央行两月三次降息 购房者精明置业减轻房贷

　　10月29日，中国人民银行宣布下调存贷利率0.27个百分点，这是9月份以来第三次降息，公积金利率不变。由于公积金贷款利率已率先在10月22日财政部宣布“救市”措施中下调0.27个百分点，此次降息已在众人预料之中。

　　下调利息，无疑惠及广大按揭购房者，而与往常有所不同的是，10月22日宣布的多项利息优惠中，基本上都与首次置业者和首次购买改善型住房的人士有关。在财政部的公告中，没有对首次改善型住房做出“名词解释”，更没有说明以上优惠是否具有追溯期。故此，坊间猜测版本数不胜数，更有出现农行网上上午出台细则晚上撤下的蹊跷事情。至记者发稿之时，市场翘首以待的房贷细则仍未出台。

　　记者采访了中国银行有关人士。这名人士表示，他们仍在等待人行、银监会关于首次改善型住房的明确定义及关于老按揭客户的安排。目前对于首次置业的增量客户(即2008年10月27日或以后购房的首次置业者)，他们已开始按照新政策利息水平办理。

　　面对新政，面对商业贷款和公积金贷款等多种贷款方式，广大购房者如何利用政府发放的利好精明置业呢？已置业的购房者又如何利用利好减轻房贷的负担呢？那些在新政前已购房的老按揭客户，他们又有什么心声呢？本报为您一一道来。

　　首置着数多 既减利息又减契税

　　能否享受0.7倍优惠，还要看银行的相关规定

　　满堂红置业专家表示，两部委明确自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。另外，央行宣布自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。相关利好措施无一不是针对首次置业并购买90平方米及以下物业的购房者。

　　目前广州二手房买卖征收的契税为评估价的1.5%，印花税为评估价的0.05%，假如一位首次置业者11月后购买了一套90平方米以上小两房单位，价格为50万元，则可省下2750元。以首付两成，商业贷款40万元，期限20年，享受基准利率0.7倍的优惠利率利息为5.229%，每月还款额为2649元，比2007年12月21日央行最后一次加息后每月还款额的3019元，每月节省370元。不过，能否享受0.7倍优惠，还要看银行的相关规定。

　　业内期待营业税缴纳年限松动

　　将原有住房出售者最可能被视为改善型

　　合富置业市场部总监陈慧红认为，现在上海已经将缴纳营业税的交易年限缩短为2年，如果能适当放宽营业税征收年限，不但能进一步减轻购房者的税费负担，另外也能提升业主放盘的积极性，通过有效增加市场的放盘量，缓解供求矛盾，达到稳定楼市的目的。

　　近期政府有意研究调整公积金贷款的相关政策，以期提高居民购买力，拉动自住性需求。如果这样，在老城区，最受公积金贷款购房者青睐的总价约70万元左右的电梯楼物业或35万~50万元左右的楼梯楼物业，可望进一步受到市场关注。

　　由于政策及其影响存在滞后性，短期内新政利好将提升市场信心度，但成效需要通过较长时间才能显现。从中长期看，在政策的宏观调控下，楼市成交回暖、楼价回稳也是必然的，而政府保障楼市健康发展、防止投资过热的大方向也不会改变。

　　目前政府和各大商业银行还没有明确的界定。满堂红置业专家表示，对于改善型住房置业者可能有以下的界定：一是已将原有的住房出售的购房者；二是人均居住面积小于全市平均水平，购置新房改善居住环境的购房者；三是没有银行贷款纪录或已还清银行贷款的购房者。但具体是何种定义，最终还是要看政府和银行的细则，不过已将原有的住房出售的购房者最有可能被视为改善型住房置业者。

　　首次置业者买房负担减轻

　　新拆迁补偿政策 有望催谷改善型置业

　　合富置业市场部总监陈慧红认为，财政部出台的10条规定，其中大部分是针对首次置业者的利好消息。贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%、下调个人住房公积金贷款利率等房贷政策的优惠，能在一定程度上对初次置业者买房起到减负作用。

　　目前，由于改善型置业者已有自住物业，他们心态比较平稳。此次新政，中央从税费等方面对改善型置业者传达出利好信息，地方也明确表示广州要通过大力推进旧城改造以拉动居民的改善性需求。近期恩宁路、东濠涌、南华西等旧城改造项目已经陆续启动了，新的拆迁补偿政策对于希望改善居住环境的居民是很有吸引力的。

　　放宽房贷利率下限力度超预期

　　利息打七折 相当于降息4次

　　汇瀚按揭理财专家认为，这次政策出台的及时性和力度均稍稍超出了市场预期，放宽房贷利率下限的作用积极。在当前贷款利率水平上，从0.85下调到0.7，以贷款年限10年计就相当于下调利率112个基点，比连续四次降息的作用还大！综合起来测算，如果执行下限利率和优惠税率，这次减税及降息可以相对提高居民的月供支付能力。相信，未来6~12个月内，市场将逐步转变对房地产行业的悲观预期，而预期进一步的降息将成为新的催化剂。

　　因此，汇瀚按揭理财专家建议投资者，在未来半年内可采取更加积极的投资策略。

　　公积金与商业贷款利息差距收窄

　　小额贷款者不妨选择商业贷款

　　汇瀚按揭理财有关人士表示，首次置业者是本次政策调整后的最大受益者。税费、信贷方面均得到有力支持，相信国家出台政策都是想推动这部分自住型买家置业。但公积金下调比例不大，因此基准利率下浮30%的商业贷款与公积金贷款利息差距不大。

　　如下表所见，对于首次置业就选择使用公积金贷款，每万元供款差距由之前约10元的差距变为约4元的差距。公积金国家低息的政策性贷款的优势有所减弱。

　　汇瀚按揭专家建议，首次置业者贷款额在20万~30万元幅度以下的置业者，或计划近一两年会再购置家庭用房者均建议选择商业贷款较为合适，尽可能争取享受政府给予的基准利率下浮30%的商业贷款的政策优惠。

　　公积金贷款与商业性贷款利息差对比

　　年限 公积金利率 商业下浮30% 利率差距 万元供款差额

　　5年 4.05% 4.914% -0.864% -3.93元

　　10年 4.59% 5.04% -0.45% -2.19元

　　(李凤荷、吴润洲) (来源：广州日报)