契税优惠政策发布 北京一、二手房市场反应不一

　　2008年10月22日晚，财政部发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的文件，其中针对房地产交易税费优惠措施如下：首先在税费上进行减免，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。在政策执行前，存在9天的缓冲期，由于可以预见交易税费支出减少的直接优惠，一二手房市场出现了不同的反应。

　　一手房市场成交环比持平

　　记者自北京市房地产交易管理网上的公示数据统计，契税优惠公布的23日-27日，一手房市场反应不大，环比前5日，还有小幅的上涨。

　　根据数据显示，10月23日-27日，商品住宅共成交1192套，其中商品房成交902套，经济适用房成交290套，限价房成交365套。而10月18日-22日，商品房共成交1679套，其中，商品房成交861套，经济适用房成交261套，限价房成交557套。由此可见，在优惠政策实施前的缓冲期内，商品房所受到的影响不是很大。政策发布后的5日内，商品房成交反而多了41套，小幅上涨4.8%。

　　从成交数字来看，市场变化不是很大，但是不少开发商认为，这对于提升楼市信心还是起到一定的作用。位于北京奥北别墅区的项目望都新地25日组织了团购，到目前为止只成交了十几套。这与之前由搜房网组织的“润泽·悦溪”项目的团购活动相比就差了不少，据了解，该项目开盘共400套，当天团购活动已经认购共323套，成交额过两亿。据望都新地销售部门负责人解释，由于国家出台了新政策，契税优惠，一些客户在等待新政正式实施的11月1日才会下单购买，以节省购房成本。估计到11月1日，真正的交易结果才能出来，将会高于目前的成交量。

　　位于顺义中央别墅区的项目“誉天下”于日前样板间开放。该项目的开发商长江实业公司董事郭子威表示，之所以选择在这个时候开放样板间，是因为北京楼市之前一直低迷，购买者信心不足，而现在政府出台购房优惠政策，尽管在短期内对于提升楼市成交量影响有限，但是，从长远看，对提升市场信心有很大的意义。让楼市购买者看到，市场正在向好。因为现在楼市并不是没有购买力，而是在大家“买涨不买跌”的心理下，市场成交量才会低迷。现在政府出台利好政策，在此间推广产品，让购房人看到真正值得居住投资的产品，对于项目销售有很大帮助。他表示，该项目于近期正式开盘，推向市场。

　　六成二手房客户暂延过户

　　与一手房市场情况不同，二手房市场反应则更加大。据“链家地产”统计数据分析，自23日开始，绝大多数已签订合同的二手房交易方暂停过户，这部分人群占到了总体成交的六成左右。

　　“链家地产”副总祈士钊认为，造成大多数交易双方愿意暂延过户等待税费优惠的原因主要有两个：首先，即使北京市最低限度对交易税费进行减免，按照财政部的政策，90平方米及以下房产降低0.5%的契税和免征0.05%的印花税，也可以直接减少交易0.55%的成本，虽然幅度较小，但鉴于短期内即可执行，因此买卖双方配合度非常高；其次，鉴于已出税费减免相关细则的地方城市力度较大，例如，上海将征收营业税的年限调整为两年内，这让相当一部分5年内二手商品房交易成本直降5.5%，正是其他地方城市在调整方面力度之大，让北京交易市场的预期也较高，于是更多的人选择暂缓过户，观望等待。

　　这其中，二手商品房交易双方对暂缓过户、等待税费减免细则的意愿更高。整体二手商品房市场七成以上买卖双方暂缓过户，其中非普通住宅有近八成暂缓过户。二手商品房的总价相对更高，因此从税费减免中直接节省的成本数额也相对更大，而非普通住宅目前显而易见的就可以减少1%的土地增值税，再加上细则中很有可能出现更大程度的减免政策，因此交易双方暂缓过户的意愿也就更高。

　　据“链家地产”统计数据分析，70万-90万总价二手房交易双方暂缓过户的意愿最高，占到八成以上。因为70万-90万房产是自住需求最为普遍、承受能力也相对较低的房产，因此更在意税费成本的减少。

　　期待市场细则出台

　　对于此次政府实施对市场的优惠政策，业内人士认为，这对于提升楼市信心，促进市场的回暖，起着一定的作用。但是，市场还期待细则的出现。

　　万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉认为，目前，全球经济、金融局势正处于特殊时刻。发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡。在全球化的今天，这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方位冲击。为应对全球金融危机，世界各国也纷纷以历史上罕见的力度，推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施。在这一背景下，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

　　美联地产北京区副总白纪远认为，购房优惠政策对于恢复消费者购房信心、挥散部分购房观望情绪，刺激市场小幅回暖有一定作用，但房地产市场不同于其它市场，由于其支出总价高，成交周期长等特点，消费者真正信心恢复到2007年水平，市场能真正活跃起来，尚需一段时日，另外，也受到国家宏观经济环境的影响。

　　我爱我家副总胡景晖认为，目前在二手房交易流程中，包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说80万的二手房，仅税收一项即可占到近8万。而在所有税种中，比例最大、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税，但此次调整没有涉及这两个税种，只是对万分之五的印花税减免，1.5%的契税下调至1%。明显可以看出，在近10%的税费中，免去的1.55%税费是微乎其微，可以说降税的力度不够大。真正能为省去仅占0.55%的税费就去买100万房子的人应该不会太多。

　　该措施中提到改善型自住普通住宅，但如何界定是改善型自住需求，需要有详细的操作性标准，另外，对于商贷利率和首付问题也需要明确的规定出台，建议政府尽快出台相关细则。

　　链接

　　税费减免后购房者节省支出情况

　　某消费者首次购买京城五年内普通住宅二手商品房一套。面积80平方米；房屋总价100万元。假设所有税费由购房方承担。(一般出售方将这些费用含在交易价格中)税费调整后，购房者共节省购房成本5500元。(记者赵丽萍） (来源：京华时报)