杭州“二十四条”房产新政难缓解市场观望情绪

　　杭州救市新政“二十四条”的出台，选择在房博会召开前，这让业内人士认为，杭州“选择”了一个分外微妙的时间节点。

　　恰好赶在杭州房博会开幕之前出台的“二十四条”，无论是从实施力度还是涵盖范围来说，都较之南京市的“二十条”有过之而无不及。

政策出台背后的真正意义，究竟是在于救市还是自救？其成效是否真能如决策者所愿，达到想像中的预期效果？本报记者采访杭州楼市时发现，无论是新房市场还是二手房市场，僵持气氛仍然浓郁，一场买卖双方的“较量”，其实才刚刚开始。

　　楼盘 降价调整随风而逝？

　　杭州市政府将出台救市措施的说法，早先一直在坊间盛传。随着《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》于10月14日上午10时悄然出现在杭州市政府网站，坊间传言终于完全变为现实。

　　《意见》共有二十四条。在“二十四条”出台后三天，浙江省第十五届（秋季）房地产博览会开幕。对“二十四条”出台这一时间点的选择，业内人士大多认为，“着表现出了政府力挺楼市的信心和决心”。

　　据杭州中原地产提供的数据显示，今年1至9月间，杭州新房市场在5月份达到月成交量2661套的高峰，8月份则跌至谷底，月成交量1111套。环比跌幅为32%，同比下降了59%。

　　在这种情形下，杭州开始有楼盘采取优惠政策以刺激消费。9月初，杭州万科公开打折降价的举措，犹如往池水里扔入了一块大石头，一下子搅乱了杭州楼市。一时间，坊间消息层出不穷：“杭州楼盘打折之风蔓延至市中心”、“有个别区域的价格已被拉至三年前”……似乎杭州楼市已经面临着深度调整。

　　然而，当记者深入踏访杭州房地产市场时，却发现事实并非如此。“二十四条”出台后的第二天，杭州楼市表面平静如水。记者在杭州当地暗访了几个楼盘，售楼处门可罗雀的情形比比皆是，但早先喧嚣一时的楼价打折或降价的现象却并未出现，开发商恢复原价或坚持不打折的情况倒是屡见不鲜。

　　在位于江干区的绿城·玉兰公寓销售中心，记者得到了销售人员礼貌却斩钉截铁的回答：我们的楼盘不打折。在一个位于钱江新城的楼盘，售楼小姐明确表示，打折活动已在国庆节后结束。

　　会展 人气趋旺但下单谨慎

　　10月17日至20日内举办的杭州房博会，在杭州和平会展中心和浙江世贸中心两大展馆举行。鉴于“二十四条”的出台，此次房博会受到了前所未有的关注。

　　资料显示，本届房博会共有100余家杭州及周边地区房地产相关企业参展，展位达到2194个，参展楼盘190个。其中，可销售楼盘130个，商品房（住宅）可销售面积195.25万平方米，达到1.6万余套。

　　记者在房博会开幕首日赶住和平会展中心，许多市民拥挤在展台处拿取资料，人气显然比想像中的更旺。

　　针对10月份的房博会，某知名网站做的网络调查显示，市场对于房价的观望情绪仍然浓郁。调查结果表明，虽然有42.4%的受访者表示有买房计划，但同时也明确表示会“等待更低折扣”。67.17%的人对未来房价看跌，仅仅只有4.63%的购房者认为会有较为平稳的回升。

　　记者在两个会场分别逛了一圈，许多楼盘并没有采取促销措施，且大多数已售楼盘也恢复到原先售价，只有少数几个推出了特价房源。大多数市民表现出了对特价房或促销房的青睐，而正常售价的楼盘展厅问津者寥寥，买卖双方形成了鲜明的“对峙”。

　　记者观察发现，许多市民只是前来进行问价和咨询，有些房源的沙盘前挤满了人，但真正愿意坐下来洽谈的却不多。来自绍兴的王女士看中了滨江集团的一个楼盘，她很老练地挑选了两套位置较好的房源。据她所称，“二十四条”新政中购房入户对她的吸引力很大，考虑到小孩子快要考大学，因此决定来杭州置业以解决就学问题。但是，她也仅是填写了一下意向表，还是想看看后市反应怎么样。

　　另一位陈先生态度更明确：“现在全球经济波动，钱放在自己手里才牢靠。开发商肯定是缺钱的，出救市政策只能说明资金更有问题。看中的楼盘没有跌到心理价位，我肯定不会买。”

　　杭州中原地产提供的数据显示，房博会进行的四天间，新房预定数量屡屡攀升，然而，实质成交数量四天共计159套，平均日成交量约40套左右，却与新政出台之前相差无几。

　　房博会闭幕后，杭州中原地产做的最新调查显示，新政出台之后，仍有43.9%的被调查者打算推迟购房计划，与今年5月份杭州房交会的调查结果做比对，购房计划延后趋势明显。分析师认为，在当前的市场条件下，期待价格回归的趋势非常明显。“与2007年相比，2008年10月份的市场需求表现，更为接近去年上半年的情况。”杭州中原地产分析师表示。

