专家：楼价未必止跌 利好政策可能体现在成交量

　　12月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。这是近2个月内,国务院第3次发出信号继续催谷房地产市场。同时也是继中房协、广东省房协、广州市房协等行业协会相继上书之后的正式官方反馈。

　　会议通过的决议中,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　救市政策频频,是否楼市的春天就要来临?接受记者采访的开发商均表示,对二套房贷的放松和对二手营业税免征年限的缩短,是开发商期待已久的政策利好,对于楼市成交量的回暖将成为有效的促进。但是,由于市场的观望期已经过长,加上金融大环境的影响,对广州楼价是否回暖还言之过早。同时也有开发商坦言,频频救市其实也侧证了现在楼市的寒冷和危机。

　　救市频频侧面证明冬日寒冷

　　目前房地产市场的调整已经成为共识。全国70个大中城市房屋销售价格11月份同比上涨0.2%,环比下跌1.4个百分点。深圳以18.0%跌幅位居榜首,广州以8.8%的降幅紧随其后。不少专家认为,目前政府的频频政策出台,在救市之余,也透露出目前楼市的寒意。

　　在日前广州市房协举办的研讨会上,易宪容发言认为,中国的房地产市场现在总体的情况来看,房地产市场的开发投资还在增长,但增长速度则迅速下降。今年前十个月房地产开发投资总体增长了24.7%,比2007年下降了6%。而就房价来说,2008年1-10月份房价的增长是11%多,11月份的时候就开始出现了-0.2%。易宪容认为,个人按揭贷款的下降是房地产行业低迷的重要体现。2007年,全国个人按揭贷款是8699亿,但是2008年1-9月份这个数据则是2432亿,同比下降了3119亿,如果与2006年同期的情况来相比较,房地产个人按揭贷款可能要下降了5000亿左右。与个人住房按揭贷款相对应的是,与此同步的整个住宅销售下降的开始。

　　值得关注的是,易宪容认为“房地产企业缺钱并不是最大的问题,最大的问题是民众不能通过住房按揭贷款进入房地产市场。”住房按揭贷款减少5000亿,按照现在首付30%比例计算,那么销售额就减少了8000亿。住房按揭贷款下降是整个房地产市场一个最核心的概念和问题。而这也是政策不断的出台力保自住需求买家入市的根源所在。

　　楼价未必止跌利好可能体现在成交量

　　对于政策的解读开发商也是各有看法。保利地产集团营销总监胡在新认为,政策的出台对于提振市场信心、刺激有效需求方面肯定能起到积极的作用,将进一步促进楼市的回暖。营业税从5年改为2年,对于一部分有以旧换新需求的改善型住房消费者来说,是一个重大的政策性利好。从政策信贷支持方面来看,胡在新认为,政府如果能放松融资信贷方面的限制,那么对于开发商来说,这无疑是政府下了一场及时雨。

　　时代地产的负责人则表示,缩短营业税征收年限的政策将加速二手房的流转,二手市场的回暖将有效带动一手市场的成交活跃。但是,应该看到,目前调控楼市的回暖,更多的将体现在成交量的回暖上,对于楼价是否能止跌回暖还言之过早。保利地产代理市场部总经理吴定金也认为,政策将起到稳定广州楼市的作用,并有助楼市在09年内稳步筑底。

　　对此,中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一在17日广州的地产论坛上表示,国家放松二套房贷限制以及营业税征收年限缩短3年等措施的出台对当前低迷的房地产市场是有力刺激。但放松二套房贷等措施都是国家一系列刺激经济组合拳的一部分,对于房地产开发商来说,目前应该一方面利用政策的利好,一方面自身配合推出降价等手段,这样房地产也才能尽快走出困境。

　　对于外界担心放松二套房贷后会导致房价重新抬头,朱中一表示,房价是否重新上涨并非目前所要解决的主要矛盾,正如去年房地产过热时要降温一样,现在则应该适当地为楼市加温,因此,开发商要对此作出呼应,消费者应该理性消费,舆论应该加以引导,这样房地产行业才能避免出现硬着陆的情况出现。(记者关丽） (来源：南方日报)