湖南常德最大别墅群陷入争夺战 开发商造假按揭

　　常德最大别墅群陷入争夺战

　　□本报记者田加刚 □廖隆章

　　“龙吟水榭”项目位于常德市柳叶湖度假区内，与中国城市第一大湖、国家四A级景区柳叶湖为邻。然而,在建成后两年里却陷入旷日持久的执行大战中，建筑商、借款人、银行、法院等各展其能，对200栋别墅、5万平方米土地展开争夺。

　　开发商制造假按揭

　　“龙吟水榭”开发商为常德市鑫城房地产公司，法定代表人是钱成林，总经理是杨亚玲。2007年8月7日，钱成林、杨亚玲双双被刑事拘留。常德市公安局柳叶湖分局指控，两人制造假按揭，从银行骗取1800万元贷款，涉嫌构成“合同诈骗罪”。钱、杨被刑拘是由受害者的民事诉讼引起。常德市民赵红华、张建民等38人，都不是“龙吟水榭”小区的业主，也没有在这里买过别墅。2007年他们突然收到工行武陵支行的付款通知，称他们在2004年3月至2005年5月，向银行贷款1791万元购买别墅，已缴纳首付款776万元、月供按揭款210万元，还拖欠1000万元。38人集体喊冤，称按揭贷款纯系子虚乌有，二人随后被工行武陵支行诉到常德市武陵区法院。

　　公安局介入侦查后，通知法院中止审理按揭贷款案。但武陵区法院继续开庭审理，2008年5月23日，在法院的调解下，工行拿到抵押的37套别墅。

　　这时，钱成林、杨亚玲也被释放。假的按揭贷款，演变成了一宗真的执行案。工行武陵区支行随后向法院提出执行申请，而这些别墅早已因其他案件查封。

　　竞买人得不到土地

　　据悉,“龙吟水榭”项目由于开发过程中资金链断裂，除了制造假按揭贷款外，还涉及到多宗欠款，别墅及土地被多次查封、冻结。早在2006年，工行武陵支行就向“龙吟水榭”开发商鑫城公司追讨1000多万元的贷款。2007年5月，法院裁定以小区的49000平方米抵押土地偿还贷款。

　　2007年6月20日，张家界山水天下置业有限公司以2310万元（含佣金）的价码竞得土地使用权。山水公司的控股公司为深圳市冠旗集团公司，冠旗集团随后按照《拍卖确认书》支付了全部的拍卖款和拍卖佣金，经与山水公司共同申请并经常德中级法院下达裁定书，冠旗集团获得土地使用权。

　　但冠旗集团反映，该公司多次催促办理土地使用权过户，找常德中院院长、主管副院长、执行局长，表示冠旗公司是通过合法途径取得土地使用权，法院应当为其出具办理过户所需的《协助执行通知书》。但法院一直推脱，直到一年后的2008年7月，常德中院执行局到深圳通知冠旗公司，称土地使用权拍卖因卖价过低、程序违法、山水公司竞拍资格有瑕疵，拟将撤销土地使用权裁定，重新拍卖土地使用权后，再退还冠旗公司已支付的拍卖款和佣金。

　　记者近日采访时，常德中院执行局文小平局长告诉记者，常德中院没有裁定拍卖无效，近期准备将土地过户给深圳冠旗集团。

　　200栋别墅陷入查封

　　网上搜索“龙吟水榭”，多个网页均显示其查封及拍卖信息。然而，无论是工行要求查封的37套别墅，还是工行已经成功拍卖的土地，都涉及到另一个司法查封机关即深圳中级法院。深圳中院曾因广东深圳的案件，而查封龙吟水榭200栋别墅和5万平方米土地。

　　“鑫城地产”开发资金基本都来源于深圳。“鑫城”是深圳市祥得龙实业发展公司在常德市成立的房地产企业，注册资金4680万元。鑫城地产开发这个高档别墅小区时，资金严重不足，于2005年9月向深圳“中科智”担保投资有限公司借了三笔款，分别为1500万元、1500万元、750万元，合计3750万元。小区建成后，向“中科智”的借款一分没还，2007年初，中科智分别提起诉讼、仲裁，要求偿还借款。

　　2007年4月，深圳中级法院分别下达两份判决，一份判决还款1500万元及利息179万元，一份判决还款750万元及利息84万元。2007年9月，深圳仲裁委下达裁决书，裁决结果为鑫城公司应当向中科智公司偿还1500万元的借款及利息77万元。深圳中院在立案时，根据原告中科智的申请，于2007年2月、4月对“龙吟水榭”的别墅进行了“诉讼保全”，查封了其中202套别墅。两笔共2300万元的判决下达之后，深圳中院委托湖南高级法院执行，湖南高院将案件又转交芷江侗族自治县法院执行。

　　但芷江法院却迟迟不予执行。近日记者假以“中科智”工作人员的名义，给芷江法院主办杨法官打电话询问情况，杨法官称，由于“执行费”未协商好，因此一直没有执行。

　　轮候查封制度面临挑战

　　多人申请查封同一房产，几个法院先后都予以查封，但在执行时，法院却有选择性执行，突破了最高法院“轮候查封”的执行先后顺序规定。

　　同时争夺“龙吟水榭”别墅的公司还有湖南金健建筑工程有限公司、万安铁路电力工程有限公司等。2007年8-9月，常德中院委托拍卖龙吟水榭的43栋别墅，以偿还这两个公司的债务。

　　但早在2007年初，深圳中院就因“中科智”案件查封了龙吟水榭的200栋别墅，包括上述43栋别墅。深圳中院的查封令显示，在其查封的别墅中，有60栋是深圳中院第一次查封，其他则是轮候查封（即其他法院查封后深圳中院再次查封），而被深圳中院首次查封的房产，后来又被其他法院“轮候查封”，形成了极其复杂的交叉、重复查封局面。

　　“中科智”公司眼见常德中院拍卖查封别墅，又出一策，于2007年9月向武陵法院申请鑫城公司“破产重整”，武陵法院9月10日立案，并向常德中院发出中止执行通知书。常德中院没有理会下级法院的中止执行通知，在9月13日、15日拍卖了24套别墅。不久，“中科智”的“破产重整”申请被法院驳回。2008年5月，“中科智”又向常德中院申请鑫城公司“破产清算”。

　　鑫城公司事实上早已资不抵债，但常德中院迟迟没对“中科智”的申请作出回应。10月22日记者在常德中院采访时，执行局负责人说，破产申请案件刚刚立案。之所以拍卖深圳中院已查封别墅，是因为常德中院也有查封。

　　至今，各个在常德的申请执行人，都在“龙吟水榭”项目里分到了一杯羹，只有深圳“中科智”对鑫城公司合计3750万元的债权，在这场执行大战中分文未得。而深圳中院的查封令虽然部分在先，却鞭长莫及。

　　法律界人士认为，“龙吟水榭”别墅群的查封及执行，已挑战了“轮候查封”制度的有关规定。最高法院曾作出规定，同一房产不得重复查封。但2004年最高法院又下达司法解释，对同一房产各不同法院也可以“轮候查封”，即对其他法院已经查封的财产，法院可以继续下达查封令，在前一个查封解除后，这个查封自动转化为正式查封。对于龙吟水榭项目，深圳中院、常德中院为多起案件先后查封，但执行过程中，却没有遵循“轮候”顺序，本地法院、本地企业债权得到优先保护，而外地企业债权至今分文未偿。