介绍，余新镇已经由镇、村合股建立渔里投资公司，全权负责拆迁安置、土地流转、农业招商等事宜。该公司首个引进的休闲农庄项目，就安置了40余位失地农民，工资不低于30元/天。同时，土地流转后农民凡是非农就业的，3年内必须实现养老保险的全覆盖；对现在已进入老龄阶段的农民，要逐步提高养老保险的待遇。

　　徐建根向早报记者算起了“两分两换”后的经济账。以前，他跟老伴两人年收入大概在3万元左右。而以后，每年的土地流转金为9000元，并会逐年增加。置换后的4套房子，1套自己住，3套出租，一年租金收入有18000元。同时，他跟老伴在镇上工作，也能赚到以前一年的钱。到60岁以后，他们还可以领取土地流转补助金，该金额目前为200元/月，还会逐年递增，“这样算下来，我们的家庭年收入比以前多是肯定的，说不定还能翻一倍。”　　

　　嘉兴宅基地置换背后凸现土地困局

　　早报记者 葛熔金

　　“两分两换”是2007年底嘉兴市为统筹城乡发展提出的一项新政策，嘉兴也是浙江“统筹城乡发展综合配套改革试点”城市。

　　嘉兴位于长三角杭嘉湖平原中心，近年来发展迅速，该市下辖的县（市、区）经济实力均位于百强县第20-35位，区域发展比较均衡。2007年，该市农民人均纯收入突破万元，城乡居民收入比为1.98∶1，收入差低于浙江的1：2.4和全国的1：3.2。

　　在经济快速发展的同时，该市土地紧缺等要素制约日益显现，城乡经济社会发展的空间明显不足。嘉兴是平原，没有大量可用来改造为建设用地的低丘缓坡，杭州湾北岸是主航道，嘉兴也不可能进行大规模围垦造田。如何才能盘活有效的土地资源？

　　“在非农用地不足的背后，农村宅基地杂乱无章，农民大多分散居住，造成土地的极大浪费。”嘉兴市南湖区副区长马纪良认为，嘉兴农村劳动力中从事一产的比例已下降到24.5％，大多数农村劳动力已脱离土地到城镇企业务工，从事农业的逾80%为50岁以上中老年人。两三位中老年人住数百平方米的现象较普遍，“‘两分两换’的直接作用就是通过土地使用制度改革，让农村土地实现像城市一样的市场化流转，推进农户向城镇集聚，从而将宅基地复耕，或为其他用途腾出用地指标。同时，也能进一步打通农民进城的渠道。”

　　根据南湖区的一项调查，目前该区农户户均宅基地平均占地1亩左右，而进行宅基地置换城镇房产后，公寓房每户实际占地不超过0.3亩/户，自建房0.5亩/户。目前，仅余新镇已经有4000多农户同意宅基地置换，此举将新增2000余亩用地指标。

　　“‘两分两换’成功的关键是，要做到两个100%，即土地100%流转，农民宅基地100%置换。”七星镇东进村村支书费玉根认为，如果农民只流转土地，宅基地不置换，这对流进来的土地进行整体利用非常不利，这对“两分两换”资金平衡难度很大，发展现代农业将受到制约，“只要有5%的人不同意置换，土地可利用率就会降到80%。”

　　马纪良表示，通过“两分两换”，农村居民集中在城镇居住，有线电视、宽带网等公共服务很容易跟上，还有配套的医院、学校等公共设施……

　　横亘在嘉兴城乡间的那道隔阂，不久后或将被彻底打破。