政府救市 保房价还是保民生(图)

新闻分析

　　本报记者 辛红

　　10月22日晚，财政部、人民银行出台政策，扩大内需，保经济增长，其中涉及到楼市的有三个方面的措施：减免税、下调贷款利率、降低首付比例。而在此之前，国内已先后有18个城市出台政策拯救楼市。这些举措推出后，许多人心中都有疑虑：这些措施对于当前正在调整中的房价会起到什么作用？楼市应不应该救，应该怎么救？政府在楼市中应该扮演怎样的角色？

　　“救市”细则有待出台

　　按照新政策，从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，此前是3%；个人销售或购买住房暂免征收印花税，此前是0.5%；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　同时，自2008年10月27日起，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款，利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，此前是0.85倍，最低首付款比例调整为20%，此前是30%。个人住房公积金贷款利率也下调0.27个百分点。

　　以一笔总房价100万元、贷款70万元20年计算，可以节省税费2.1万元，总利息少还10.76万元，业内人士认为“优惠的幅度还是比较大的”。

　　“这也是此次楼市新政的最大亮点之一。”一位房地产开发企业人士表示，“对普通住宅的购买人尤其是首次购买90平方米以下普通住房者，提供了最大的支持力度，也延续了之前推行的90/70政策(即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70%以上)，同时鼓励适度改善居住条件。”

　　按照央行规定，改善型自住房也可以享受7折、20%首付的政策，但什么是普通自用住房、改善型普通自住房，首次购买怎么认定，改善型自住房会不会成为变相的第二套房，也引发了市场的疑问。

　　据了解，此前，央行在制定第二套房政策时就曾引起市场关于标准以及在执行中变味的争议，而此次政策赋予了商业银行更大的自主决策空间，银行可以根据不同地域、不同层次的贷款需求、不同的风险状况予以区分执行。

　　但央行强调，对非自住房、非普通住房的贷款条件，银行应适当予以提高贷款门槛，因此首次购买非普通住宅、购买改善型非普通住宅将能享受什么样的利率政策，还有待细则的出台。

　　按照央行规定，在10月27日前，各家银行的具体执行标准应该出台，据记者了解，各银行正在加紧制定中。

　　房价仍存20%降价空间

　　从去年以来，随着国家宏观调控力度的加大，楼市步入成交量萎缩、房价下降的调整期，各地政府和国家有关部门最近出台的楼市政策，虽是意料之中，但也让人非常不解：房价的拐点到了吗？高房价的泡沫已经挤出去了吗？政府是在保高房价还是在保民生？

　　“此政策对房地产发展绝对是利好，但不可简单理解为救市政策，因为国家对开发商的融资政策和二套房政策等并没有改变。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇表示。

　　“这也就意味着政策目的在于保民生，扩大消费，防止经济下滑，是刺激楼市的真正需求，而不是支持房地产业的继续投机。”他解释说，“房地产业带动作用比较强，其持续低迷将会给上游钢铁、制造、建材等相关行业带来不利影响，因此，政策出台将会在一定程度上活跃房地产交易。”

　　有专家表示，的确有部分地方政府和银行的利益与房地产业的利益捆绑在一起，这些地方政府相当部分的财政收入都来源于房地产业，在既得利益面前没有人愿意市场低迷，但此次政策出台有着更深层次的原因。

　　央行有关人士表示，救楼市的背景是目前国际金融市场剧烈动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，为应对国际金融危机，支持扩大内需而采取的措施。

　　财政部财政科学研究所副所长白景明也表示，此次政策不能简单地视为是仅仅针对楼市采取的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。

　　在记者的采访中，多位专家表示，政府不能不管。原因是消费、投资和出口一直是拉动我国经济近些年GDP快速发展的“三驾马车”，投资和出口在其中扮演着非常重要的角色。受金融危机影响，在出口放缓的形势下，从财政、货币等政策上刺激内需是今后经济增长的主要策略。何况，房地产开发投资占我国固定资产投资比重较大，占四分之一，链条又长，对拉动经济增长具有举足轻重的作用。

　　但房价的调整到位了吗？政策的出台是不是否认前期的调控效果，让老百姓继续承受高房价呢？

　　郭田勇表示：“既让老百姓买得起房，又让经济持续稳定健康发展，并不矛盾。政府利好政策要真正发挥作用，房价还得适度下调才行。”

　　他认为，当前楼市最大的矛盾是房价相对居民实际购买力之间的差距仍很大。对于绝大部分购房人来说，收入相对房价仍是偏低的。交易税费减免等政策虽好，但力度有限，还不如把房价降下10%至20%。“政府救市，开发商也要自救，不能在高房价上死撑，这样才能真正激活房地产市场。”

　　银行业人士告诉记者，楼市的持续低迷可能会使个贷成为银行的最大风险。但郭田勇认为，同2007年的房价水平相比，现在的房价仍存在20%的降价空间，“再降20%，银行业的不良贷款增长率约为0.7%到0.8%，从银行金融风险来看，不会出太大的问题。”

　　“政府必须在保持经济增长和让中低收入的老百姓买得起房的社会目标中寻找平衡。”一位专家告诉记者，“区分自住房和投资用房，是楼市调控的关键。当然还有很关键的一点，就是政策的执行。”

　　本报北京10月26日讯