南京江宁房管局长“惊言堂”背后：可能遭误解

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　　郝倩

　　周久耕怎么都没想到他的一句话会惹来这么大的麻烦。

　　他是南京市江宁区房管局局长，最近被卷入一场“人肉搜索”的风波中。根据今年南京市的住宅建设规划，江宁区与南京长江以北并列为该市住宅供应的重要板块。

　　一句对开发商售楼“低于成本价受查处”的惊人言论，让他陷入网络言论的噩梦之中，但这绝不是简单的一场舆论闹剧，背后隐含的是楼市“调控”的思维之争。

　　“祸”从口出

　　“是时候到江宁买房子了。”12月初，接受当地媒体采访时，周久耕只是以“面粉决定面包价”的逻辑，声称既然前两年高价获取的地块即将上市，所以碍于成本，当地房价一定不会下跌。他计算出的一个大约的“成本价”为5500元/平方米，高于1到11月份该区4913元/平方米的住宅成交均价。

　　然而，颇具黑色幽默的是，此时，地处他管辖范围内的一个住宅楼盘正在大张旗鼓地低价销售，且毛坯房销售价格仅在4600元/平方米左右。

　　为了证明“5500元”与“4600元”这两个数字并不冲突，周久耕明确表态要对低于成本价销售的楼盘进行查处，因为他认为自己完全有理由怀疑低价的背后是企业资金链紧张，这没准会产生更严重的后果。

　　这原本是给江宁区房价不会下跌找一个佐证，可是结果外界似乎对“低于成本价卖房将被查”这一言论更为关注。但是这一说法并没有引发老百姓支持，反倒因为“低于成本价卖房要被查”的语惊四座而被网友“拍砖”，因为更多的人在等待房子调整到更为可接受的价位。

　　之后事态的发展几乎完全出乎他的意料——如同滚雪球一般，这年的岁末，越来越多的网民加入到对这位南京市某区房管局局长的“人肉搜索”中。而在今年12月之前，他的名字几乎没有在“Google”上露面过。但是仅仅一周的时间，周久耕抽什么牌子的香烟、价值几何都在一些热门BBS反复转帖，其中对于周久耕手表品牌的猜测牵扯4个知名品牌。

　　自从“局长”周久耕成了网络上的焦点人物之后，这名局长便“失去联络”。“局长不在，可能开会去了。”连续多日，除了无人接听，便是“局长不在”的消息。

　　根据曾接触过该局长的人士对《第一财经日报》的表述：局长“直爽”，有想法必实行，有执行力。更为关键的是，他是房管这一相关主管部门中极少数“敢说”的人物——但是这些都不为人关注。

　　一名官员的“腕上之物”也从来没有像现在这样被关注过。可以肯定的是，当网络的视线全集中到一名官员“吃喝穿戴”价值几何的细节时，他们质疑的是该区对于房地产市场“救市”的真实动机。

　　“低于成本价查处”的逻辑

　　之前，周久耕接受南京多家媒体的集体访问时表示：“江宁的房价没有多少泡沫，即使在整个市场行情比较低迷的状态下，江宁的房价还是处在一个上升的趋势，并且上升的幅度在政府可调控范围之内。”

　　当时，南京房地产市场的表现不如人意，虽然房地产投资总额和成交量下降，但是竣工面积、房价以及占有的市场份额都在上升，尤其是住宅类的房价一年涨了12.8%。这样的表述，或许是希望向外界传递出“是时候到江宁买房子”的信息。

　　在12月10日接受媒体群访中，周久耕更为明确地表示：经过新一轮的调整，江宁的房价已经调整到位，基本没有降价空间，少数楼盘价格“破四”主要是因为前几年购买的土地成本较低。但是，接下来上市的楼盘大多拿地在2006年以及2007年，当时的楼面地价大都在2800到3000元/平方米左右。

　　假设以上述地价加上建安、财务以及各项成本，周久耕认为保本的销售价格应该在5500元/平方米以上。

　　从该区土地出让的历史数据来看，周久耕的推论也不是全无道理，因为江宁土地的楼面地价在去年一度被炒至每平方米4000元以上，最高甚至达到4446元，高出其正常标准的一倍。而在随后的几次土地拍卖中，地价又迅速回归，每平方米的楼面地价降了1000多元，甚至更多。可同时期，江宁诸多楼盘都已经从年初开盘的逾5000元/平方米降价为低于4000元/平方米，而在4800元/平方米左右徘徊的项目也不在少数。

　　由此引发连锁反应：今年10月，南京一家地产公司向南京市江宁区政府提出了退地申请，所退的地块为去年12月购得的2007G104地块。解约之后，南京新城创置损失已交付的3540万元定金，并拿回剩余已支付的9440万元土地出让金。与之同时，江宁区还有其他地块被收回，或是被退地。

