内地房价泡沫破灭类似1990台湾(图)

　　如果说内地房地产市场与欧美国家差别较大，那是事实，因为不同民族，国情悬殊。但拿内地楼市比照20年前台湾，那是具有相当大的可比性。国民经济发展、楼市演变、购房喜好等诸多方面，皆有得一拼。接下来全面分析一下台湾楼市的走势，尤其是1991年之前泡沫长大，与之后的破灭特点。

　　首先，台湾经济的发展背景。作为往昔的“亚洲四小龙”的成员，台湾经济曾经历过较长时间的高速增长。在“黄金时代”的60年代，经济增长速度年平均达到10%，上世纪70年代年均增长率为9.4%，80年代年均增长率为8.1%，90年代年均增长率则降为6.3%，明显转入中速增长时期。70-80年代台湾经济虽然平均增长速度较快，但受两次世界石油危机的影响，各年增长幅度波动较大，20年中有9年经济呈两位数增长，其余为个位数增长，其中1974年增长率仅1.2%，1975、1982年分别为4.9%与3.6%。进入90年代以来，台湾经济除了1998年受到亚洲金融危机影响，增长率为4.3%较低外，各年经济增长率维持在5.7%至7.6%之间，表现出较稳定的中速增长趋势。

　　其次，台湾房地产市场总体情况。住房自有率高：1970年均住房面积仅8.7平米，经济起飞，85-93增长快，每年增一平米，1993年达26.5平米，户均住房面积105.57平米，人均GDP10566美元。1970后住房私有率为66.1%，自1981年后，一直保持在80%以上；1982年普查数据，空置率高达13%，其后，二十多年，保持在10%以上，90年代最高曾超过15%。房价上涨速度快，比如台北住房价格由1986至1990年四年涨幅为448.7%。

　　再次，台湾的三次房价大涨。第一次出现在1972-1973年，大台北地区房价分别上涨24.24%和26.83%，接着1974-1977年出现低迷，其中两年负增长，两年稍增。第二次出现在1979-1980年：分别上涨26.79%、23.94%，接下去1981-1986年连续六年低迷：房价增幅分别为-6.82%、-9.76%、-6.76%、1.45%、-4.29%、0.00%。第三次出现在1987-1990年，房价年增幅分别为35.87%、94.51%、41.81%、10.76%，接下去1991年、1992年分别是-7.19%、4.26。

　　前两次房价大涨的原因有相当大的相似性是：一是经济和居民收入高速长，1972-1973年GDP年均增速为12.5%，1979-1980年台北家庭收入增长分别高达28.5%和22.58%，市场需求旺盛。二是两次房价大涨正好在两次石油危机期间，国际石油危机形成输入性通货膨胀，如1980年CPI高达19%，推动房价上涨。三是宽松的货币政策：第一次是在大涨期间，1971-1973年均货币供应增长38.4%，第二次是在大涨之前的1977-1978，年增35.3%，流动性过剩推高房价。在收入高增长和高通货膨胀的情况下，前两次房价大涨并未导致严重后果，民众亦无太多抱怨。1983-1987年，台北地区居民的房价收入比只有4：1多一点。

　　第三次房价属于暴涨，涨幅远远大于前两次。1987-1990年，大台北地区房价分别上涨35.82%、94.51%、41.81%、10.76%，接下来两年分别是-7.19%、4.26%。与前两次不同，此次房价飙升期间并未出现通货膨胀，GDP和居民收入也没出现快速增长，台北住房价格由1986至1990年四年涨幅为448.7%。而家庭收入增长仅55.38%。相同的是，货币供应非常宽松，1986年为51.4%，1987为37.8%，1988为24.4%。推高房价的根本原因是市场投机过度，全民投机炒房，从而导致房价收入比1988年增至9.27：1，1989年至11.9：1。另外，连年的高外贸顺差、台币升值、境外热钱流入也是导致流动性过剩、投机成风的重要原因。

　　针对第三次房地产泡沫，政府从1989年2月28日开始紧缩银根，大幅提高贴现利率，减少货币供应量，1989货币供应增幅为6.1%，1990为-6.1%。另一方面减少土地供给，但狂热的投机者依然相信“楼市不灭”的神话，甚至向地下钱庄贷款。因此，直到1990年才开始出现明显效果，而且1990第一季度股市崩溃，由11294点到至第四季度的3759点，暴跌67%；同时也促使房价下跌，台北房价由二季度的每坪28.79万，降至第四季度的每坪27.21万，仅下跌了5.5%。房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的，但在股市回落时，房价回跌的时间较股市递延，且房价调整的幅度远小于股市，显示房市稳定度优于股市。

　　直到1990年，房地产泡沫开始破灭，但值得关注的是，其后房价并未暴跌，而是阴跌，比如2003年台湾中南部房价和高峰期降低40%左右，而台北地区的房价依然居高不下，但成交量持续低迷。从宏观经济看，1991-2000年年均增长率则为6.3%，由之前的高增长明转入中速增长，相比日本房地产泡沫破灭后的情况要好很多。一个现象值得关注，地产泡沫破灭之后，中心城市房价较其它城市相对抗跌保值，台湾房市在2003年后价量皆出现成长，台北房价已回到泡沫高峰时的水准，而一些中小城市甚至还不到高峰时的一半。台湾地区房价与房价收入比走势

　　台湾地区和大陆之间的房价收入比，具有很强的可比性，由于台湾经济和楼市先行于内地20年左右，对内地楼市有相当大的借鉴意义。如果内地房价收入比达到9-10，意味着泡沫明显，而京沪穗等一线城市，房价收入比达到12-13，泡沫就会形成。目前来看，我国全国房价收入比在8左右，泡沫不明显，而东部大城市明显存在泡沫。房价下跌不可避免。与台湾类似，像日本那样快速下跌的可能性不大，持续阴跌的可能性更大。

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