北京：明确业主大会和业委会相应职能

　　新华网北京12月22日专电（记者孙晓胜）北京市建设委员会22日对外宣布，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》正式出台。《指导规则》对维护广大业主合法权益，解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题，以及加强社会建设，促进社区协调发展具有重要作用。

　　根据新出台的《指导规则》，将物业区域划分和业主委员会成立备案职能下放给街道、乡（镇），使物业区域划分与社区管理有机衔接，并有效解决社区用房落实难的问题。规定在房屋销售之前，由街道、乡（镇）会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门核定社区配套用房建设方案，划分物业区域；业主委员会应当自选举产生之日起30日内向街道、乡（镇）备案。

　　为维护业主的主体地位，新的《指导规则》规定，对业主大会、业主委员会日常活动的监督仍以业主为主体。业主委员会候选人可以由业主自荐或推荐，日常活动按照业主大会议事规则进行等。除逾期不换届、20%业主提议仍不召开会议和发生违法违规情形应依法予以纠正外，主要由业主自身实施监督，促进业主自我管理能力的提高。

　　新的《指导规则》还增加了开发建设单位在首次业主大会召开时的责任，从而督促开发建设单位、物业服务企业支持首次业主大会召开。规定建设单位限期向街道、乡（镇）报送有关材料，并承担筹备召开首次业主大会会议费用。

　　新的《指导规则》还规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

　　据了解，新的《指导规则》是北京市建设、民政、规划委等部门依据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等相关规定，结合近年来组建业主大会、选举业主委员会及其运作的实践研究制订。

　　目前，北京市实施物业管理的房屋总建筑面积约3.65亿平方米，其中住宅2.82亿平方米。