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内地房价泡沫破灭类似1990台湾(图)

  如果说内地房地产市场与欧美国家差别较大,那是事实,因为不同民族,国情悬殊。但拿内地楼市比照20年前台湾,那是具有相当大的可比性。国民经济发展、楼市演变、购房喜好等诸多方面,皆有得一拼。接下来全面分析一下台湾楼市的走势,尤其是1991年之前泡沫长大,与之后的破灭特点。


  首先,台湾经济的发展背景。作为往昔的“亚洲四小龙”的成员,台湾经济曾经历过较长时间的高速增长。在“黄金时代”的60年代,经济增长速度年平均达到10%,上世纪70年代年均增长率为9.4%,80年代年均增长率为8.1%,90年代年均增长率则降为6.3%,明显转入中速增长时期。70-80年代台湾经济虽然平均增长速度较快,但受两次世界石油危机的影响,各年增长幅度波动较大,20年中有9年经济呈两位数增长,其余为个位数增长,其中1974年增长率仅1.2%,1975、1982年分别为4.9%与3.6%。进入90年代以来,台湾经济除了1998年受到亚洲金融危机影响,增长率为4.3%较低外,各年经济增长率维持在5.7%至7.6%之间,表现出较稳定的中速增长趋势。

  其次,台湾房地产市场总体情况。住房自有率高:1970年均住房面积仅8.7平米,经济起飞,85-93增长快,每年增一平米,1993年达26.5平米,户均住房面积105.57平米,人均GDP10566美元。1970后住房私有率为66.1%,自1981年后,一直保持在80%以上;1982年普查数据,空置率高达13%,其后,二十多年,保持在10%以上,90年代最高曾超过15%。房价上涨速度快,比如台北住房价格由1986至1990年四年涨幅为448.7%。

  再次,台湾的三次房价大涨。第一次出现在1972-1973年,大台北地区房价分别上涨24.24%和26.83%,接着1974-1977年出现低迷,其中两年负增长,两年稍增。第二次出现在1979-1980年:分别上涨26.79%、23.94%,接下去1981-1986年连续六年低迷:房价增幅分别为-6.82%、-9.76%、-6.76%、1.45%、-4.29%、0.00%。第三次出现在1987-1990年,房价年增幅分别为35.87%、94.51%、41.81%、10.76%,接下去1991年、1992年分别是-7.19%、4.26。

  前两次房价大涨的原因有相当大的相似性是:一是经济和居民收入高速长,1972-1973年GDP年均增速为12.5%,1979-1980年台北家庭收入增长分别高达28.5%和22.58%,市场需求旺盛。二是两次房价大涨正好在两次石油危机期间,国际石油危机形成输入性通货膨胀,如1980年CPI高达19%,推动房价上涨。三是宽松的货币政策:第一次是在大涨期间,1971-1973年均货币供应增长38.4%,第二次是在大涨之前的1977-1978,年增35.3%,流动性过剩推高房价。在收入高增长和高通货膨胀的情况下,前两次房价大涨并未导致严重后果,民众亦无太多抱怨。1983-1987年,台北地区居民的房价收入比只有4:1多一点。

  第三次房价属于暴涨,涨幅远远大于前两次。1987-1990年,大台北地区房价分别上涨35.82%、94.51%、41.81%、10.76%,接下来两年分别是-7.19%、4.26%。与前两次不同,此次房价飙升期间并未出现通货膨胀,GDP和居民收入也没出现快速增长,台北住房价格由1986至1990年四年涨幅为448.7%。而家庭收入增长仅55.38%。相同的是,货币供应非常宽松,1986年为51.4%,1987为37.8%,1988为24.4%。推高房价的根本原因是市场投机过度,全民投机炒房,从而导致房价收入比1988年增至9.27:1,1989年至11.9:1。另外,连年的高外贸顺差、台币升值、境外热钱流入也是导致流动性过剩、投机成风的重要原因。

  针对第三次房地产泡沫,政府从1989年2月28日开始紧缩银根,大幅提高贴现利率,减少货币供应量,1989货币供应增幅为6.1%,1990为-6.1%。另一方面减少土地供给,但狂热的投机者依然相信“楼市不灭”的神话,甚至向地下钱庄贷款。因此,直到1990年才开始出现明显效果,而且1990第一季度股市崩溃,由11294点到至第四季度的3759点,暴跌67%;同时也促使房价下跌,台北房价由二季度的每坪28.79万,降至第四季度的每坪27.21万,仅下跌了5.5%。房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的,但在股市回落时,房价回跌的时间较股市递延,且房价调整的幅度远小于股市,显示房市稳定度优于股市。

  直到1990年,房地产泡沫开始破灭,但值得关注的是,其后房价并未暴跌,而是阴跌,比如2003年台湾中南部房价和高峰期降低40%左右,而台北地区的房价依然居高不下,但成交量持续低迷。从宏观经济看,1991-2000年年均增长率则为6.3%,由之前的高增长明转入中速增长,相比日本房地产泡沫破灭后的情况要好很多。一个现象值得关注,地产泡沫破灭之后,中心城市房价较其它城市相对抗跌保值,台湾房市在2003年后价量皆出现成长,台北房价已回到泡沫高峰时的水准,而一些中小城市甚至还不到高峰时的一半。
台湾地区房价与房价收入比走势

  台湾地区和大陆之间的房价收入比,具有很强的可比性,由于台湾经济和楼市先行于内地20年左右,对内地楼市有相当大的借鉴意义。如果内地房价收入比达到9-10,意味着泡沫明显,而京沪穗等一线城市,房价收入比达到12-13,泡沫就会形成。目前来看,我国全国房价收入比在8左右,泡沫不明显,而东部大城市明显存在泡沫。房价下跌不可避免。与台湾类似,像日本那样快速下跌的可能性不大,持续阴跌的可能性更大。

  原文地址:http://blog.people.com.cn/blog/template/blog_template.html?log_id=1227666527613317&site_id=278870 (来源:人民网强国博客)
(责任编辑:黄芳)

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