中央地方政策“暖风”频吹 楼市能否熊转牛

　　财政部、国家税务总局、人民银行10月22日晚联手出台政策刺激楼市之后，有着“楼市风向标”之称的上海市也随即出台了相关鼓励居民住房消费的政策。加上近期包括杭州、长沙、厦门、福州、西安、沈阳、南京、天津、重庆等地政府纷纷出手“救市”，人们不禁要问，中央地方频频吹出的“政策暖风”，能否让已现疲态的中国楼市再现“牛市”风光？

　　中央地方联手刺激楼市

　　22日晚，财政部、国家税务总局、人民银行出台政策“组合拳”，为持续低迷的楼市打气：从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%。并明确地方政府可出台鼓励住房消费的收费减免政策。

　　紧随其后，上海出台了促进房地产市场发展的14条意见，从三方面进一步细化落实中央的扶持政策：一是降低购房者交易成本：个人将购买超过两年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用两年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

　　二是放松信贷政策：购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%；家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元。

　　三是调整相关标准：普通住房标准具体规定由房屋、财政、税务等部门另行公布；首次购房证明则由市房地产交易中心出具。

　　业内人士认为，上海出台的有关政策从加强保障、规范市场、降低交易成本等多方面着手，不仅惠及一手房市场，更将盘活二手房存量市场。以一套买进价格为100万元的普通住房为例，如持有已满两年、不满五年，以150万元价格出售且仍为普通住房，交易税费将能减少11.4万元。

　　不仅是上海，近期包括杭州、长沙、厦门、福州、西安、沈阳、南京、天津、重庆等城市和安徽、河南、湖北等省份，都出台了意在稳定房地产市场的新政。

　　鼓励自住需求

　　国家发展改革委、国家统计局最新数据显示，9月份上海房屋销售价格环比下降0.9%；上海二手房指数办公室发布的报告显示，全市二手房价格指数9月环比下降25点，为2360点；根据上海佑威房地产研究中心公布的数字，9月份的前27天，上海一手房市场成交量仅为39.02万平方米，不足去年同期的三成。

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，当前楼市暗淡、“量价齐挫”，一方面是楼市自身调整需要，另一方面也是信心不足、阻滞了很多刚性需求。

　　国庆期间举办的“2008上海房地产秋季展示会”或许可以作为一个注解。展会一改今年以来的颓靡之势，开展首日就吸引了约4万人次看房，远高于去年同期和今年5月的2.5万至3万人次；预定套数达到821套，比“五一”房展会增加了六成。这表明，购房者刚性需求仍然相当旺盛，一旦市场预期稳定，就会逐渐入市。

　　海通证券资产管理部总经理助理胡曙光博士表示，房地产市场带有部分资本市场的性质，很大程度上由消费信心主导。一旦市场信心不足，就会陷入“消费低迷——房价下跌——消费进一步萎缩”的恶性循环。此次财政部、国家税务总局、央行联手推出一系列刺激楼市消费的新政策，有利于树立市场信心，促进刚性需求的逐步释放。

　　在上海一家外资企业工作的安伟，今年5月份就开始到处看房子，准备结婚，并把父母从河南老家接到上海一起生活。他说，“之前已经看中了一套每平方米9000元的精装修房，就是觉得看不清政府对楼市的态度，一直不敢出手。这次出台的新政策表明，政府保护老百姓的居住需求，支持百姓购房，我觉得这个价格下跌的空间已经很有限了。”

　　新政策旨在扩大内需稳定经济

　　仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说：“美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球，这对我国经济发展将带来持续而深远的影响。在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。”

　　测算表明，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1/4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不振的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。

　　固定投资减速已经带动上游原材料需求和价格的下降。年中以来，中国钢材市场持续低迷，金秋本是传统的消费旺季，但现货市场的钢材价格持续大幅下跌，代表品种国庆节后的跌幅已达15%左右。焦炭吨价继9月份急跌400元至500元之后，10月上旬又急跌300元至400元。

　　最新公布的前三季度宏观经济数据表明，我国经济增长下行的压力增大：9月当月GDP增速仅为9%，CPI同比上涨4.6%，连续第5个月回落，工业品出厂价格指数(PPI)上涨9.1%，涨幅比上月回落1个百分点。

　　复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济也难独善其身。这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，有利于保持经济平稳增长。(姚玉洁) (来源：经济参考报)