北京怀柔法院调研：应允许农村房屋流转

　　怀柔法院调研后建议　应允许农村房屋流转

　　我国法律法规均未明确农村住宅禁止买卖　法院判决买卖合同无效社会效果不理想

　　本报讯　受农民宅基地不允许在村集体以外人员间买卖的限制，农民将自家住房卖给城里人或者外地人后反悔诉至法院，法院基本上都会判决买卖合同无效，同时判决违约农民给付腾房者不菲的违约金。

　　该调研的数字显示，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生，而大量合同纠纷进入司法程序，则从2005年土地价格迅速升值开始。从目前进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。调研发现，我国法律中并没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。目前法院判定农村房屋买卖合同无效的理由主要是认为合同内容违反了我国农民住宅不得向城市居民出售的强制性规定，这是国务院下发的两个通知规定的。一是1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。二是国务院办公厅在2007年发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。而上述两个通知既不是法律，也不是行政法规。我国《宪法》及各法律法规均没有明确规定农村住宅禁止买卖。怀柔法院在依据上述规定来判决该类案件时，七成以上都判决为买卖合同无效，但社会效果并不理想。

　　按照目前的判决思路带来了以下问题：首先是部分买受人可能无其他房屋可住。其次，可能引发连环诉讼。此外，由于十几年来农民将自家房屋卖给城里人非常普遍，往往一起案件的判决会引起后续群体诉讼。在一系列详实的调研数字基础上，怀柔法院建议：应在全面开展农村房屋初始登记的基础上，建立有条件的交易流转制度，允许农民房屋流转。对农民来说，资产因此流动起来，实现资产的最大价值；对买受人来说，满足了他们的需要。城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。