　　但是，对于该开发商低于其估价近1000元/平方米，仅为4600元/平方米左右的定价，使周久耕从12月初开始，就在对不同媒体表示了对开发商这一定价的不满。他认为，现在楼市所面临的三个问题：一是开发企业资金紧张，或会造成房地产企业不能按时交房；二是楼盘降价幅度过大引发退房业主激增；三是开发商资金紧张，无力支付农民工工资。

　　就在这次访问中，周久耕表示该区正在关注楼盘的价格动态，将和物价部门一起对个别低于成本价销售的楼盘进行查处，防止烂尾楼的出现。

　　然而，距离周久耕第一次明确表态要查处低于成本价销售楼盘三周之后，依然没有更明确的消息称区政府真的采取行动了。南京市物价局一直在这件事情上保持沉默。在南京，这一部门身兼根据企业成本给上市商品房“核价”的重任。但是事实上，他们也从未提出过要查处类似楼盘。

　　被周久耕多次“明示”、“暗示”的这一低价销售楼盘成为焦点，本报记者从该楼盘所得知的说法则是周久耕并非要查处“低于成本价”的楼盘，而是要查处“低于成本价”并同时“出现烂尾嫌疑”的楼盘，前者是社会对周久耕的“误解”。

　　有关查处的确切“前提条件”，本报记者无从通过周久耕再次进行核实。

　　价格控制之争

　　上一次江宁区在网络上声名鹊起还是去年4月份。当区内一楼盘在2个小时内，将售价从3900元/平方米直线调升到5100元/平方米之后，立刻在那个全国楼市集体狂躁的敏感时期引发争论。之后，该楼盘传奇式涨价成为“导火索”，促进该市“一房一价”这一举措的迅速出炉——结果是南京市走过了约1年半政府“指导”每套楼房销售价格的特殊时期，一直伴随着的则是这段时期各界人士对此做法无休止的探讨。

　　事实上，南京市的商品住宅定价机制一直比较严格，根据南京市江宁区物价局今年8月11日所公布的关于该项目普通住宅商品房销售价格的批复，这一项目住宅商品房基准销售价格为7470元/平方米（按建筑面积计算）。按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。

　　其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%。按照这一表述，可以推算出那一低价销售楼盘成本在7000元左右/平方米，较周久耕的成本估算还要高出1000多元。

　　然而，截至17日的统计数据显示，该楼盘目前住宅类均价为4924元/平方米。如果按照上述标准，这似乎是疯狂之举。但该开发商却对记者表示：“即使是按照现在的售价，我们也大体可以‘打平’。”原因就在于土地的价格并没有周久耕所预估的那么高。

　　江宁区的一家地产企业也对记者坦言：“我们延缓了开工速度，是因为之前工程进度太快了。这种放缓也是为了减少账期的压力。”对于房企来说，无论是“降价”还是“放缓施工”都已经成为关乎“生存”问题的无奈之举，甚至有全国知名房企开始大力“游说”炒房团，“接单”的心理已经十分迫切。

　　在南京其他板块里，虽然还没有出现大规模的退地潮，但开发商也纷纷加紧推出促销举措，以加速回款。比如近期宁南楼盘的买一送一，将当地的房价拉低到7000元/平方米以下；江北更是有楼盘以3000元/平方米低价销售。当地有开发商对本报记者称，目前的情况就是保本销售，利润多少并不是最重要的考虑因素。

　　这种背景下，地方政府的感受似乎被“忽略”了。根据12月初国家发改委网站发布的全国70个大中城市房价调查结果，11月份，随着全国性的整体房价、新住房、90平方米以下住房以及二手房首次全面进入下跌区间，南京市新住房成交价不仅连续七个月下降，而且更比去年同期大跌5.2个百分点，跌幅居全国第三。

　　在此之前，根据该市房管部门公布的数据，南京市商品房新开工面积今年1到7月份出现20%的负增长，土地出让成交下降五成以上。

　　当地政府开始作为，几易其稿后，最终于9月底抛出的20条房产“新政”内容丰富，其中甚至包括购房补贴的内容，为当时行动较早，且措施周全的地方政府之一。

　　如果从销售迟缓的持续时间和房价下降的可能性来判断，当地政府当前的举措可能会减轻楼市调整的深度，但同样可能会延长楼市调整的时间——这也同样带来新的风险，或者最终仍令购房者遭受永久性的损害。

　　“从11月份的市场来看，成交的回暖可以说明政府诸多举措的推进正在起效。但是成交的情况也没有那么好，更多的作用体现在对消费信心的提升上。”当地一家全国性营销机构分析师对本报记者表示。（第一财经日报）