“一房二卖” 购房人维权难 只能索赔无房产权

    “一房二卖” 购房人维权难

    法官提示：申请预告登记3个月内房屋不能再次买卖

　　本报讯（记者高健 通讯员王晓磊） 房款交了，才发现房子早已被开发商或卖房人以更高的价格卖给了别人。

　　王某在顺义区杨镇有一套90平方米住宅，去年12月，他和刘某签订了房屋买卖合同，约定刘某于今年1月10日一次性支付他42万元房款，他再把住宅钥匙交给刘某。可刘某付款时得知，王某已将房屋以45万元的价格卖给了孙某，并且已办理了产权变更登记。

　　刘某起诉到顺义法院，要求王某履行合同，交付房屋并支付违约金。法院经审理认为，依物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，所以王某和刘某之前存在合同关系。但物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后发生效力，因为孙某实际上已取得房屋所有权，刘某与王某之间的房屋买卖合同已不可能继续履行。据此，法院判决王某支付刘某违约金5万元，驳回刘某索要房屋的诉讼请求。

　　法官提示，“一物二卖”是一种常见的不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以利用订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，但是房屋买卖有些不同，卖房人可能因为高额售房款可以抵偿违约金而违约，购房人往往也不满足索要违约金，更想要回房产。对此矛盾，物权法其实提供了一种特殊的保障措施，即预告登记。

　　“所谓预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。”法官介绍，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记有效期为3个月，在这期间，房屋不能再次买卖。这个方法可以有效保护实现合同债权，避免因物权优先于债权导致债权人权益受损，就好比大家排队购物，谁排队在先，谁就可先买到。

　　本案中刘某如果先办理预告登记，孙某是无法在预告登记有效期内进行物权登记的，更无法取得房屋所有权；而王某处分房屋的行为也无法产生效力，此时如果王某不履行合同，刘某可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。