　　市场 在降价与不降之间摇摆不定

　　“‘二十四条’出台的意义，其心理暗示作用更大于实际效果。”广厦天都城集团副总经理王旭飞表示。在记者对多家杭州当地开发商的采访过程中，业内比较一致的看法是，9月份的杭州万科打折行为，等于实质性拉开了杭州楼市调整的序幕。

　　然而，在是否会跟风采取降价措施的态度方面，杭州房地产企业却分裂成为两大阵营。有人认为，万科降价是一个有着深度考虑的举措，采取率先打折的行径，对于房地产企业来说，既可以降低风险，又可以快速回笼资金。而持相左意见的开发商则认为，打折未必能够回暖市场。

　　杭州滨江房产副总经理朱立东的看法颇具代表性，他认为，万科降价产生的边际效应只会递减，并不会带来理想的销售成交数量。“从实际的市场反应来看，第一个打折的楼盘的确会吸引到不少购房者，但接下来的几个楼盘打折，反响并不好。”

　　在两厢观点僵持不下的情况下，对杭州房地产市场究竟救还是不救，一直颇有争议性。“一般来说，杭州楼市平均日成交量在80-100套属于合理状态。”朱立东认为。但自今年5月份之后，每个月的平均日成交量都在60套以下，在价格高企不下的8月份，市场表现尤其低迷。

　　而最能直接体现市场性的杭州二手楼市，据杭州中原地产提供数据，伴随着当月成交均价的微幅上扬，9月份的成交量却缩水至612套，环比跌幅24.4%，同比则下降了71.1%。而国庆黄金周期间，全杭州市二手房的成交量仅为46套。

　　我爱我家浙江公司市场研究中心主任周包军认为，成交量的明显萎缩有着多重原因，首先，2007年的杭州二手楼市上升过快，导致市场成交均价出现明显涨幅；其次，在今年全球经济形势波动的情况下，民众的购买力却表现出不足。“7、8月份之后，杭州二手房市场的房东心态开始恢复理性，不断提价的情景已不再现。但由于之前房价虚高的状态已经比较普遍，而房东主动降价的却很少，从而形成买卖双方的僵持状况。”周包军说道。

　　接下来，10月14日杭州市政府的救市举措正式出台。然而，市场反应却并不乐观。在某知名网站所做的杭州楼市主题调查中，逾八成的网友认为杭州楼市“不需要”救市。仅有8%的被调查者表示会在下半年购房，绝大部分受访者表示不会立即入市。

　　未来 提振信心才是要点

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，“二十四条”的出台，并不会迅速消除目前市场的观望气氛。“地方政府虽然已经开始救市，但‘暖风’的力道还不够抵挡寒流，因此后续不确定性非常大。”

　　不过，市场还是产生了一定的反应。我爱我家周包军表示，房博会开幕当天的10月17日，日成交量达到51套，表现非常“积极”，“这在一个半月来没有出现过。”据了解，根据新政中的税缴补贴，假设一套总价120万元的二手房达成交易，卖家原本需支付各项税费共79800元，根据文件规定，如今可给予补贴55680元；而买家则从原先的19600元税费交纳，经补贴之后可减少至4720元。周包军认为，财税方面实施力度较大，对于恢复市场信心的作用比较明显。

　　不过，越来越多的消息表明，各地方政府的纷起自救行为，正在受到肯定。住房与城乡建设部副部长仇保兴在日前召开的某论坛上公开表态，“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，做出一些政策上的选择。”

　　在杭州举行的某高峰论坛上，中国房地产业协会的副会长兼秘书长朱中一的言辞可能更为接近核心。他认为，目前从全国范围来看，房价涨幅的趋缓，以及一些高房价城市房价的适当回落，虽然是宏观调控所期望的效果。但由于居民“买涨不买跌”的心态，使得购房者的观望气氛开始向全国蔓延。“特别是今年下半年以来，房地产市场呈现出较快的下行趋势，市场信心的明显不足，使得不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。”他说道。

　　他进一步指出，房地产市场快速下行的原因，基于多重环境因素影响，如美国次贷危机与全球经济明显减速；宏观调控政策的叠加及住房保障的推进；加之房地产市场本身开始进入了调整期。“政府即使现在出台有关稳定房子的政策措施，目的并不是为了维持一些地方的高房价，也不是为了解决地方的财政问题，主要是为了防止房价的大幅下跌，为了整体行业的平稳发展，以及国民经济的平稳发展。”

　　其实，这才是未来全国性救市政策出台的出发点。