购房合同约定绿地专有使用 怎样才具有法律效力

　　律师信箱

　　读者来信：

　　我于2008年1月与某开发商签订了一份商品房买卖合同，其中有一条约定：我所购底层商品房窗前的绿地属于我专有使用。请问律师，这一约定是否具有法律效力？

　　张波

　　律师解答：

　　《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　《物权法》的这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也有专属于个人使用的例外情形。

　　现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前的绿地，由买受人专有使用，该绿地连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《物权法》的规定，要使绿地专属于个人，需要达到“明示”这一条件，即必须符合下列要素：

　　一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果是开发商与业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议而无规划批准手续，则不能认定窗前绿地买卖合同有效。

　　二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有（独占）使用。

　　实践中需要注意的是：

　　第一，窗前绿地一般与底层住宅一同取得，一同移转让与。但业主之间只转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该绿地转让行为仍应当认定为有效。

　　第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。

　　第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。

　　第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由享有绿地的一层业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

　　因此，判断张某与开发商关于窗前绿地专有使用的约定是否有效，应当确定该约定是否达到了“明示”的标准，否则，约定无效。