机构预测：2009年北京房价将维持下行趋势

　　北京市统计局10月下旬公布的数据显示，9月份，北京房屋销售价格涨幅比上月回落2个百分点，房价平均水平的绝对值比8月份下降0.2％，为2005年以来首次出现下降。中新社发鲁谷 摄

　　10月以来，一系列房地产消费鼓励政策对京沪楼市已产生一定影响。北京二手房市场量涨价跌，上海量价齐跌。10月的房地产一手市场虽然观望氛围依旧浓厚，未呈现“银十”景象，而新房供应的萎缩或成二手房交易新契机。

　　据21世纪不动产监测数据显示，10月北京二手房买卖交易量环比增长2.1%，价格环比下跌3.9%，租赁成交量环比下降10%，租金变化不大；上海二手房买卖成交量环比下跌3%左右，成交价下跌7%左右，租赁成交量环比下跌7.5%，租金下跌1.5%左右。

　　10月下旬，央行及国家税务总局针对房地产市场出台的一系列优惠政策，并没有对房地产买卖市场起到快速提振作用，观望心态依然浓厚。

　　21世纪不动产监测数据显示，北京10月买卖市场成交量的小幅上涨未能令房价止跌，从京沪两地整体二手房市场来看，救市政策对房地产市场的拉动尚待时日，但从不同区域来看消费者对政策的反应不尽相同。北京10月商品住宅呈现供需双降的局面。其中商品住宅预售面积环比下降59.3%，同比下降45.6%，成交面积环比下降14.7%，同比下降49.9%。新房预售面积的减少主要原因在于市场的观望期过长，开发商手中存货压力增大资金吃紧，施工放缓，房屋竣工面积减少。此外新房成交量的持续萎缩使得开发商对市场信心不足，用少量预售房屋探市从而避免了大量开盘而无人问津的尴尬局面。

　　另据亚豪机构统计数据显示，从10月份可售的商品住宅数据来看，截至10月底，北京可售期房住宅的套数为112937套，未签约的现房套数为31776套，市场存量巨大。从区域分布来看，朝阳、丰台、通州、昌平四个区域的可售住房数量较大，是供应的主力区域。

　　另外来自中原地产的信息，由于购房者的观望情绪不断加剧，许多买家“转买为租”等待房价的下跌，而许多业主也以“转售为租”来应对市场变化，于是，租赁市场在近月来表现出了不同于买卖市场的价格下跌，租金价格在1-9月持续上涨后，在深秋10月戛然而止，出现年内首降。据北京中原三级市场研究部的指数监测数据显示，10月份北京市中高档二手商品房租赁均价出现了年内的首跌，环比9月份下跌了0.63%。

　　业内人士分析，即便是政府频频出台救市措施，但由于政策的相对滞后性，楼市在短时间内难以改善现状。同时，人们普遍对目前的房价，特别是北京的房价是否已触底尚怀有疑问，人们更愿意相信，在需求低迷的形势下北京楼市或将进入有史以来最大规模的降价潮。

　　最近国家将以中央投资拉动国内高达4万亿元的投资规模，主要用于加快建设保障性安居工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建等十个方面，以进一步扩大内需的利好政策已愈发明朗，其调控的着力点是“投资”而不是开发商期待的“托市”。“降低住房交易税费，支持居民购房”的落点是“加大保障性住房建设规模”政府的确在为需求“松绑”，但这些政策并没有给开发商的商品房市场诸如二套房贷、缓交土地出让金等政策放开口子，而是给大多非投资买家许下由政府提供更多的廉租房、经济适用房或限价房的值得期待的愿景。近日，已传出消息，国务院今年四季度将投资500亿元用于保障性住房及环保领域，同时，国务院总理温家宝对各级政府部门落实中央扩内需促发展十条措施提出要求，“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”。这让广大的住房消费者更加心怀期待。

　　亚豪机构预测，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正的调动起来，而这需要开发商大幅价低产品的价格。今年下半年京城的房价才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计受此影响，2009年京城楼市的房价仍将是下行趋势，而且，短期内不会出现反弹的迹象。21世纪不动产分析认为，10月以后房地产市场逐步进入传统的交易淡季，新盘放量和成交量很有可能会继续缩减，但市场中数量较大的存量仍然会对销售产生压力，价格依然存在调整，新房供应的萎缩或成二手房交易新契机。(记者陆昀) (来源：中华工商时报)